Grundsteuer – Abgabefrist 31.03 – Diese Punkte müssen Sie als Eigentümer beachten

Warum wurde die Grundsteuerreform beschlossen?

Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien für verfassungswidrig. Hauptgrund hierfür war, dass die bisherige Berechnung auf veralteten Einheitswerten basierte. In den alten Bundesländern wurden Daten aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den neuen Bundesländern sogar Daten aus dem Jahr 1935. Das führte dazu, dass für vergleichbare Objekte in benachbarter Lage bislang teilweise völlig unterschiedliche Grundsteuern zu zahlen waren.

Die Grundsteuerreform 2022 soll durch ein neues Verfahren mehr Gerechtigkeit schaffen. Künftig kommen veränderte Parameter zur Anwendung, um den Wert von Grundstücken und Gebäuden neu zu ermitteln.

Das Verfahren zur Abgabe der Grundsteuererklärung hat an vielen Stellen zu Problemen geführt. Nicht zuletzt deshalb wurde auch der ersten Fristverlängerung stattgegeben. Dabei ist die Übermittlung aller notwendigen Daten bereits seit einiger Zeit für Privateigentum online möglich: Mit einem Elster-Zugang und gegebenenfalls einer Ausfüllhilfe kann die Abgabe digital verfolgen. Wer jedoch noch keinen Elster-Zugang hat, muss mit Verzögerungen rechnen, um diesen zunächst freizuschalten. Eine postalische Abgabe hingegen ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Dennoch gibt es noch immer teils große Unterschiede bei der Datenerfassung zwischen den Bundesländern, da diese jeweils für die Grundsteuererklärung im eigenen Land verantwortlich sind. So gibt es für elf Bundesländer eine vereinfachte Erfassung mit der sogenannten „Grundsteuererklärung für Privateigentum“, die für viele Privatpersonen eine Alternative zur Elster-Variante sein kann.

Wer sich entscheidet, der verpflichtenden Abgabe nicht nachzukommen, muss mit Konsequenzen rechnen: verspätete und fehlende Abgaben werden mit hohen Geldstrafen von bis zu 25.000 Euro geahndet. Sollte die Grundsteuererklärung weiterhin ausbleiben, nimmt voraussichtlich das Finanzamt selbstständig eine Schätzung des Grundsteuerwerts der Immobilie vor. Diese wird jedoch dann eher großzügig und zum Nachteil der Eigentümer berechnet werden. Es ist daher unbedingt ratsam, die Grundsteuererklärung noch innerhalb der Frist bis zum 31.01.2023 abzugeben. 

Angaben zur Berechnung der Grundsteuer

Um die Grundsteuererklärung abzugeben, benötigen Sie als Grundvoraussetzung ein Aktenzeichen, was sich auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder dem Infoschreiben des Finanzamts finden lässt. Zudem werden die Grundbuchdaten des Grundbuchauszugs benötigt, bevor Sie mit den eigentlichen Angaben beginnen können.

Verpflichtende Angaben sind dabei neben Grundstücksart, Bodenrichtwert und Baujahr solche zu Wohn- und Nutzflächen in Quadratmetern. Dies ist die primär maßgebliche Angabe zur Errechnung der Grundsteuer. Aus diesem Grund sollte auch nicht blind auf die Angaben im Kaufvertrag vertraut werden, denn nicht alle Flächen müssen zwangsweise in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Hinzugezählt werden müssen in jedem Fall die Grundflächen der Räume, die nicht als Gemeinschaftsräume fungieren und Wohnzwecken dienen. Hierzu zählen klassischerweise Wohnzimmer, Küchen, Badezimmer, Arbeitszimmer usw. Aber auch speziellere Räume wie Balkone und Terrassen, Wintergärten und Schwimmbäder sind hier einzurechnen. Unter Umständen lassen sich hier aber anteilig Steuern sparen, da sowohl Dachschrägen, unbeheizte Wintergärten sowie Balkone und Terrassen gemäß Wohnflächenverordnung nur anteilig mit zwischen 25 und 50 Prozent berücksichtigt werden. Selbiges gilt für Säulen oder ähnliches, das die Wohnfläche verringert.

Darüber hinaus können einige Flächen als Nutzflächen angegeben werden. Hierzu zählen gewerblich genutzte Räume wie Büros oder Werkstätten. Ebenso gibt es einige Flächen, die weder als Wohn- noch als Nutzflächen gesehen werden und damit nicht besteuert werden. Dies sind in erster Linie Keller- und Abstellräume, Wasch- und Trockenräume, Garagen, Heizungsräume, Dachböden und Treppenhäuser, die mehr als drei Stufen haben.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgte bislang anhand des Einheitswertes, der Grundsteuermesszahl und der Hebesätze der Kommunen. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022 kaum. Statt Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz heißt es in Zukunft:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Was ist bei der Datenabgabe für die Grundsteuerreform in Elster zu beachten?

Es wurde festgelegt, dass die Daten für die Grundsteuerreform über das Online-Angebot der Steuerverwaltung »Mein ELSTER«  einzureichen sind. Menschen ohne Internetzugang können sich bezüglich der Grundsteuerreform an einen Steuerberater oder Angehörige wenden. Zudem soll in Ausnahmefällen eine Abgabe auf Papier möglich sein.

Sofern Sie bereits über ein Benutzerkonto verfügen, können Sie dieses für die Abgabe der Daten zur Grundsteuerreform über »Mein ELSTER« nutzen.
Anderenfalls müssen Sie sich vorab auf dem Portal registrieren. Damit sollten Sie nicht zu lange warten, da die Zustellung des Aktivierungscodes per Post bis zu zwei Wochen dauert. Über Ihr Benutzerkonto können Sie nicht nur Ihre eigenen Grundsteuererklärungen bequem elektronisch an das Finanzamt übermitteln, sondern auch die Ihrer Angehörigen.

Als Eigentümer eines Miethauses kann, sofern vorhanden, Ihre Hausverwaltung eine Hilfe sein. Hier ist freundlich nachfragen die Devise, da nicht alle Hausverwaltungen in diesen Fällen unterstützen können und wollen. Weniger Glück werden Sie hingegen beim Lohnsteuerhilfeverein haben: diesem ist es sogar untersagt, in puncto Grundsteuererklärung Hilfestellung zu geben.

Grundsteuerreform – Daten-Check und Formulare

Wenn Sie die für die neue Grundsteuer erforderlichen Daten fristgerecht einreichen möchten, sollten Sie frühzeitig mit dem Sammeln der Angaben beginnen. Zum Teil lassen sich die nötigen Informationen gar nicht so einfach ermitteln.

Das elektronische Grundsteuerreform-2022-Formular finden Sie direkt auf »Mein ELSTER«. Noch einfacher geht es mit der Applikation »WISO« für die Grundsteuerreform 2022. Diese App ermöglicht in der Grundversion die Abgabe für bis zu drei Grundstücke.

Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder auch Daten für Ihre Angehörigen einreichen möchten, können Sie WISO für die Grundsteuerreform 2022 ebenfalls nutzen. Die Lizenz ist in Dreierschritten auf bis zu 99 Grundstücke erweiterbar. Selbst Steuerberater können sich mit WISO die Grundsteuerreform 2022 erleichtern, sofern ihnen die maximale Grundstücksanzahl ausreicht.

Grundsteuererklärung abgegeben – Was dann?

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung werden alle Angaben geprüft. Im Anschluss wird ein Bescheid schriftlich zurückgesendet – jedoch ohne Angabe der Grundsteuerhöhe für 2025, das betreffende Jahr. Zunächst müssen nämlich noch die Hebesätze durch die Kommunen festgelegt werden. Die finale Höhe der Steuersätze ab 2025 wird daher erst im Jahr 2024, vermutlich in der zweiten Jahreshälfte, festgelegt und bekannt gegeben. Die neue Grundsteuer setzt sich dann aus drei Bestandteilen zusammen: einem Einheitswert beziehungsweise Grundsteuerwert, einer Steuermesszahl und dem Hebesatz, den jede verantwortliche Kommune selbst festlegt.

Mit dieser Neuberechnung soll es insgesamt mehr Fairness bei den Grundsteuersätzen geben. Eigentümer von attraktiven Grundstücken in bester Lage, die einen hohen Marktwert haben, werden dann tendenziell mehr zahlen müssen, während für andere, deren Immobilie weniger wert ist, der Steuersatz sinken kann. Eigentümer können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Dabei bleibt die Grundsteuererklärung 2022 die vorerst einzige abzugebende Grundsteuererklärung – sie muss voraussichtlich künftig nur alle sieben Jahre wiederholt werden, dann jedoch in einfacher und kürzerer Form.