Nach oben
Sachverständiger für Immobilien, Grundsteuer berechnen

Grundsteuer – Abgabefrist 31.03 – Diese Punkte müssen Sie als Eigentümer beachten

Modellhaus aus Holz-sonne-immobilie

Schon länger steht fest, dass sie kommt: die Grundsteuerreform. Noch bis Ende 2024 zahlen Eigentümer die bisherigen Steuersätze, bevor dann ab 2025 die neue Grundsteuer fällig wird. In diesem Zuge sind Eigentümer von Immobilien dazu aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben, um die Grundstückswerte im Anschluss neu berechnen zu können. Bereits im Oktober hatten die Finanzminister der Länder bekannt gegeben, dass die Frist um weitere drei Monate auf den 31.01.2023 verlängert wird – nicht zuletzt, weil es aufgrund des großen Ansturms auf das Elster-System zu Schwierigkeiten gekommen war. Nun ist jedoch mit keiner weiteren Fristverlängerung zu rechnen.

Inhaltsverzeichnis

Allgemein: Grundsteuer

Unterlagen und Berechnung der Grundsteuer

Abgabe der Grundsteuererklärung

Allgemein: Grundsteuer

Warum wurde die Grundsteuerreform beschlossen?

Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien für verfassungswidrig. Hauptgrund hierfür war, dass die bisherige Berechnung auf veralteten Einheitswerten basierte. In den alten Bundesländern wurden Daten aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den neuen Bundesländern sogar Daten aus dem Jahr 1935. Das führte dazu, dass für vergleichbare Objekte in benachbarter Lage bislang teilweise völlig unterschiedliche Grundsteuern zu zahlen waren.


Die Grundsteuerreform 2022 soll durch ein neues Verfahren mehr Gerechtigkeit schaffen. Künftig kommen veränderte Parameter zur Anwendung, um den Wert von Grundstücken und Gebäuden neu zu ermitteln.

Grundsteuer – Was Sie wissen müssen

Das Verfahren zur Abgabe der Grundsteuererklärung hat an vielen Stellen zu Problemen geführt. Nicht zuletzt deshalb wurde auch der ersten Fristverlängerung stattgegeben. Dabei ist die Übermittlung aller notwendigen Daten bereits seit einiger Zeit für Privateigentum online möglich: Mit einem Elster-Zugang und gegebenenfalls einer Ausfüllhilfe kann die Abgabe digital verfolgen. Wer jedoch noch keinen Elster-Zugang hat, muss mit Verzögerungen rechnen, um diesen zunächst freizuschalten. Eine postalische Abgabe hingegen ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Dennoch gibt es noch immer teils große Unterschiede bei der Datenerfassung zwischen den Bundesländern, da diese jeweils für die Grundsteuererklärung im eigenen Land verantwortlich sind. So gibt es für elf Bundesländer eine vereinfachte Erfassung mit der sogenannten „Grundsteuererklärung für Privateigentum“, die für viele Privatpersonen eine Alternative zur Elster-Variante sein kann.

Wer sich entscheidet, der verpflichtenden Abgabe nicht nachzukommen, muss mit Konsequenzen rechnen: verspätete und fehlende Abgaben werden mit hohen Geldstrafen von bis zu 25.000 Euro geahndet. Sollte die Grundsteuererklärung weiterhin ausbleiben, nimmt voraussichtlich das Finanzamt selbstständig eine Schätzung des Grundsteuerwerts der Immobilie vor. Diese wird jedoch dann eher großzügig und zum Nachteil der Eigentümer berechnet werden. Es ist daher unbedingt ratsam, die Grundsteuererklärung noch innerhalb der Frist bis zum 31.01.2023 abzugeben. 

Sie benötigen eine Immobilienbewertung? Jetzt anfragen

Unterlagen und Berechnung der Grundsteuer

Angaben zur Berechnung der Grundsteuer

Um die Grundsteuererklärung abzugeben, benötigen Sie als Grundvoraussetzung ein Aktenzeichen, was sich auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder dem Infoschreiben des Finanzamts finden lässt. Zudem werden die Grundbuchdaten des Grundbuchauszugs benötigt, bevor Sie mit den eigentlichen Angaben beginnen können.

Verpflichtende Angaben sind dabei neben Grundstücksart, Bodenrichtwert und Baujahr solche zu Wohn- und Nutzflächen in Quadratmetern. Dies ist die primär maßgebliche Angabe zur Errechnung der Grundsteuer. Aus diesem Grund sollte auch nicht blind auf die Angaben im Kaufvertrag vertraut werden, denn nicht alle Flächen müssen zwangsweise in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Hinzugezählt werden müssen in jedem Fall die Grundflächen der Räume, die nicht als Gemeinschaftsräume fungieren und Wohnzwecken dienen. Hierzu zählen klassischerweise Wohnzimmer, Küchen, Badezimmer, Arbeitszimmer usw. Aber auch speziellere Räume wie Balkone und Terrassen, Wintergärten und Schwimmbäder sind hier einzurechnen. Unter Umständen lassen sich hier aber anteilig Steuern sparen, da sowohl Dachschrägen, unbeheizte Wintergärten sowie Balkone und Terrassen gemäß Wohnflächenverordnung nur anteilig mit zwischen 25 und 50 Prozent berücksichtigt werden. Selbiges gilt für Säulen oder ähnliches, das die Wohnfläche verringert.

Darüber hinaus können einige Flächen als Nutzflächen angegeben werden. Hierzu zählen gewerblich genutzte Räume wie Büros oder Werkstätten. Ebenso gibt es einige Flächen, die weder als Wohn- noch als Nutzflächen gesehen werden und damit nicht besteuert werden. Dies sind in erster Linie Keller- und Abstellräume, Wasch- und Trockenräume, Garagen, Heizungsräume, Dachböden und Treppenhäuser, die mehr als drei Stufen haben.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgte bislang anhand des Einheitswertes, der Grundsteuermesszahl und der Hebesätze der Kommunen. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022 kaum. Statt Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz heißt es in Zukunft:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Grundsteuer

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Während der Einheitswert entweder nach dem Ertrags- oder dem Sachwertverfahren berechnet wurde, kommt bei der Berechnung des Grundsteuerwerts von Wohngrundstücken ausschließlich das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das Sachwertverfahren findet nur noch bei Nichtwohngrundstücken Verwendung. Genauere Informationen zur Nutzung der beiden Verfahren finden Sie auf dieser Seite des IVD.

Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Art des Gebäudes, dessen Lage und der Bebauung. Sie bestimmt, welcher Teil des Einheits- bzw. Grundsteuerwertes steuerpflichtig ist. In den neuen Bundesländern sind die Messzahlen in der Regel höher als in den alten, um den meist niedrigeren Einheitswert auszugleichen.

Bei den Hebesätzen für die Grundsteuer handelt es sich um individuell von den Gemeinden festgelegte Werte, die die Steuerlast bestimmen. Innerhalb Deutschlands herrschen diesbezüglich starke regionale Unterschiede, insbesondere zwischen ländlichen Gebieten und Ballungszentren.

Welche Daten müssen an das Finanzamt übergeben werden?

Welche Daten Immobilienbesitzer in das Grundsteuerreform-2022-Formular eintragen müssen, richtet sich zunächst nach dem Bundesland, in dem Sie Eigentum besitzen. Für die Berechnung wurde ein sogenanntes Bundesmodell erstellt, das die meisten Bundesländer umsetzen. Sachsen und das Saarland weichen bei der Steuermesszahl ab, während Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen ein individuelles Grundsteuermodell anwenden.

Die meisten Daten erfordert das Berechnungsverfahren des Bundesmodells, das durch eine Vielzahl an Variablen die Werte von Grundstücken und Gebäuden möglichst genau abbilden will. Neben dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart und der Gebäudefläche sind auch die statistische Nettokaltmiete, das Gebäudealter und die Mietniveaustufe in das Grundsteuerreform-Formular einzutragen.

Immobilienbesitzer in Bundesländern, die ein eigenes Modell anwenden, sollten sich bezüglich der nötigen Angaben für die Grundsteuerreform beim Steuerberater ihres Vertrauens informieren, um kostspielige Fehler zu vermeiden.

Was ist bei der Datenabgabe für die Grundsteuerreform in Elster zu beachten?

Es wurde festgelegt, dass die Daten für die Grundsteuerreform über das Online-Angebot der Steuerverwaltung »Mein ELSTER«  einzureichen sind. Menschen ohne Internetzugang können sich bezüglich der Grundsteuerreform an einen Steuerberater oder Angehörige wenden. Zudem soll in Ausnahmefällen eine Abgabe auf Papier möglich sein.

Sofern Sie bereits über ein Benutzerkonto verfügen, können Sie dieses für die Abgabe der Daten zur Grundsteuerreform über »Mein ELSTER« nutzen.
Anderenfalls müssen Sie sich vorab auf dem Portal registrieren. Damit sollten Sie nicht zu lange warten, da die Zustellung des Aktivierungscodes per Post bis zu zwei Wochen dauert. Über Ihr Benutzerkonto können Sie nicht nur Ihre eigenen Grundsteuererklärungen bequem elektronisch an das Finanzamt übermitteln, sondern auch die Ihrer Angehörigen.

Immobilie jetzt bewerten lassen Kontakt aufnehmen

Abgabe der Grundsteuererklärung

Wer hilft bei der Grundsteuererklärung?

Trotz Ausfüllhilfe kann es sein, dass Sie entweder Schwierigkeiten beim Ausfüllprozess haben oder aber schlichtweg keine Zeit oder Lust, sich selbst mit diesem Thema zu beschäftigen. In diesen Fällen gibt es dennoch Stellen, an die Sie sich wenden können. Ihre erste Anlaufstelle sollte dabei Ihr Steuerberater sein. Dieser verlangt selbstverständlich ein Entgelt für die Grundsteuererklärung, sodass Sie gut abwägen sollten, ob dies Ihnen einige Mehrkosten wert ist. Auch Anbieter klassischer Einkommenssteuersoftware wie WISO haben extra Programmvarianten für die Abgabe der Grundsteuererklärung entwickelt, die es Eigentümern leicht macht, alle Angaben zu erfassen. 

Als Eigentümer eines Miethauses kann, sofern vorhanden, Ihre Hausverwaltung eine Hilfe sein. Hier ist freundlich nachfragen die Devise, da nicht alle Hausverwaltungen in diesen Fällen unterstützen können und wollen. Weniger Glück werden Sie hingegen beim Lohnsteuerhilfeverein haben: diesem ist es sogar untersagt, in puncto Grundsteuererklärung Hilfestellung zu geben.

Grundsteuerreform – Daten-Check und Formulare

Wenn Sie die für die neue Grundsteuer erforderlichen Daten fristgerecht einreichen möchten, sollten Sie frühzeitig mit dem Sammeln der Angaben beginnen. Zum Teil lassen sich die nötigen Informationen gar nicht so einfach ermitteln.

Das elektronische Grundsteuerreform-2022-Formular finden Sie direkt auf »Mein ELSTER«. Noch einfacher geht es mit der Applikation »WISO« für die Grundsteuerreform 2022. Diese App ermöglicht in der Grundversion die Abgabe für bis zu drei Grundstücke.

Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder auch Daten für Ihre Angehörigen einreichen möchten, können Sie WISO für die Grundsteuerreform 2022 ebenfalls nutzen. Die Lizenz ist in Dreierschritten auf bis zu 99 Grundstücke erweiterbar. Selbst Steuerberater können sich mit WISO die Grundsteuerreform 2022 erleichtern, sofern ihnen die maximale Grundstücksanzahl ausreicht.

Grundsteuerreform

Diese Daten benötigen Sie für die verschiedenen Brechnungsmodelle

Grundbuchdaten, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Art der Immobilie, Art der Nutzung, Aktenzeichen des Einheitswertes, Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungen, Anzahl von Garagen und Stellplätzen, Gebäudealter

Grundbuchdaten, Bodenrichtwert (nur Hessen und Niedersachsen), Wohnfläche, Grundstücksfläche, Art der Nutzung, Aktenzeichen des Einheitswertes

Grundbuchdaten, Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Art der Nutzung, Aktenzeichen des Einheitswertes

Grundsteuererklärung abgegeben – Was dann?

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung werden alle Angaben geprüft. Im Anschluss wird ein Bescheid schriftlich zurückgesendet – jedoch ohne Angabe der Grundsteuerhöhe für 2025, das betreffende Jahr. Zunächst müssen nämlich noch die Hebesätze durch die Kommunen festgelegt werden. Die finale Höhe der Steuersätze ab 2025 wird daher erst im Jahr 2024, vermutlich in der zweiten Jahreshälfte, festgelegt und bekannt gegeben. Die neue Grundsteuer setzt sich dann aus drei Bestandteilen zusammen: einem Einheitswert beziehungsweise Grundsteuerwert, einer Steuermesszahl und dem Hebesatz, den jede verantwortliche Kommune selbst festlegt.

Mit dieser Neuberechnung soll es insgesamt mehr Fairness bei den Grundsteuersätzen geben. Eigentümer von attraktiven Grundstücken in bester Lage, die einen hohen Marktwert haben, werden dann tendenziell mehr zahlen müssen, während für andere, deren Immobilie weniger wert ist, der Steuersatz sinken kann. Eigentümer können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Dabei bleibt die Grundsteuererklärung 2022 die vorerst einzige abzugebende Grundsteuererklärung – sie muss voraussichtlich künftig nur alle sieben Jahre wiederholt werden, dann jedoch in einfacher und kürzerer Form.

Mehr Informationen bei Sorglosmakler – Ihren Experten für Immobilien

Sie möchten mehr zum Thema erfahren? Dann stehen wir Ihnen als Sorglosmakler gern hilfreich zur Seite. Gleiches gilt, wenn Sie an einer Immobilienbewertung oder anderen Leistungen rund um den Immobilienkauf und -verkauf interessiert sind. 

Kontaktieren Sie uns am besten noch heute für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Unsere Referenzen sprechen für sich.

Quelle: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html

Kostenfreie Immobilienbewertung

Jetzt Ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen

Welche Immobilie wollen Sie bewerten lassen?

Von 1000 Eigentümern Empfohlen

3 / 8

Frage

Wofür Benötigen Sie den Immobilienwert?

Nur noch ein letzter Schritt

Damit wir Sie kontaktieren können, benötigen wir noch einige persönliche Daten.

Formular ausfüllen
Sie erhalten Ihre Bewertung innerhalb von

24 Stunden

persönliche Daten

Präziser Verkaufspreis
Kostenfreie Beratung
Fundierte Marktwertanalyse
Individuelles Marketingkonzept

Capital Siegel

Ratgeber mit ähnlichen Themen

Checkliste Engergieausweis-checkliste-energiewerte

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis – Wer braucht welchen Ausweis? Im Sorglosmakler Ratgeber erfahren Sie es!

sachwertverfahren-immobilienbewertung-immobilienmakler-magdeburg-sachsenanhalt-sachsen-sorglosmakler-immobilieverkaufen-immobilie-verkaufen-in-sachsen-anhalt-Welche Verfahren gibt es zur Immobilienbewertung?

Der Hausverkauf steht an, ein Eigenheim wird gekauft oder in Geschäfts- und Wohnimmobilien investiert. Wichtigste Frage, bevor eine Immobilie den Besitzer wechselt: Welchen Wert hat das zu verkaufende Gebäude? Erfahrene Immobilienmakler nutzen zur Wertermittlung professionelle Instrumente, mit denen sie den Wert ihrer Liegenschaften bestimmen. Zu diesen Instrumenten gehört das Ertragswertverfahren Immobilien. Wir stellen Ihnen die... Artikel ansehen

Immobilie verkaufen-ministur-holz

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an? Beim privaten Verkauf von Vermögensgegenständen kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Hierzu zählen auch Immobilien wie Häuser und Wohnungen, wenn sie privat veräußert werden. Die Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte bemisst sich hierbei am persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Wird ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn veräußert, so ist der Verkäufer... Artikel ansehen

Schreiben Sie uns!








    Warnhinweis zu Inhalten
    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.