6. November 2020

Bestellerprinzip – Wer muss den Immobilienmakler bezahlen?

Bestellerprinzip leicht erklärt

Im heutigen Blog vertiefen wir das Bestellerprinzip des Maklergesetzes 2020. Wir haben zuletzt einen Überblick über das neue Gesetz in unserem Block gegeben. Die Details zum Bestellerprinzip und die Folgen möchten wir Ihnen heute nahebringen. Uns ist wichtig mit Mythen in der Immobilienwelt aufzuräumen. Wir helfen Ihnen in unserem Blog und auf Youtube dabei Wahrheit von Lüge zu unterscheiden.  

Wer bezahlt den Makler

Was ist das Bestellerprinzip?

Ursprünglich entstammt das Bestellerprinzip dem Bereich der Wohnungsvermittlung. Es besagt, dass eine Maklerprovision immer von der Partei übernommen wird, die sich zuerst an den Makler wendet. Der Besteller trägt die Maklercourtage. Die Bedeutung im neuen Maklergesetz sieht im Bereich des Immobilienkaufs nun anders aus. 

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Es unterscheidet zwei Fälle – das Bestellerprinzip bei einem Auftraggeber und das Bestellerprinzip bei Doppeltätigkeit.
Im Folgenden erklären wir beide Fälle:

Bestellerprinzip bei einem Auftraggeber

Gibt es für den Makler lediglich einen Auftraggeber, so ist dieser zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet. Eine abweichende Vereinbarung mit der zweiten Partei ist möglich. Allerdings wird die Teilung der Kosten reglementiert. Der Besteller kann maximal 50% der Provision auf den Vertragspartner abwälzen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Auftraggeber Käufer oder Verkäufer eines Objekts ist. Die zweite Partei ist zusätzlich erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn ein Beleg über die Zahlung des Auftraggebers an den Makler vorliegt. So wird die Einhaltung der vereinbarten Konditionen abgesichert.

Bestellerprinzip bei Doppeltätigkeit

Eine Doppeltätigkeit eines Maklers ist beim Immobilienhandel nach wie vor möglich. In einem solchen Fall ist eine exakte Teilung der Provision zu gleichen Teilen Pflicht. So wird die Bevorteilung einer Partei im Rahmen einer Transaktion ausgeschlossen. Im Vergleich zur Situation bei einem einzelnen Auftraggeber ist das Vorlegen eines Zahlungsnachweises nicht erforderlich. Die Zahlung der Provision ist für Käufer und Verkäufer gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Das Bestellerprinzip beim Immobilienhandel dient im Vergleich zum Bestellerprinzip bei der Vermietung also mehr als eine flexible Deckelung der Provision. Zusätzlich sei bemerkt, dass das Gesetz nur dann gilt, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Das ist zum Beispiel beim Erwerb eines Eigenheims zur eigenen Nutzung der Fall. Laut Einschätzung des Immobilienverbands Deutschland handelt der Käufer beim Erwerb einer Immobilie im Rahmen der privaten Vermietung ebenfalls als Verbraucher. Das bedeutet, dass das Bestellerprinzip auch beim Kauf einer (vermieteten) Eigentumswohnung greift.

Nicht betroffen vom Bestellerprinzip sind alle Transaktionen, bei denen der Käufer gewerblich handelt. Vom Gesetz bleiben also Verkäufe von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeflächen unberührt. Hier kann die Provision weiterhin flexibel vereinbart werden.

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Es gibt also drei mögliche Varianten, wer die Maklerprovision bezahlt.

Volle Provision

Die Vertragspartei, die den Makler engagiert zahlt den vollen Betrag der Maklerprovision. Im Falle der reinen Innenprovision zahlt dann der Verkäufer beispielsweise 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer. Bei der reinen Außenprovision zahlt der Käufer die vereinbarte Courtage selbst, wenn er dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und das Kaufobjekt erst durch den Makler aufgetan werden muss.

Abwälzung

Zur Abwälzung kommt es, wenn eine einzelne Partei mit dem Makler den Vertrag eingeht. In der Regel handelt es sich dabei um den Verkäufer. Es wird dann wie im oberen Fall eine Provision von 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart. Im Nachgang wird dann vom Käufer im Rahmen der Transaktion ein Provisionsversprechen eingegangen. Der Anteil des Käufers ist dann mit 50% der Provision gedeckelt. Das bedeutet in unserem Beispiel, dass der Käufer maximal 3% des Kaufpreises an den Makler entrichten muss. Im Rahmen der Verhandlung kann der Anteil des Käufers dann auch geringer ausfallen.

Doppelprovision

Bei der Doppelprovision schließen beide Vertragsparteien einen Vertrag mit dem Makler. Die vereinbarten Provisionen müssen einander entsprechen. Damit ist ein provisionsfreies Geschäft für eine Seite nicht mehr möglich. In manchen Orten gängige Geschäfte à la „provisionsfrei für Verkäufer“ bedeuten für Makler dann.

Welche Änderungen bringt das Bestellerprinzip?

Das neue Bestellerprinzip sorgt so für Änderungen auf dem bestehenden Immobilienmarkt. Die Maklerkosten werden flexibel gedeckelt und im Rahmen der gegebenen Vertragsfreiheit (i.e. Abwälzung) fair auf die Parteien aufgeteilt. Die Regelung zur Doppelprovision verhindert zusätzlich, dass Billigangebote für Verkäufer vom Markt verschwinden werden. In Zukunft müssen sich Makler verstärkt durch einen exzellenten Service auszeichnen müssen. Machen Sie sich selbst ein Bild.

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