Wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht, wird oft über die Anschlussfinanzierung gesprochen. Dabei handelt es sich um die Finanzierung, die nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ansteht. Doch welche Auswirkungen hat dies auf den Immobilienbesitzer und wie kann man sich auf eine Anschlussfinanzierung vorbereiten?
Themen im Überblick:
- Sorge um die Anschlussfinanzierung für die eigene Immobilie
- Was Sie bei der aktuellen Marktlage beachten sollten?
- Ich kann mir meine Immobilie nicht mehr leisten?
Sorge um die Anschlussfinanzierung für die eigene Immobilie
Verallgemeinern darf man diese Thematik nicht. Ich denke, dass sich rund 80 – 90 % der Kunden keine Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen müssen. Was sind die Gründe dafür?
- Erfahrungsgemäß sind in 10 Jahren auch die Einkommen unserer Kunden gestiegen, sodass gewisse Mehrbelastungen aufgefangen werden können.
- Die Marktwerte der Objekte sind in den letzten Jahren gestiegen, sodass die Kunden bei den Banken in bessere Beleihungsausläufe reinrutschen und somit die Risikoaufschläge der Banken gar nicht vorhanden oder sehr gering sind. Erfahrungsgemäß landen die meisten Kunden bei einer rund 60 – 70%igen Finanzierung.
Ein gewisser Anteil der Kunden, die eine Finanzierung im Bereich 100 % oder 110 % Finanzierung (also Finanzierungen ohne Eigenkapital) könnte es aber schon etwas treffen, gerade bei Kunden mit größeren Kreditrestschulden und sehr geringen Tilgungsleistungen (ca. 300 T Euro Restschuld aufwärts).
Was Sie bei der aktuellen Marktlage beachten sollten?
In der aktuellen Situation macht es Sinn, sich seinen bestehenden Kreditvertrag bzw. die bestehende Finanzierung genau anzuschauen bzw. von einem Experten prüfen zu lassen. Nicht jeder Kunde hat seine Finanzierung auf 15, 20 Jahre oder länger abgesichert. Viele Kunden haben KfW Finanzierungen mit 10 Jahren beigefügt. Hier kommt es schon zu einer gewissen Mehrbelastung, wenn das Zinsniveau um 2,5 % oder mehr gestiegen ist.
Wir raten zu folgenden Dingen:
- Niedrige Anschlussfinanzierungen durch Bausparverträge zu sichern: Derzeit haben die Bausparkassen die Tarife noch nicht angepasst und Zinssätze für die Zukunft zwischen 1,25 % bis 2,35 % können sich noch gesichert werden. Aber die ersten Bausparkassen passen bereits die Tarife an, weil das allgemeine Zinsniveau steigt.
- Möglichst viel Sondertilgung im bestehenden Vertrag leisten um die Restschuld zu minimieren, welche dann mit einem höheren Zinssatz weiterfinanziert wird.
- Falls im Vertrag inkludiert: die Tilgungsanpassung nach oben, um ebenfalls die Restschuld zu minimieren.
- Information über ein sogenanntes Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, welches Sie sich für mehrere Jahre im Voraus als Anschlussfinanzierung sichern können. Die maximale Forwardzeit beträgt 66 Monate. Einige Banken verzichten derzeit komplett auf Forward Aufschläge bzw. haben extrem geringe Aufschläge.
Ich kann mir meine Immobilie nicht mehr leisten?
Bevor man final zur Entscheidung kommt, ob man sich seine Immobilie wirklich nicht leisten kann, empfehlen wir, eine sehr detaillierte Haushaltsrechnung für sich selbst aufzumachen. Das Ausgabeverhalten sollte über einen Zeitraum von mind. 1 – 2 Jahre geprüft werden. Erfahrungsgemäß ist der Mensch ein Gewohnheitstier und höhere Ausgaben tun am Anfang etwas weh, aber man gewöhnt sich relativ schnell dran. Zudem können ggf. Einsparpotenziale identifiziert werden, wenn man das Ausgabenverhalten über einen längeren Zeitraum analysiert.
Darüber hinaus gibt es noch weitere Möglichkeiten, bevor man dem Verlust der Traumimmobilie ins Auge schauen muss. Viele Bestandsbanken wollen bei der Anschlussfinanzierung keine Verlängerung der Kreditlaufzeit, welche im Ursprungsvertrag ermittelt wurde. Durch einen Bankenwechsel besteht aber die Möglichkeit der Tilgungsreduzierung, sodass die Mehrbelastung ggf. nicht ganz so hoch ausfällt.
Eine dritte Möglichkeit wäre ggf. noch die familiäre Unterstützung, welche einen kleinen Beitrag dazu steuert (sofern die Möglichkeit besteht). Vielleicht steuert auch die Familie einen Einmalbeitrag hinzu (z. B. als vorgezogenes Erbe), wodurch die Anschlussfinanzierung reduziert und der Beitrag gesenkt wird.
Sollte die Bank keine Anschlussfinanzierung anbieten, wäre eine Hinzuziehung eines weiteren Kreditnehmers eine weitere Option.
Die letzte Option ist dann der Verkauf. Hier empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Maklers, um die Immobilie bestmöglich zu vermarkten und zum besten Preis zu verkaufen.
