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Sachverständiger für Immobilien – Kann oder Must-have?

Sachverständiger für Immobilien – Kann oder Must-have?

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft oder verkauft, wird mit einer Menge an Begrifflichkeiten und Personengruppen konfrontiert, mit denen man bislang vielleicht noch keine Berührungspunkte hatte. Eine dieser Personengruppen ist die der Immobilien-Sachverständigen oder auch einfach Gutachter genannt. Gerade dann, wenn es um eine rechtliche Absicherung geht, kommt man kaum umher, einen Immobilien-Sachverständigen einzuschalten. Wir klären auf, wann genau ein Sachverständiger für Immobilien zum Einsatz kommt und welche Leistungen abgedeckt werden.

Was macht ein Sachverständiger für Immobilien?

Kurz gesagt: Immobilien-Sachverständige erstellen in erster Linie Immobiliengutachten. Es gibt eine ganze Reihe von Situationen, in denen ein solch offizielles Dokument erstellt werden muss oder mindestens empfohlen wird, nämlich immer dann, wenn es um finanziell oder rechtlich kritische Themen geht. Dazu zählen unter anderem Scheidungen mit Zugewinnausgleich, Zwangsversteigerungen oder die anstehende Berechnung einer Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Aber auch beim generellen An- und Verkauf einer Immobilie kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen.
Das Ausstellen von solch offiziellen Immobilienbewertungen ist ausschließlich durch einen befugten Sachverständigen möglich. Dieser garantiert die Rechtssicherheit des Gutachtens, sodass es allen gesetzlichen Standards entspricht. Die Sorglosmakler – Ihre Immobilienmakler in Magdeburg und Umgebung – kooperieren daher mit kompetenten Sachverständigen in den Regionen Magdeburg und Sachsen-Anhalt sowie Berlin und Brandenburg.

Sachverständiger für Immobilien, Wertverfahren für Grundstücke und Immobilien

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Beurteilen des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken

In der Immobilienbewertung selbst geht es in erster Linie darum, den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks auf unabhängige, neutrale Art und Weise zu ermitteln. Grundlage für das Verfahren bilden gesetzliche Vorgaben, sodass eine größtmögliche Objektivität sichergestellt wird. Deshalb ist es auch ausschließlich befugten Sachverständigen erlaubt, eine solche Immobilienbewertung auszustellen.
Damit grenzt sich das kostenpflichtige Gutachten durch einen Sachverständigen deutlich von der kostenlosen Immobilienbewertung ab. Während bei letzterer eine Orientierung an den Marktpreisen vorgenommen wird, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, ist das kostenpflichtige Immobiliengutachten tiefgreifender und umfangreicher.

Wie berechnet der Sachverständige den Wert eines Hauses oder Grundstücks?

Beim kostenpflichtigen Immobiliengutachten handelt es sich also um eine komplexere Form der Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Es genügt allen gesetzlichen Vorgaben und hat damit auch vor Gericht Bestand. Immer dann, wenn es um rechtlich kritische Gegebenheiten geht, sollte ein Sachverständiger rechtzeitig hinzugezogen werden. Den höheren Standards entsprechend, wird das Gutachten in einem komplexeren Prozess mit einer längeren Bearbeitungsdauer erstellt.
Nachdem in ersten Gesprächen einige Eckdaten erfasst sowie alle verfügbaren Dokumente aufbereitet wurden, findet die eigentliche Gutachtenerstellung vor Ort statt. Der Sachverständige besichtigt dabei das Objekt von innen und außen. Dabei dokumentiert er detailliert – je nach Art und Zielgruppe des Objekts – Aspekte zur Bausubstanz, zu Mängeln oder durchgeführten Sanierungen sowie zur generellen Ausstattung. Ein Kamin, eine verbesserte Dämmung oder ein neues Dach können so den Verkehrswert steigern – jedoch vor allem bei Immobilien zur Eigennutzung. Handelt es sich um ein Investmentobjekt, steigern diese Ausstattungsmerkmale in der Regel nicht die zu erwartenden Mieteinnahmen, sodass sie auch bei der Berechnung des Verkehrswertes nur bedingt Anwendung finden.
In der Nachbereitung fließen dann noch weitere, externe Aspekte in die Bewertung mit ein. Insgesamt wird auf dieser Basis zwischen drei darauf aufsattelnden Verfahren unterschieden:

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn es um die Bewertung von speziellen Immobilien, wie Industrieobjekten geht sowie dann, wenn es an vergleichbaren Immobilien in der Region mangelt. Boden- und Gebäudewert werden in einer festgelegten Formel errechnet und bilden so letztlich den Sachwert.

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Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewandt, die als Kapitalanlage genutzt, also vermietet oder verpachtet werden. Zur Berechnung werden neben den Nettokaltmieten ebenfalls Kosten für Leerstände, Verwaltung und weitere, bei Vermietung nötige Parameter hinzugezogen, um im Ergebnis die möglichen Erträge, die die Immobilie einbringt, darzustellen. 

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Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das meistgenutzte Vorgehen, wenn es um die Ermittlung eines Immobilienpreises geht. Hierbei werden Daten zu vergleichbaren Immobilien sowie zur Region hinzugezogen, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Die Qualität des Verfahrens steht und fällt jedoch mit der Verfügbarkeit möglichst vieler, detaillierter Daten.

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Arten von Immobiliengutachten von Sachverständigen

Insgesamt unterscheidet der Sachverständige für Immobilien zwischen drei Gutachten, die er ausstellen kann. Welche Art benötigt wird, hängt vom individuellen Fall ab. 

Beim Formulargutachten handelt es sich um die kleinste Dienstleistung des Sachverständigen. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn die Rechtskraft zu vernachlässigen ist, zum Beispiel bei einer friedlichen Aufteilung im Zuge einer Scheidung, bei der dennoch der Verkehrswert der Immobilie von befugter Stelle gesichert werden soll. 

Das Kurzgutachten konzentriert sich auf die wichtigsten zentralen Werte der Immobilie und wird gerne genutzt, wenn eine neutrale Bewertung gegenüber potenziellen Käufern vorgelegt werden soll.

Beim Vollgutachten handelt es sich um die umfangreichste Form des Gutachtens. Es kommt dann zum Einsatz, wenn eine neutrale Bewertung vor Gericht benötigt wird. Das Vollgutachten entspricht damit allen rechtlichen Anforderungen und ist ein belastbares Dokument in Rechtsstreitigkeiten.

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Die Inanspruchnahme von Sachverständigenleistungen wie einer kostenpflichtigen Bewertung ist damit in vielen Fällen ein Must-have, nämlich immer dann, wenn ein unabhängiges, möglicherweise sogar rechtlich belastbares Dokument gefragt ist. Wenn keine Rechtsstreitigkeiten oder andere kritische Punkte bei Ihrem Immobilienverkauf zu erwarten sind, ist es hingegen ein Kann – in der Regel genügt dann eine kostenlose Immobilienbewertung , um vorab einen realistischen Verkaufspreis zur eigenen Einschätzung zu ermitteln.

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