Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchte, kann das grundsätzlich tun. Gerade Käuferinnen und Käufer, die die Immobilie als Wertanlage betrachten, sehen langjährige, solvente Mietparteien oft als Argument für einen Kauf. Demgegenüber stehen aber Interessentinnen und Interessenten, die eine Immobilie für den Eigenbedarf suchen. Für sie ist die Übernahme eines Mietvertrages keine attraktive Option. Tatsächlich sind sie aber genau dazu verpflichtet: Ein bestehender Mietvertrag muss bei einem Immobilienverkauf 1:1 übernommen werden. Für Eigenbedarfskündigungen besteht nach einem Verkauf typischerweise eine mehrjährige Sperre. Das kann, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen den Preis stark beeinflussen.
Steuerlich kann der Kauf einer vermieteten Wohnung für Anlegerinnen und Anleger interessant sein, denn wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen sind Steuern für die Käufer über Abschreibungen minderbar.
Wichtig ist daher die transparente Kommunikation mit allen beteiligten Parteien von Anfang an. Sowohl die Mieterinnen und Mieter als auch potenzielle Käuferinnen und Käufer sollten über das Verkaufsvorhaben bzw. die Vermietung des Objektes informiert werden.
Vermietete Immobilie – Vorbereitung für den Verkauf
Die Vorbereitung ist bei jedem Immobilienverkauf von größter Bedeutung. Das gilt umso mehr, wenn Sie planen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen. Die Liste mit wichtigen Unterlagen ist in diesem Fall um ein paar Punkte länger. Weiter unten im Artikel haben wir für Sie eine praktische Checkliste mit den benötigten Unterlagen zusammengestellt.
Zudem sollten Sie mit den Mieterinnen und Mietern möglichst frühzeitig über Ihre Absichten, die Wohnung zu verkaufen, sprechen. Je nach Situation kann es sein, dass die Mietenden, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, Vorkaufsrecht auf die Wohnung genießen. Sollten sie davon Gebrauch machen wollen, kann das für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer praktisch sein, aber die Verhandlungen mit anderen Kaufinteressierten verkomplizieren.
Auch aus anderen Gründen kann es sinnvoll sein, den geplanten Verkauf bei den Mietern rechtzeitig anzusprechen. Sollten diese zum Beispiel ohnehin planen, in absehbarer Zeit umzuziehen, kann das für Sie und etwaige Interessenten relevant sein. Auch die Modalitäten rund um eine Besichtigung der Wohnung durch mögliche Käuferinnen und Käufer lassen sich durch zeitige Kommunikation mit den Bewohnerinnen und Bewohnern vereinfachen.
Was Eigentümer bei einer Besichtigung beachten müssen?
Wenn Sie beabsichtigen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, haben Sie das Recht, die Wohnung gemeinsam mit einem oder mehreren Kaufinteressenten zu besichtigen. Die Mieter aber können das erheblich verkomplizieren. So geht die geltende Rechtssprechung davon aus, dass sich Besichtigungen auf zwei Stunden pro Woche beschränken und nur werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr stattfinden sollten. Ausnahmen sind zwar möglich, aber rechtlich nur schwer gegen den Mieterwillen durchsetzbar.
Mit offenen und ehrlichen Absprachen zwischen Ihnen und dem Mieter lassen sich diese Ausnahmen aber oft problemlos arrangieren. Komplizierter wird es dementsprechend, wenn die Drohung einer Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf im Raum steht. Für die Käuferinnen und Käufer gelten dabei Sperrfristen, die es ihnen erschweren, den Eigenbedarf zeitnah zu realisieren. Vor allem für langjährige Mieterinnen und Mieter ist das Szenario dennoch eine Schreckensvorstellung. Nicht selten erschweren sie daher Besichtigungen, indem sie sie so lange wie möglich hinauszögern.
Daher sollten Sie versuchen, die Termine vor Ort auf tatsächlich aussichtsreiche Interessentinnen und Interessenten zu beschränken.
Vermietete Wohnung – Welche Besonderheiten sind zu berücksichtigen?
Ein weiterer wichtiger Punkt, auf den Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung achten sollten, besteht in den Bedingungen, die ein möglicher Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) vorgibt. Mitunter sind dort spezielle Regelungen für den Fall eines Wohnungsverkaufs aufgeführt. Eine gute Maklerin oder ein guter Makler kann Sie dabei unterstützen, solche Fallstricke von Anfang an zu identifizieren.
Weiterhin ist es möglich, dass die Mieter, sofern Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, ein Vorkaufsrecht genießen. Klären Sie gegebenenfalls rechtzeitig schon mit den Mietern, ob diese davon Gebrauch machen wollen.
Auch der Kaufvertrag für eine vermietete Wohnung unterscheidet sich in einem wichtigen Punkt von dem für eine nicht-vermietete Wohnung. Im Vertrag muss genau aufgeführt werden, dass die Immobilie vermietet ist und welche Pflichten damit auf den Käufer übergehen. Ist das nicht klar ersichtlich, kann der Kaufvertrag später angefochten werden.
Zudem ist es bei der Übergabe der verkauften Wohneinheit erforderlich, eine Zwischenabrechnung für die Nebenkosten durchzuführen. Etwaige Nachforderungen gegenüber dem Mieter oder Rückzahlungsansprüche gegenüber dem Wohnungseigentümer werden nicht mit dem Kaufvertrag übertragen. Damit in diesem Punkt alles rechtssicher stattfinden kann, sollten Sie Heizkostenzähler, Wasseruhren und weitere kostenrelevante Zähler kurz vor dem Verkauf ablesen lassen.
Was ist steuerlich zu beachten?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sind Steuern fällig. Insbesondere die Kapitalertragssteuer kann, wenn Sie die Wohnung selbst weniger als zehn Jahre besessen haben, eine Rolle spielen. Dafür ist jeweils das Datum im Kauf- bzw. Verkaufsvertrag relevant.
Ihre Checkliste: Sieben relevante Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung
Neben den allgemein vor einem Immobilienverkauf zusammenzustellenden Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauzeichnungen und Datenblättern sollten Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung auch die folgenden Dokumente zusammenstellen:
- Kopie des Mietvertrages
- Nachweis über die letzte Mieterhöhung
- Unterlagen zum Teilungsvertrag bei WEGs
- Ggf. Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Nebenkostenabrechnungen
- Rücklagennachweise
- Etwaige Zusatzverträge
Zudem ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Kaufinteressenten sich für Nachweise über die Regelmäßigkeit der Mietzahlungen interessieren. Aus datenschutzrechtlicher Perspektive ist das allerdings eine rechtliche Grauzone, da Sie damit persönliche Informationen aus dem Vertragsverhältnis mit Dritten teilen. Sofern die Mieter ohnehin regelmäßig und rechtzeitig ihre Miete zahlen, kann es daher sinnvoll sein, diese vorher um Einverständnis für die Datenweitergabe zu bitten. Die Mietsicherheit bestimmt, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, den Preis.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf? Melden Sie sich telefonisch oder per E-Mail bei uns. Wir beraten Sie zu allen Fragen rund um den Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie. Auch eine Bewertung Ihrer Immobilie nehmen wir gern für Sie vor.
