Der Wert einer Immobilie hängt nicht nur der jeweiligen Lage, sondern auch von ihrem Zustand ab. Daher kann es sinnvoll sein, vor dem Hausverkauf in erforderliche Schönheitsreparaturen oder gar eine Sanierung zu investieren. Ob es im Vergleich rentabler ist, ein Haus vermietet oder unvermietet zu verkaufen, hängt mitunter von Ihrem Ziel ab. Oft werden frei stehende Immobilien zu höheren Preisen veräußert, wenn es beispielsweise um Eigentumswohnungen geht. Denn für Eigentum, in dem künftig selbst zu wohnen ist, sind einige Käufer gerne bereit, Unterschiede zu machen und höhere Summen zu zahlen. Unterschiede dazu bestehen, wenn es um eine Immobilie als vorteilhafte Kapitalanlage geht.
Wie kann ich ein vermietetes Objekt verkaufen?
Wenn Sie ein vermietetes Objekt verkaufen möchten, kommt es vor allem auf „gute“ Mieter an. Wenn Sie sich sicher sein können, dass es mit ihnen keine Probleme gibt, wirkt sich dies nämlich auf den Kaufpreis aus. Ausschlaggebend sind hier vor allem pünktlich eintreffende Mietzahlungen und eine voraussichtlich noch lange Mietdauer. Fakten sollten Sie für den Käufer schriftlich niederlegen. Möglicherweise möchte er sich vor dem Kauf sogar einen persönlichen Eindruck von den im Haus befindlichen Mietern verschaffen.
Was passiert mit den Mietern beim Hausverkauf?
Die vorhandenen Mieter bleiben bei einem Verkauf des Hauses ganz normal dort wohnen, sofern es sich um ein bestehendes Mietverhältnis handelt. Da die Rechte und Pflichten des alten Mietvertrags weiterhin gelten, darf der neue Vermieter selbstverständlich vertragsgemäß kündigen, sofern dies nach dem Vermieterwechsel sein Wunsch ist. Nicht möglich ist dies nur bei einem lebenslangen Wohnrecht, das einem Mieter vertraglich zusteht. In einem solchen Fall sinkt auch der Immobilienpreis automatisch.
Vorgehensweise beim Hausverkauf mit Mietern
Wird ein Haus – nicht unvermietet – verkauft, so gibt es bestimmte Schritte, die getätigt werden müssen, um den gesetzlichen Normen zu entsprechen. Dazu gehört die Mieterinformation, die Möglichkeit zur Nutzung des Vorkaufsrechts und später dann die Besichtigung der Immobilie.
Mieterinformation
Wenn es zu einem Hausverkauf bzw. einem wirksamen notariellen Kaufvertrag kommt, ist der Vermieter nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin verpflichtet, seine Mieter über diesen Fakt zu informieren, denn der Vertragspartner der Mieter ändert sich. Diese behalten allerdings nach § 566 BGB ihre im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten auch mit dem Wechsel des Eigentümers. Das heißt, dass kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Die Miethöhe bleibt ebenso bestehen. Bei der Information der Mieter muss der Inhalt des Vertrages offenbart werden, so beispielsweise der Kaufpreis.
Wichtig: Eigentümer, die es versäumen, Mieter über den Verkauf zu informieren, haften für finanzielle Schäden, die daraus entstehen.
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Vorkaufsrecht
Verkäufer sollten wissen, dass Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung besitzen. Dieses wird aber außer Kraft gesetzt, wenn Sie an nahe Verwandte (Geschwister, Eltern, Großeltern, Neffen/Nichten, Schwiegereltern) oder Personen des eigenen Hausstands verkaufen. Das Vorkaufsrecht besteht nur dann, wenn sich Wohnungen während eines Mietverhältnisses in Eigentum umwandeln und ein Verkauf an Dritte beabsichtigt ist. Beim Wandel in Wohnungseigentum muss jeweils begründet werden.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht gibt es nur beim Erstverkauf der Wohnung.
Kaufwillige Mieter können zu gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Dafür ist eine Erklärung an den Vermieter nötig. Mieter haben prinzipiell zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben möchten oder nicht.
Recht auf Besichtigung
Im Zuge eines Verkaufs der Immobilie kommt es zwangsläufig zu Besichtigungen, die im Haus wohnende Mieter zulassen müssen, sofern das betreffende Haus nicht unvermietet ist. Denn hier gilt das Besichtigungsrecht, bei dem auch Makler eingebunden werden können. Es gibt auch hierbei einige Regeln zu beachten. So muss der Termin mindestens 24 Stunden im Voraus – am besten jedoch 14 Tage – mit dem Mieter abgestimmt werden und ist nur zu angemessenen Uhrzeiten (in der Regel werktags von 10 Uhr bis 13 Uhr und 16 Uhr bis 18 Uhr) möglich. Nur in bestimmten Ausnahmefällen darf am Sonntag oder Feiertag eine Besichtigung angesetzt werden. Der Termin muss schriftlich angekündigt und vom Mieter bestätigt werden. Eine mögliche Ortsabwesenheit des Mieters ist zu berücksichtigen. Wiederkehrende Besichtigungen sind allerdings nicht zumutbar. Mit einmal in der Woche für zwei Stunden ist hier bereits die Pflicht des Mieters erfüllt, wie Gerichtsurteile besagen. Sind Mieter kooperativ, ist aber natürlich eine Ausweitung der Besichtigungen möglich.
Kündigung
Neue Vermieter dürfen den bestehenden Mietvertrag nicht ohne Mieterzustimmung ändern. Auch eine Kündigung samt Neuvertrag zu geänderten Konditionen darf nicht zustande kommen. Bei einer Entscheidung zur Nutzung des Vorkaufsrechts darf dem Mieter ebenso nicht gekündigt werden. Große Unterschiede in Sachen Kündigung machen lediglich Fälle, in denen der Vermieter für die Wohnung Eigenbedarf anmeldet. In einem solchen Fall müssen jedoch nachvollziehbare Nachweise dafür vorgelegt werden, dass ein Angehöriger demnächst in den betreffenden Räumen wohnen will. Sodann ist es möglich, dem aktuellen Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, und zwar nach § 573 II Nr. 2 BGB. Was die Frist angeht, so gelten hier die vertraglichen bzw. gesetzlichen Vorschriften.
Eine Alternative zur Kündigung kann eine Mietaufhebungsvereinbarung sein. Hier einigen sich Mieter und Vermieter auf einen Vergleich, indem dem Mieter im Gegenzug zu seinem Auszug eine Abfindung gezahlt wird. Dabei kann es sich um einen festgelegten Geldbetrag handeln oder um Umzugskosten, Renovierungskosten oder auch Hilfe beim Finden einer neuen Wohnung handeln bzw. auch einem Mix aus den genannten Möglichkeiten. Die Summen, um die es hierbei geht, sind verhandelbar. Selbstverständlich gibt es auch keine Garantie, dass sich Mieter auf dieses Angebot einlassen. In der schriftlichen Vereinbarung sollte auf jeden Fall eine genaue Frist zum Auszug aus der Wohnung genannt werden. Kommt er dem innerhalb der Frist nicht nach, so wird selbstverständlich auch keine Abfindung gezahlt.
Ist eine vermietete Immobilie weniger wert?
Dies hängt zuerst einmal von der jeweiligen Region ab. Sofern diese in Bezug auf Immobilien begehrt ist, steigt auch der Wert, wie Vergleiche deutlich zeigen. Denn potenzielle Mieter sind in einer guten Wohnlage durchaus bereit, hohe Mieten zu zahlen. Möglicherweise gibt es weniger Interessenten, wenn es um eine vermietete Immobilie geht. Denn hier kommen eigentlich nur zwei mögliche Kategorien in Frage, die gewisse Unterschiede machen – nämlich Kapitalinvestoren und Käufer, die selbst einziehen möchten und somit dem aktuellen Mieter oder den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen möchten.
Nicht immer ist eine vermietete Immobilie im Vergleich zu einer unvermieteten automatisch weniger wert. Sie gerät allerdings in eine andere Rubrik als leer stehende Häuser, was bereits bei der Vermarktung einen Unterschied macht. Bei dem Kauf einer vermieteten Immobilie geht es meist um eine Kapitalanlage. Mit einer ansprechenden Beschreibung der Immobilie wird sie bedeutend aufgewertet. Hier kommt es vor allem auf eine vorteilhafte Kalkulation des künftigen Gewinns an, die in das Exposé einfließen sollte. Die Kontaktaufnahme zum professionellen Makler kann Ihnen dabei helfen.
