, 17. Juni 2020

Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung – wie funktioniert es?

Wie funktioniert das Sachwertverfahren? Wie kann meine Immobilie bewertet werden?

Der Hausverkauf steht an, ein Eigenheim wird gekauft oder in Geschäfts- und Wohnimmobilien investiert. Wichtigste Frage, bevor eine Immobilie den Besitzer wechselt: Welchen Wert hat das zu verkaufende Gebäude? Erfahrene Immobilienmakler nutzen zur Wertermittlung professionelle Instrumente, mit denen sie den Wert ihrer Liegenschaften bestimmen. Zu diesen Instrumenten gehört das Ertragswertverfahren Immobilien. Wir stellen Ihnen die Ertragswertverfahren Berechnung näher vor und schauen uns an, wie ein vereinfachtes Ertragswertverfahren funktioniert. Dazu erfahren Sie in einem anschaulichen Ertragswertverfahren Beispiel, wie auch Sie zu einer ersten Schätzung für den Ertragswert Ihrer Immobilie kommen können. 

Hausansicht von Oben

Immobilienbewertung vom Sorglosmakler

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, spielt der Wert des Objekts eine wesentliche Rolle. Dieser lässt sich am besten mit einem Immobiliengutachten ermitteln. Wir von Enrico Gerloff – RE/MAX Sorglosmakler aus Magdeburg erklären Ihnen, was es mit einer kostenfreie Immobilienbewertung auf sich hat.

Was ist der Ertragswert einer Immobilie? 

Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser, Einfamilien- und Reihenhäuser dienen ebenso wie gewerbliche Gebäude oft als Mittel zur Kapitalvermehrung. Für diese Immobilien wird das Ertragswertverfahren besonders häufig genutzt. Wer sich eine Immobilie als Investition anschafft, möchte natürlich wissen, was ihm diese Kapitalanlage langfristig bringen wird. Auch für das eigene Häuschen, das verkauft werden soll, lohnt sich die Ertragswertverfahren Berechnung. 

Das Ertragswertverfahren ist ein Instrument, um zu berechnen, welchen finanziellen Ertrag der Eigentümer eines Gebäudes künftig erwarten kann. Damit ist die Methode geeignet, um im Vorfeld von Immobilien-Investitionen mögliche Gewinne, aber auch nötige Investitionen zu kalkulieren.


Berechnung des Ertragswertverfahren

Die Ertragswertverfahren Berechnung nutzt Daten, die verschiedene Faktoren mit einbezieht. Um den Ertragswert eines Gebäudes zu erfassen, werden ein marktüblicher Multiplikator mit dem zuvor ermittelten Reinwert verrechnet. Die gesamten Nettomieteinnahmen eines Kalenderjahres werden geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Diesen berechnet der Fachmann aus einem Zinssatz, der risikolos ist. Dazu werden Kosten für Verwaltung, Leerstandsrisiko, für laufenden Unterhalt sowie die Altersentwertung eingerechnet. Der Gebäudewert ist umso höher, je niedriger der Kapitalisierungssatz ist. Am Ende der Ertragswertverfahren Berechnung steht eine Zahl, die dem künftigen Eigentümer aufzeigt, wie hoch die Erträge sein können, mit denen die Immobilie rechnen lässt. Der Gebäudeertragswert zusammen mit dem Bodenwert ergibt dann den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren ergibt also einen Wert, der sich im Laufe der Zeit verändert – die Ertragswertverfahren Berechnung muss demnach bei späteren Verkäufen oder Käufen jedes Mal aufs Neue durchgeführt werden. 

Immobilie bewerten lassen


Beispiel einer Bewertung mit Ertragswertverfahren

Nicht alle Daten, die für das Ertragswertverfahren Immobilie nötig sind, sind auch immer öffentlich verfügbar. Schon aus diesem Grund macht es Sinn, einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Ertragswertverfahren und der komplexen Ertragswertverfahren Berechnung zu beauftragen. Doch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren lässt sich durchaus auch als Nichtfachmann anwenden. Dieses vorläufige Ertragswertverfahren kann einen ersten Schritt markieren, eine frühe Einschätzung möglicher Erträge ermitteln. Für ein vereinfachtes Ertragswertverfahren benötigen Sie den Bodenwert des Grundstückes, den Grundstücksreinertrag, den Gebäudereinertrag sowie den Rohertrag. Die Formel zur Berechnung mit Ertragswertverfahren sieht folgendermaßen aus: 
Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag des Grundstückes. Davon wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, es ergibt sich der Gebäudereinertrag. Dieser wird mit einem Multiplikator verrechnet – heraus kommt der Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren Beispiel in Zahlen:

Nehmen wir als Beispiel ein Grundstück mit Immobilie: Es hat 500 Quadratmeter mit einem Bodenrichtwert von 120 Euro je Quadratmeter, ergibt einen Bodenwert von 60.000 Euro. Die ortsübliche Jahresmiete beträgt hier 28.000 Euro, davon werden Bewirtschaftungskosten in Höhe von 4000 Euro abgezogen. Außerdem zieht der Fachmann eine Bodenwertverzinsung in Höhe von 3000 Euro ab, die aus Bodenwert mal Liegenschaftszins berechnet wurde. Das Ergebnis ist der Gebäudereinertrag, der im Beispiel bei 21.000 Euro liegt. Orientiert an der angenommenen Restnutzungsdauer wird nun ein Multiplikator angewendet, in unserem Beispiel liegt er bei 14, ausgehend von 25 Jahren Restnutzungsdauer. Die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert ergibt einen vorläufigen Gebäudeertragswert von 354.000 Euro. Davon werden in unserem Ertragswertverfahren Beispiel zum Schluss noch eventuelle Mängel abgezogen. Die komplexe Ermittlung durch das Ertragswertverfahren Immobilien ist mit diesem Vorgehen als vereinfachte Version auch für den Investor möglich. Die größtmögliche Sicherheit allerdings bietet die professionelle Variante: Das Ertragswertverfahren Immobilien, berechnet vom branchen- und ortskundigen Makler. 


Immobilie vom Makler bewerten lassen: So nutzen Sie die Zahlen für das Ertragswertverfahren Immobilien 

Die umfassende und kompetente Bewertung durch das Ertragwertverfahren Immobilie ist ein bewährtes Mittel, um künftige Einkünfte abzuschätzen. Die Berechnung ist komplex, aber zuverlässig. Die Datenlage ist für den künftigen Investor nicht immer zugänglich, und auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren nicht eben nebenbei zu berechnen. Deshalb lohnt sich die umfassende Beratung durch den Fachmann. Unsere Immobilienmakler kümmern sich um die Wertermittlung Ihrer Immobilie, berechnen den Ertragswert und geben Ihnen zuverlässige Zahlen an die Hand, mit denen Sie Ihre Investitionen kalkulieren können. Setzen Sie auf Erfahrung, Professionalität und Zuverlässigkeit. Von der Suche nach geeigneten Immobilien über die Wertermittlung, die Kaufentscheidung bis hin zum abgewickelten Verkauf begleiten wir Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess. Nehmen Sie Kontakt auf, und lassen Sie sich von uns zum Ertragswertverfahren Immobilien und zu allen Aspekten Ihres Verkaufs oder Ihrer Investition beraten.

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