10. September 2020

Beim Hausverkauf einen höheren Kaufpreis erreichen

Wie Sie bis zu 30 % mehr Erlös bei Ihrem Hausverkauf erzielen können:

Checkliste Haus verkaufen
Tipp 1:

Nehmen Sie sich genügend Zeit für den Hausverkauf

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Dann ist es ratsam intensiv Zeit in die nötige Vorarbeit zu investieren und viele Fragen und Entscheidungen im Voraus zu klären, um so gezielt planen zu können. Den Umfang des gesamten Prozesses eines Hausverkaufs sollten Sie dabei nicht unterschätzen, denn dieser gestaltet sich als komplex, wofür Fachkenntnisse unverzichtbar sind. Es beginnt schon mit der Besorgung zahlreicher Unterlagen bei verschiedenen Ämtern, welche teilweise mehrere Wochen in Anspruch nehmen werden. Ratsam ist auch die Entwicklung eines Vermarktungskonzeptes, mit welchem Sie im laufenden Verkaufsprozess überprüfen können, ob sich Ihre Tätigkeiten und Maßnahmen vorteilhaft für Sie entwickeln oder eventuell Anpassungen vorgenommen werden müssen.

Tipp 2:

Legen Sie Ihre Ziele für den Hausverkauf genau fest

Zur Festlegung Ihrer Ziele können Sie sich vorab einige grundlegende Fragen stellen, die Ihnen bei der Zielsetzung helfen werden:

  • Zu welchem Preis soll mein Haus verkauft werden?
  • Wann ist ein geeigneter und realistischer Verkaufszeitpunkt gegeben?
  • Bis zu welchem Zeitraum soll der Kaufpreis erstattet werden?
  • Muss noch ein Darlehen getilgt werden?
  • Benötige ich die Summe des Verkaufs zur Finanzierung einer neuen Immobilie?
  • Wann kann der Umzug frühestens stattfinden?
  • Gibt es einen nahtlosen Übergang zwischen Auszug aus der alten Immobilie und Einzig in die neue?
  • Welche Einrichtungsgegenstände möchte ich verkaufen/behalten/in dem Haus lassen? (z.B. Küche oder Möbel)
  • Sind gewisse Nutzungen oder Umbaumaßnahmen nach dem Verkauf für mich nicht vorstellbar?
Tipp 3:

Entwickeln Sie ein Gefühl für einen realistischen Verkaufspreis

Das Ziel jeden Verkäufers ist ein maximaler Preisgewinn. Wie können Sie selbst den Wert Ihrer Immobilie bestimmten? Hier sind viele Faktoren maßgebend sowie eine umfangreiche Marktkenntnis. Das Risiko bei der Angebotspreis-Festsetzung ist, dass, wenn der Preis zu niedrig gesetzt wird, Ihr Objekt zwar schneller, aber unter Wert verkauft. Wird der Preis zu hoch gesetzt, bedeutet dies wiederum sehr wenig Interessenten, eine lange Vermarktungszeit, die den Kaufpreis senkt und es besteht so auch das Risiko, dass Ihr Haus zum „Ladenhüter“ wird. Sie sollten auch realisieren, dass Käufer i.d.R. bei der Preisverhandlung „untertreiben“ und Verkäufer „übertreiben“, da diese emotional an die Immobilie gebunden sind und ihnen so eine sachliche Preisverhandlung schwerfällt. Die Preisfindung muss passen, denn Sie haben nur eine Chance!

Entscheidende Faktoren zur Preisbestimmung sind:

  • Lage, Stadt und Stadtteil
  • Grundstücksgröße und Ausrichtung
  • Bodenrichtwert (der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens)
  • aktuelle Nutzung (Ist die Immobilie frei oder vermietet?)
  • Ausstattungsstandard
  • Sanierungen und Renovierungen

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30% höherer Verkaufspreis
Tipp 4:

Bis zu 30 % höherer Verkaufspreis für unvermietete Immobilien

Für unvermietete Immobilien kann in der Regel der Kaufpreis bis zu 30 % höher ausfallen. Aus diesem Grund sollten Sie auch den Auszug eines Mieters (sofern möglich) dazu nutzen, Ihr Haus lukrativer zu veräußern. Sollten Sie einen Mieter in Ihrer Immobile wohnen haben, ist es ratsam diesen in den Hausverkauf mit einzubinden. In manchen Fällen kann sogar eine Informationspflicht gegenüber Ihrem Mieter bestehen, sollten Sie das Haus verkaufen wollen. Der Kontakt zum Mieter ist darüber hinaus auch geraten, da dieser möglicherweise selbst an dem Hauskauf interessiert sein könnte.

Tipp 5:

Eigenvermarktung oder Makler? Die richtige Entscheidung treffen

Obwohl ein Hausverkauf auch über private Wege möglich ist, unterschätzen sehr viele, mit welchem Zeit- und Arbeitsaufwand ein erfolgreicher Verkauf verbunden ist. Zudem sind Fach-, Branchen- und Marktkenntnisse, die Laien normalerweise nicht aufweisen, erforderlich, um einen transparenten Verkauf zu gewährleisten. Sollten Sie in der Lage sein, den Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln und eine Marktanalyse durchzuführen, daraufhin den Verkaufspreis realistisch zu schätzen, professionelle Fotos Ihrer Immobilie zu erstellen und zu bearbeiten, ein professionelles Exposé zu erstellen, Anzeigen und Werbung für Ihr zu verkaufendes Haus zu schalten, Kaufverhandlungen mit Interesserenten zu führen und alle Besichtigungstermine zu koordinieren, benötigen Sie keinen Makler und können Ihr Haus privat verkaufen. Fühlen Sie sich jedoch mit diesen Tätigkeiten und Verantwortungen ein wenig überfordert, was auch ganz normal ist, so empfehlen wir Ihnen für einen erfolgreichen und unkomplizierten Immobilienverkauf sich mit einem professionellen Makler in Verbindung zu setzen.

Ihre Vorteile bei einem Hausverkauf mit Unterstützung eines Maklers:

  1. Ein guter und realistischer Verkaufspreis!
  2. Mehr Sicherheit!
    Ein guter Makler überprüft frühzeitig für Sie die Bonität und Zahlungsfähigkeit potentieller Käufer.
  3. Zeitersparnis!
    Mit einem guten Makler wird gewährleistet, dass Sie Ihre Immobilie schneller verkaufen können.
  4. Aufwandsersparnis!
    Durch die Unterstützung eines Maklers müssen Sie sich kaum mit Dokumenten und Papierkram auseinandersetzen – das übernimmt alles Ihr Makler.
Tipp 6:

Suchen Sie für den verkauf Ihres Hauses frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammen

Sobald Ihre Immobilie auf öffentlichen Online-Portalen zum Verkauf steht, ist mit erstem Interessentenkontakt zu rechnen, welche viele Fragen haben werden. Rückfragen von Interessenten können von Ihnen schneller und genauer beantwortet werden, wenn Sie alle Dokumente und Unterlagen zu Ihrer Immobilie beisammenhaben. Zudem hilft es einem Makler dabei, das hochwertige Exposé mit ausreichend Informationen zu erstellen – was außerdem die Suche nach Interessenten sowie die Verhandlungen vereinfacht. Merken Sie sich: Je früher Sie alle Unterlagen zusammengesucht haben und bereitstellen, desto unkomplizierter wird die Verkaufsabwicklung.

Tipp 7:

Machen Sie Ihre Immobilie attraktiv

Bei einem Hausverkauf ist zu beachten, dass der erste Eindruck zählt und ausschlaggebend für in Interesse bei potentiellen Käufern ist. Daher sollten Sie schon beim Erstellen qualitativ guter Fotos und auch später bei den Besichtigungen die Vorzüge Ihrer Immobilie unterstreichen. Das bedeutet, dass Ihr Objekt zum Zeitpunkt der „Präsentation“ sowohl innen als auch außen in einem einwandfreien Zustand sein sollte. Es sollten Ordnung und Sauberkeit herrschen und notwendige Reparaturarbeiten oder Instandsetzungen durchgeführt worden sein. Eine attraktive Atmosphäre schaffen Sie, in dem Sie ansprechend, aber neutral, dekorieren und die Innenräume mit natürlichem Licht füllen. Entfernen Sie außerdem persönliche Einrichtungsgegenstände, vor allem Familienfotos, und streichen sie gegebenenfalls schon mal die Wände weiß. Dies hilft potentiellen Käufern, sich die Einrichtung der Räume vorzustellen.

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Tipp 8:

Exposé und Onlinepräsentationen professionell erstellen

Nehmen Sie sich genügend Zeit, um eine Besichtigung mit eventuellen Fragen seitens der Interessenten vorzubereiten. Bei den Besichtigungen gilt wie schon zuvor beschrieben: Ordnung und Sauberkeit sind das A&O, persönliche Sachen werden weggeräumt. Besichtigungen sollten i.d.R. entspannt und höflich von statten gehen, Unterlagen und Dokument zu Ihrem Haus müssen vorzeigbar sein (für viele Unterlagen herrscht sogar zur Erstbesichtigung eine Vorlagepflicht). Außerdem sollten Sie sich auf eine argumentative Gesprächsführung vorbereiten: Sie sollten versuchen schon zu Beginn die Kaufmotivation des Interessenten herauszukristallisieren. Handelt es sich um einen ernsthaften Kaufinteressenten? Es gilt außerdem: Offenheit schafft Vertrauen.

Da bei arglistiger Täuschung von Mängeln seitens des Verkäufers eine Haftung nicht ausgeschlossen werden kann, ist folgendes zu beachten:

  • wahrheitsgemäße Antworten geben
  • nur sicheres Wissen, keine Vermutungen
  • bekannte, aber verdeckte Mängel ansprechen
  • Vorsicht vor Nachbarn
  • Auszugsgründe sind privat
Tipp 10:

Lassen Sie sich bei Preisverhandlungen nicht vorschnell festlegen

Schon bei ersten Besichtigungsterminen kann es von Seiten eines Interessenten zu Kaufverhandlungen kommen. Stellen Sie sich rauf ein! Deshalb ist es notwendig, dass Sie vor einer Verhandlung schon Ihr absolutes unteres sowie oberes Preislimit notieren. Lassen Sie sich bei einer Preisverhandlung Zeit und sich nicht von Interessenten zu einer Entscheidung drängen. Vor einem ersten Verkaufsgespräch wäre es ratsam mit Freunden oder der Familie einen möglichen Verhandlungsverlauf als Rollenspiel darzustellen, denn erfolgreiches Verkaufen setzt eine gewisse Erfahrung, Sicherheit und Routine voraus.

Schufa Flaggen
Tipp 11:

Prüfen Sie die Bonität des potentiellen Käufers

Damit der Hausverkauf unkompliziert, aber auch ohne böse Überraschungen abgeschlossen werden kann, sollten Sie die Zahlungsfähigkeit des Interessenten überprüfen. Eine sogenannte Bonitätsprüfung gibt Ihnen in diesem Fall eine realistische Risikoeinschätzung und Sicherheit. Beispielsweise könne Sie dafür dem potentiellen Käufer um eine Vorlage einer Selbstauskunft bitten.

Tipp 12:

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für den Kaufvertragsentwurf

Sobald Sie einen geeigneten Käufer für Ihr Haus gefunden haben, geht es an den Kaufvertragsentwurf. Ein Kaufvertrag muss für den Notar entworfen werden, damit der Kauf schriftlich beurkundet werden kann. Der Kaufvertrag weist alle Vereinbarungen auf, die Sie mit dem Käufer besprochen haben. Sollten Sie Unsicherheiten und Zweifel zum Kaufvertragsentwurf haben, so können Sie sich auch an einen Experten wenden und beraten lassen. In jedem Fall ist die notarielle Beurkundung notwendig, denn nicht beurkundete Nebenabreden sind unwirksam und können auch zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führen.

Ein Kaufvertragsentwurf muss folgende Informationen beinhalten:

  • das zu verkaufende Objekt und beteiligte Personen (Makler, Verkäufer, Käufer)
  • Eigentumsverhältnisse
  • Preis, Zahlungsmodalitäten
  • Übergabe Nutzen/Lasten: Zeitpunkt, Zustand, Inventarliste
  • Bekannte Mängel: mit/ohne Sanierungsverpflichtung
  • Lastenfreistellung, Übernahme
  • sonstige Leistungen des Verkäufers

Bevor es zu einem Vertragsabschluss kommt, informiert Sie Ihr Notar in der Vorbesprechung noch, welche nötigen Unterlagen und Informationen als Grundlage für den Kaufvertrag gelten.

Tipp 13:

Nutzen Sie die neutrale Beratung eines Notars

In der Regel wählt und beauftrag der Käufer den Notar. Ein Notar gilt zwischen den beiden Parteien des Verkäufers und Käufers als unabhängige, neutrale dritte Person. Haben Sie Fragen zu Ihrem Kaufvertrag, können Sie sich beim Notar Informationen aus neutraler Expertensicht einholen. Zudem ist ein Notar auch dafür da, um weitere schwerwiegende Folgeschäden für beide Parteien im Vorfeld zu vermeiden. Erst durch die notarielle Beurkundung wird der Verkauf Ihrer Immobilie rechtlich gültig!

Tipp 14:

Keine Schlüsselübergabe ohne Kaufpreiserstattung

Bevor es zur Eigentums- und Schlüsselübergabe kommt, müssen Sie sicherstellen, dass Ihnen der vereinbarte Kaufpreis überwiesen wurde. Ausnahme ist beispielsweise, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zurückhalten darf, sofern bei vorangegangenen Renovierungsarbeiten Wände in der Immobilie beschädigt wurden oder andere unvorhergesehene Probleme aufgetreten sind. Sie als Verkäufer müssen dann dem Käufer die entstandenen Kosten zurückerstatten. Bei der Eigentums- und Schlüsselübergabe werden dem Käufer alle zur Immobilie gehörenden Unterlagen ausgehändigt und es sollte ein Übergabeprotokoll geführt werden!

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