14. Juni 2020
Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung – Wie funktioniert es?
Wie funktioniert das Sachwertverfahren? Wie kann meine Immobilie bewertet werden?
Sachwertverfahren zur Wertermittlung von Immobilien
In Deutschland werden drei Methoden zur Immobilienbewertung verwendet: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Sachwertverfahren Berechnung ist in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Das Sachwertverfahren für Immobilien gilt als sehr komplexes Verfahren. Es eignet sich insbesondere für Spezialimmobilien wie denkmalgeschützte Gebäude, industrielle Objekte oder eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie in Gegenden, wo vergleichbare Häuser fehlen. Dies ist beispielsweise im ländlichen Raum der Fall.
Der Sachwert setzt sich aus Boden- und Gebäudewert zusammen. Auf der Grundlage der Sachwertverfahren Formel ermitteln Sachverständige die Wiederherstellungskosten der Immobilie, die bei einem fiktiven Neubau des Objekts entstehen würden. Ausschlaggebend für die üblichen Wiederherstellungskosten von Objekten sind die Bauart und der Zustand der baulichen Anlagen wie Haus oder Wohnung sowie der baulichen Außenanlagen wie Garage, Carport oder Wege.
(Quelle: Sachwertverfahren Wie sich der Sachwert einer Immobilie errechnet)
Themen im Überblick:
Berechnung des Sachwertverfahrens in einzelnen Schritten erklärt:
Vorteile und Nachteile:
Immobilienbewertung vom Sorglosmakler
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, spielt der Wert des Objekts eine wesentliche Rolle. Dieser lässt sich am besten mit einem Immobiliengutachten ermitteln. Wir vom Sorglosmakler aus Magdeburg erklären Ihnen, was es mit einer kostenfreie Immobilienbewertung auf sich hat.
Berechnung des Sachwertverfahrens
Die Wertermittlung im Sachwertverfahren erfolgt entsprechend der Formel:
(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert der Immobilie
Berechnung des Sachwertverfahrens in 4 Schritten
Schritt 1
Zunächst ist der Wert des Grundstücks, also der Bodenwert, zu errechnen. Dies erfolgt mithilfe des örtlichen Bodenrichtwerts. Das ist ein Durchschnittswert für die Gemeinde, der beim jeweiligen Gutachterausschuss für Grundstückswerte durch jedermann erfragt werden kann. Er wird vom Typ des Hauses, der Art seiner Errichtung (mit/ohne Keller) sowie der Qualität der einzelnen Bauelemente wie Dach, Türen und Fenster beeinflusst. Das Beispiel für ein 500 m² großes Grundstück, dessen Bodenrichtwert 200 Euro beträgt: 500 m² x 200 Euro = 100.000 Euro Bodenwert.
Schritt 2
Der zweite Schritt im Sachwertverfahren besteht in der Ermittlung der Regelherstellungskosten. Die Bruttogrundfläche des Hauses wird mit den gebräuchlichen Wiederherstellungskosten pro m² multipliziert. Dabei ist zu beachten, dass jedes Stockwerk, einschließlich Keller und Dachboden, eine eigene Grundfläche hat. Anhand länderspezifischer Tabellen können besondere Ausstattungen oder Modernisierungen berücksichtigt werden. Im Beispiel eines ausgebauten Einfamilienhauses mit gehobener Ausstattung belaufen sich die Normalherstellungskosten auf 1.500 Euro pro m². Bei einer Gesamtgrundfläche von 150 m² betragen die Regelherstellungskosten 225.000 Euro.
Schritt 3
Im dritten Schritt ist die Wertminderung gemäß dem Alter der Immobilie zu berücksichtigen. Für jedes Jahr der Nutzungszeit werden bei Einfamilienhäusern 1,25 Prozent abgezogen, weil gesetzlich von einer Lebensdauer des Gebäudes von 80 Jahren ausgegangen wird. Im Beispiel ist das Einfamilienhaus 12 Jahre alt, so dass 15 Prozent (33.750 Euro) von den Regelherstellungskosten abzuziehen sind und sich ein Gebäudesachwert von 191.250 Euroergibt.
Schritt 4
Danach berechnet sich der vorläufige Sachwert aus Bodenwert und Gebäudesachwert mit 291.250 Euro. Dieser muss im letzten Schritt an die regionalen Besonderheiten des Immobilienmarkts angepasst werden. Der Marktanpassungsfaktor wird von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht und beträgt im Beispiel einer Kleinstadt 0,7. Damit können an diesem Standort für Einfamilienhäuser beim Verkauf durchschnittlich 70 Prozent des vorläufigen Sachwerts erzielt werden. Daraus errechnet sich anhand der Sachwertverfahren Formel ein Sachwert für dieses Einfamilienhaus von 203.875 Euro. (Quelle: Das Sachwertverfahren Formel & Beispiele für die Berechnung)
Vorteile Sachwertverfahren
Fehlen in dem Gebiet, in dem sich Ihr Objekt befindet, ausreichend vergleichbare Immobilien oder wird kein Mietertrag realisiert, eignet sich das Sachwertverfahren zur Berechnung des realen Objektwertes gut. Haben Eigentümer eine umfangreiche Sanierung vorgenommen, fließt dieser Aufwand in die Wertermittlung beim Sachwertverfahren ein. Für Immobilien der Infrastruktur wie Bahnhöfe oder Schulen gibt es kein anderes Wertermittlungsverfahren, das ihren Nutzwert einigermaßen realistisch abbilden könnte.
Verkäufer, denen eine neutrale Wertermittlung für ihr Objekt wichtig ist, profitieren vom Sachwertverfahren für Immobilien. Sie erfahren, welchen Substanzwert Ihre Bestandsimmobilie hat. Weitere Faktoren am Häusermarkt wie Angebot und Nachfrage oder aktuelle Marktbedingungen finden jedoch nicht ausreichend Beachtung in der Wertermittlung beim Sachwertverfahren.
Nachteile Sachwertverfahren
Dies ist zugleich der größte Nachteil beim Sachwertverfahren für Immobilien. Das Sachwertverfahren bildet die Entwicklung des Marktgeschehens zu wenig ab. Das Sachwertverfahren widerspiegelt nicht den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Durch Angebots- oder Nachfrageüberhänge können sich aus der Sachwertverfahren Berechnung zu hohe oder zu niedrige Preise ergeben. Das Sachwertverfahren für Immobilien, insbesondere der Marktanpassungsfaktor, wirkt zu statisch, um den tatsächlichen Marktpreis darzustellen. Das Sachwertverfahren für Immobilien ist ein sehr aufwendiges und kompliziertes Wertermittlungsverfahren, das Fachkenntnisse erfordert.
Immobilie vom Makler bewerten lassen
Wir kennen uns am regionalen Immobilienmarkt aus und wenden das Sachwertverfahren für Immobilien fachgerecht an, um Ihr Objekt optimal zu veräußern. Die Sachwertverfahren Berechnung bildet eine tragfähige Orientierungshilfe, wie hoch der objektive Wert Ihrer Immobilie ist. Da Sie als Eigentümer in der Regel keine Fachkenntnisse in der Sachwertbestimmung besitzen, sollten Sie die Sachwertverfahren Berechnung in professionelle Hände legen. Anderenfalls kann es zu nachteiligen Auswirkungen auf Ihren Verkaufspreis durch die nicht sachgerechte Wertermittlung im Sachwertverfahren kommen. Als Immobilienmakler verfügen wir über die notwendige Qualifikation und beraten Sie zu weiteren Aspekten Ihres Immobilienverkaufs, beispielsweise zu vertraglichen Regelungen. Nutzen Sie unser Formular, um sich unsere Expertise bei der Bewertung Ihrer Immobilie zu sichern
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