Ärger beim Auszug – BGH stärkt Mieterrechte

Themen im Überblick:

• Knackpunkt war eine Vereinbarung
• Absprachen zwischen Mietern irrelevant
• „Bedeutende Entscheidung“

Wer renoviert beim Auszug? In einem aktuellen Urteil hat der BGH dieses Dauerstreitthema geklärt: Demzufolge muss der Mieter die Malerarbeiten beim Auszug nicht übernehmen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht oder wenn der Mieter mit seinem Vormieter vereinbart hatte, die Arbeiten zu übernehmen. Streichen, ja sicher, aber beim Auszug? Da fehlt zuweilen die Motivation. So ging es vermutlich auch einem Mieter im niedersächsischen Celle, dessen Fall den Bundesgerichtshof (BGH) vor ein paar Wochen beschäftigt hat. Der Mieter war seiner vermeintlichen Renovierungspflicht nachgekommen. Doch die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft war mit dem Resultat seiner Bemühungen nicht zufrieden: Ihrer Ansicht nach waren die Decken und Wände zu „streifig“. Also wurde ein Maler beauftragt. Die Kosten in Höhe von knapp 800 Euro sollte der Mieter tragen, doch der weigerte sich zu zahlen. Der Fall ging vor Gericht. Ärger beim Auszug.

Knackpunkt war eine Vereinbarung

Dass ein alltägliches Streitthema zwischen Mieter und Vermieter bis zum BGH vordrang, lag daran, dass eine Vereinbarung zwischen dem beklagten Mieter und dessen Vormieter den Fall komplizierte: So hatte der Mieter ein paar Einrichtungsgegenstände zu einem günstigen Preis von seinem Mietvorgänger übernommen unter der Bedingung, dass er bei seinem Einzug alle fälligen Malerarbeiten erledigt. Aufgrund dessen, so entschieden die Vorinstanzen, sei der Beklagte so zu behandeln, als habe er die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen. Folglich müsse er nun den Ausgangszustand wiederherstellen. Der BGH hatte also zu entscheiden, ob aufgrund einer solchen Vereinbarung zwischen zwei Mietern die Wohnung bei Übergabe als renoviert anzusehen ist oder nicht. Denn wenn die Wohnung frisch gestrichen übergeben wurde, ist der neu Einziehende tatsächlich verpflichtet, zu malern – insofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Absprachen zwischen Mietern irrelevant

Der Bundesgerichtshof hingegen widerlegte die Urteile der Vorinstanzen: Die Absprachen zwischen zwei Mietern seien in ihren Wirkungen auf diese beiden Parteien beschränkt und hätten grundsätzlich keinen Einfluss auf die die im Mietvertrag getroffenen Regelungen, stellten die Richter klar. Also fußte das Urteil (BGH VIII ZR 277/16) auf der Tatsache, dass die Wohnung vom Beklagten bei seinem Einzug vor fünf Jahren in unrenoviertem Zustand übernommen worden war. Und eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich durchzuführen, sei unwirksam (siehe hierzu auch die BGH-Grundsatzurteile von 2015: VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Denn wäre die Klausel gültig, müssten ausziehende Mieter die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie sie vorgefunden haben, begründen die Richter.

„Bedeutende Entscheidung“

„Über die Frage, wer in welchem Umfang Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es immer wieder zu Streit zwischen Vermietern und Mietern“, sagt Rechtsanwalt Schulte-Bromby. Die Entscheidung des BGH werde daher von grundsätzlicher Bedeutung sein. „Der BGH hat inzwischen verschiedene formularmäßig verwendete Klauseln für unwirksam erklärt. Daher sollte im Mietvertrag auf möglichst wasserdichte Formulierungen geachtet werden“, rät der Anwalt. Ärger beim Auszug.