1. Oktober 2020

Ein geerbtes Haus verkaufen?

Wann macht das Sinn?

Schlüsselbund mit Haus

Vor dem Verkauf eines geerbten Hauses steht die Entscheidung, das Erbe überhaupt anzunehmen, denn mit der Annahme des Erbes, erben Sie ebenso die Hypothek und alle sonstigen damit in Verbindung stehenden Schulden und Kosten. Daher ist es vor Antritt des Erbes dringend notwendig, diese Gegebenheiten zu klären. Außerdem kommen auch Fragen auf, ob man ein Haus steuerfrei erben kann oder es lieber verkaufen, vermieten oder selbst einziehen solle.

Da diese Entscheidungen nicht immer leicht zu fällen sind und viele Erben sich schwertun, die Vor- und Nachteile dieser Erbschaft abzuwägen, hat Sorglosmakler für Sie im Folgenden die wichtigsten Punkte zum für und gegen den Verkauf eines geerbten Hauses zusammengetragen.

Soll das geerbte Haus verkauft werden oder möchten Sie es selbst nutzen?

Erbe ist eine emotionale und meistens familiäre Angelegenheit. Daher ist es verständlich, dass eine schnelle Entscheidung über die Verwendung des geerbten Hauses nicht einfach ist. Hierfür muss sich genug Zeit genommen und Möglichkeiten abgewogen werden.

Eigennutzung:

Liegt dieses Haus in einer Wohngegend, in der Sie es sich gut vorstellen könnten, zu leben? Ist dieses Haus auf Ihre Wohnbedürfnisse abgestimmt? Wollten Sie sich und Ihre Familie sowieso vergrößern? In vielen Fällen kann es Vorteile mit sich bringen, sollten Sie entscheiden, selbst in das geerbte Haus einziehen zu wollen und sei es nur, um sich die hohen Erwerbskosten von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises zu sparen. Für Kinder beispielsweise wäre die Inanspruchnahme eine sinnvolle Option, sofern in den zukünftigen zehn Jahren kein Auszug aus dem Haus erforderlich ist. Denn ist dies der Fall, können Kinder bei Einhalt dieser Frist das geerbte Haus steuerfrei erwerben. Die Wohnfläche darf hierbei jedoch eine Quadratmeteranzahl von 200 m² nicht übersteigen, sonst unterliegt die darüberhinausgehende Wohnfläche der Erbschaftssteuer. Diese Begrenzung gilt hingegen nicht für Ehegatten oder Lebenspartner, diese müssen ausschließlich die Zehnjahresfrist einhalten.

Hausverkauf:

Bei vielen Erben kann die Option der Eigennutzung aber auch ausscheiden: Sei es, weil diese im Ausland leben und nicht vorhaben, in Heimat und Elternhaus zurückzukehren, alleinstehend sind, auf dem geerbten Haus eine Menge Schulden lasten oder sie sich das monatliche Darlehen nicht leisten können. Hinzu kommt, dass Mieterben oftmals ausgezahlt werden müssen, wenn sich ein Erbe für die Eigennutzung des geerbten Hauses entscheidet.

Nicht jeder kann dies finanziell stemmen, deshalb sollte mit einer Hausfinanzierung dringend Kontakt aufgenommen werden! Ein Hausverkauf kommt auch dann mehr in Betracht, sofern der Nachlass an mehrere Personen vererbt wurde und diese kein gutes Verhältnis zueinander haben. Dann wird die Erbengemeinschaft mit dem Verkauf aufgelöst und aus dem Verkaufserlös kann für jeden Erben der zustehende Teil ausgezahlt werden.

Aus den oben aufgeführten Gründen könnte der Hausverkauf eine bessere Option darstellen, Vermietung lohnt sich hingegen üblicherweise bei Einfamilienhäusern eher weniger. Bei Mehrfamilienhäusern könnte eine Vermietung in Betracht gezogen werden.

Eines steht aber fest: Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch! Wir stehen Ihnen jederzeit für ein unverbindliches kostenfreies Gespräch zu Verfügung!

Geerbtes Haus

Ist der Hausverkauf ohne einen Erbschein möglich?

Ein Erbschein ist für den Hausverkauf selbst nicht erforderlich. Da sich allerdings die Eigentumsverhältnisse mit dem Erbfall ändern, muss vor einem Verkauf das Grundbuch berichtigt werden. Um diese Berichtigung vornehmen zu können, müssen Sie als Erbe vorweisen, dass Sie nun der rechtmäßige Eigentümer des Hauses sind. Und das kann zum Beispiel mit einem Erbvertrag oder einem notariellen Testament nachgewiesen werden, wozu der Erbschein dann erforderlich ist. Achtung: Sollte Ihnen nur ein handschriftliches Testament vorliegen, reicht dieses Dokument nicht als Nachweis aus. Nur mit einer Berichtigung des Grundbuches kann sichergestellt werden, dass der Käufer des geerbten Hauses einen aktuellen Grundbuchauszug erhält. Dieser sollte vor dem Kauf übrigens auch sicherheitshalber eingesehen werden.

Was ist vor dem Hausverkauf zu beachten?

Wie oben schon erwähnt müssen vor Verkauf es geerbten Hauses ein paar grundlegende Überlegungen und Entscheidungen getroffen werden. Genügend Zeit ist hierbei besonders wichtig, um nicht zu einem späteren Zeitpunkt nicht über unkluge Entscheidungen zu ärgern. Sollte es sich bei dem Erbe um eine Erbgemeinschaft handeln, ist es außerdem wichtig, dass unter den einzelnen Erben Einigkeit in Bezug auf den Hausverkauf herrscht. Nur dann ist ein Verkauf auch wirklich möglich.

Alle beteiligten Erben sollten folgende Sachverhalte prüfen:

  1. Kommt eine Eigennutzung in Betracht? Können Miterben ausgezahlt werden?
    Während ein einziger Erbe freie Entscheidung über die Eigennutzung des geerbten Hauses besitzt, muss bei einer Erbgemeinschaft Einigkeit herrschen. Eventuell möchte ein Miterbe ebenfalls in das Haus ziehen oder alle Miterben müssen ausgezahlt werden. Sind Sie dazu in der Lage?
  2. Wäre Vermietung/Verkauf eine Option?
    Erwähnt wurde schon, dass eine Vermietung eines Einfamilienhauses nicht ratsam wäre, bei einem Mehrfamilienhaus könnten Sie es dennoch in Betracht ziehen. Sollte Sie mit anderen zusammen ein Haus geerbt haben, ist es auch möglich, dass Sie Ihren Erbteil verkaufen können. Bitte informieren Sie sich vorher, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen!
  3. In welcher Höhe könnte die Erbschaftssteuer auf die Erben zurückkommen?
    Diese Frage sollten Sie dringend mit einem Experten abklären, da es in manchen Fällen einen steuerlichen Vorteil verschafft, das geerbte Haus selbst zu nutzen.
  4. Welche weiteren Kosten sind zu berücksichtigen?
    Bei Verkauf oder Vermietung des geerbten Hauses sind unbedingt Wohnungs- bzw. Haushaltsauflösung mit zu berechnen.

Müssen Erben Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen?

Eine Spekulationssteuer bezieht sich nicht auf die Erbschaft selbst, auch nicht auf eine Schenkung, die rechtlich genauso behandelt wird. Sie wird nur erhoben, wenn eine Immobilie verkauft wird. Besteuert wird dann der Gewinn (Spekulationsgewinn) und zwar zum persönlichen Steuersatz. Sie erben mit dem Haus sozusagen auch die Spekulationsfrist – so beginnt diese also mit dem Erbfall nicht neu zu laufen, sondern es bleibt weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant.

Bei der Spekulationssteuer gibt es generell zwei Ausnahmen: Erben, die ihr Haus oder die Wohnung erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren verkaufen, zahlen keine Steuer. Ebenso von der Spekulationssteuer befreit ist jeder, der seine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren selbst bewohnt oder seinem Nachwuchs mietfrei überlassen hat. Hier zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Bei einer Erbschaft mag sich ein Hinterbliebener nun ärgern, weil er davon ausgeht, nach dem Erwerb der Immobilie erst wieder 10 Jahre warten zu müssen, bis er sie verkaufen kann. Und dort einziehen möchte er auch nicht. Doch hier ist Entwarnung angesagt: Erben sind Rechtsnachfolger und keine Käufer! Es kommt also überhaupt nicht auf den Übergang des Eigentums an. Was zur zeitlichen Berechnung zählt, ist einzig der Tag, an dem der Verstorbene sein Haus oder seine Wohnung gekauft oder fertig gebaut hat. Dasselbe gilt für den Zeitraum der Eigennutzung.

Weshalb ist der Verkehrswert des Hauses im Zusammenhang mit dem Finanzamt wichtig?

Bei dem Verkehrswert handelt sich um den Preis, welcher sich ab einem genauen Zeitpunkt für eine Immobilie ergibt, der auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert lediglich anhand allgemeiner Durchschnittswerte. Hinweis: Es wäre sinnvoll, einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswertes zu beauftragen und das Finanzamt darüber zu informieren. Ihr Vorteil ist, dass wertmindernde Eigenschaften der Immobilie in die Bewertung mit einbezogen werden.

Für ein geerbtes Haus kann eine Erbschaftssteuer anfallen, auch wenn das Erbschaftssteuerund Schenkungssteuergesetz (ErbStG) je nach Beziehung zwischen Erblasser und Erben hohe Freibeträge vorsieht und für Immobilien zum Teil vorteilhafte Sonderregelungen gelten.

Immobilie steuerfrei erwerben:

Eine Immobilie kann komplett steuerfrei geerbt werden, sofern der Verkehrswert unterhalb des Freibetrags für die den Erben/die Erben liegt. Um die Erbschaftssteuer überhaupt festsetzen zu können, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert des geerbten Hauses. Sofern das Haus vermietet ist, kann sich dieser Wert um zehn Prozent reduzieren.

Weicht der Verkehrswert vom Verkaufspreis ab? Welchen Wert legt nun das Finanzamt für das geerbte Haus zugrunde?

Das Finanzamt legt den Verkaufspreis (nicht den ermittelten Verkehrswert) zugrunde, wenn das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag an Fremde veräußert wird. Der Bewertungsstichtag ist hier der Todestag des Erblassers. Nach Ablauf der Frist des einen Jahres muss nachgewiesen werden, dass sich der Wert in dieser Zeit nicht grundlegend geändert hat. Ist es der Fall, dass der Verkaufspreis des geerbten Hauses niedriger ausfällt, als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert, so bedeutet dies für Sie ein Vorteil, sofern der Verkauf nicht an Verwandte erfolgt.

Geerbtes Haus

Elternhaus geerbt? So sollten Kinder vorgehen!

Wie oben schon erwähnt, ist die Erbschaft einer Immobilie in der Familie immer eine emotionale Angelegenheit, vor allem wenn die Erblasser die eigenen Eltern sind. Die Entscheidung, was mit dem Haus der Eltern letztendlich geschehen soll, ist für Kinder nicht einfach und kann auch psychisch belasten. Zwiegespalten zwischen emotionaler Bindung und wirtschaftlichem Interesse fällt es den Erben in den meisten Fällen dann schwer, einen Hausverkauf professionell durchzuführen.

Der Idealfall wäre, das geliebte Elternhaus gar nicht verkaufen zu müssen, da es zur Eigennutzung dienen soll oder innerhalb der Familie weiter genutzt werden kann. Jedoch hängen
diese Gegebenheiten wiederum damit zusammen, ob das geerbte Haus auch den Wohnbedürfnissen der Erben bzw. den anderen Familienmitgliedern zusagt. Zudem können Auseinandersetzungen oder Streitigkeiten im Familienkreis das ganze erschweren. Deshalb scheidet
die Option der Eigennutzung meist aus.

Wem gehört das Haus und wer darf das Elternhaus verkaufen?

Zunächst müssen Eigentumsverhältnisse und Befugnisse über die Entscheidung des Hausverkaufs geklärt werden. Wer dabei im Grundbuch steht und wem das geerbte Elternhaus gehört, ist entscheidend. In der Regel ist es so, dass beide Elternteile zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Zum besseren Verständnis muss unterschieden werden zwischen folgenden Gegebenheiten:

  1. Beide Eltern sind verstorben
    Alle Kinder müssen sich über die Verwendung des geerbten Elternhauses verständigen und gemeinsam eine Entscheidung fällen.
  2. Ein Elternteil ist verstorben, der andere ist noch geschäftsfähig
    In diesem Fall ist es vom Testament abhängig, wer über die Entscheidungen des Hauses befugt ist. Weit verbreitet ist, dass der hinterbliebene Ehegatte als Alleinerbe über die Verwendung des Hauses bestimmen darf. Jedoch ist er in der Pflicht, den Wert des Erbes zu erhalten, da der Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder in jedem Fall bestehen bleibt. Liegt keine derartige Regelung vor, dass der Ehegatte Alleinerbe ist, so erben auch die Kinder. Sie sind somit direkt Rechtnachfolger des Erblassers und auch befugt, Entscheidungen über das geerbte Haus zu treffen.
  3. Ein Elternteil ist verstorben, der andere ist nicht mehr geschäftsfähig
    Für so eine Gegebenheit sollte in der Regel eine Generalvollmacht für den Elternteil vorliegen, der nicht mehr geschäftsfähig ist. Somit ist das Kind befugt, für den hinterbliebenen Elternteil zu handeln. Die Generalvollmacht greift jedoch nur dann, wenn dieser nicht mehr selbst in der Lage ist, Entscheidungen selbst zu treffen. Sollte keine Generalvollmacht für den geschäftsunfähigen Elternteil vorliegen, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.
  4. Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig
    Wie im Fall zuvor ist wird auch hier eine Generalvollmacht benötigt oder das Vormundschaftsgericht wird eingeschalten. In jedem Fall muss ein Betreuer für die Elternteile festgelegt werden, um über Rechtsgeschäfte wie einen Hausverkauf zu entscheiden.

Hinweis: Um über jegliche Gegebenheiten umfangreich informiert zu sein, sollten Sie sich rechtzeitig über Vollmachten und Verfügungen und können sich auch gegebenenfalls von einem Notar beraten lassen.

Steht der Hausverkauf an? So erzielen Sie den maximalen Verkaufspreis!

Den Wert einer Immobilie zu kennen, ist unverzichtbar, um mit einem realistischen Verkaufspreis abgesichert in die Preisverhandlung zu gehen und so auch Konflikten vorzubeugen. Hierfür bedarf es vor allem eine umfangreiche Vorbereitung sowie auch Fachkenntnisse.

Zu einem erfolgreichen Hausverkauf zählen darüber hinaus durchdachte und abgestimmte Prozesse wie eine gründliche aller nötigen Unterlagen und Dokumente, Marketing und Werbung durch Exposé und Onlineportale, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlungen und noch vieles mehr.

Brauchen Sie dabei Unterstützung und Hilfe, steht Ihnen Sorglosmakler unverbindlich für ein kostenfreies Beratungsgespräch und eine kostenfreie Marktwertanalyse zur Verfügung!

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