Für die Erhebung der Grundsteuer von Immobilieneigentümern wurde bisher der Einheitswert als Berechnungsgrundlage herangezogen. Schon im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Berechnungsgrundlage für verfassungswidrig, da veraltete Daten aus den Bundesländern herangezogen wurden und zur Ungleichbehandlung führten.
Was hat es mit der Reform der Grundsteuer auf sich? Können Grundsteuern auf Mieter umgelegt werden? Diesen Fragen werden wir uns in dem Artikel genauer zuwenden.
In Kraft tritt die neue Grundsteuer zum 1. Januar 2025 und soll die bisherige, veraltete Berechnungsgrundlage durch eine faire und unbürokratische Berechnungsmethode ersetzen. Allerdings müssen Immobilienbesitzer schon im Jahr 2022 zur Tat schreiten und die Daten an das Finanzamt übermitteln.
Gründe für die Reform der Grundsteuer
Die Grundsteuer wurde bisher auf Grundlage von Einheitswerten berechnet. Die Daten, die für diese Berechnung herangezogen worden sind, waren in den alten Bundesländern auf dem Stand von 1964 und in den neuen Bundesländern auf dem Stand von 1935. Diese veralteten Daten verursachten gravierende Unterschiede bei den Steuersätzen und das bei identischen Objekten bzw. ähnlichen Objekten in benachbarten Lagen.
Damit die Einheitsbewertung erfolgreich ist, wird zudem eine Hauptfeststellung benötigt, die alle sechs Jahre erfolgen sollte. Diese ist seit dem 01.01.1964 allerdings nicht mehr durchgeführt worden, weshalb gravierende Wertverzerrungen die Folge darstellten. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht die bis dato gültige Berechnungsgrundlage als verfassungswidrig eingestuft.
Grundsteuer A und Grundsteuer B
Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, während die Grundsteuer B Grundlage für betriebliche und private Grundstücke ist. Neben der Grundsteuer A und der Grundsteuer B soll 2025 auch eine Grundsteuer C eingeführt werden. Mit der Grundsteuer C erhalten Kommunen die Möglichkeit, einen höheren Hebesatz an Grundsteuern für baureife, unbebaute Grundstücke festzusetzen.
Grundsteuer-Neuregelung?
Die Bundesländer haben sich für die Grundsteuer-Neuregelung bereits auf eine Berechnungsmethode festgelegt. Für die Grundsteuer-Neuregelung wird entweder das Bundesmodell des Bundesfinanzministeriums angewandt oder ein eigenes Modell kommt für die Berechnung zum Tragen. Beim Bundesmodell wird eine vollständige Neubewertung der Immobilie durchgeführt, wodurch eine Menge an Daten an das Finanzamt übermittelt werden müssen. Zu diesen Daten gehören beispielsweise die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie, der Bodenrichtwert, die Gebäudefläche, die Mietniveaustufe sowie die statistische Nettokaltmiete. Steigen die Bodenpreise, kann diese Entwicklung in ansteigenden Grundsteuerbewertungen münden.
Die Hauptfeststellung der Grundstücke bezieht sich erstmalig auf den 01. Januar 2022, die nächste Feststellung wird sieben Jahre später notwendig.
Nicht verändert wird mit der neuen Reform das dreistufige Verfahren, das bisher als Grundlage diente, um die Grundsteuer zu ermitteln: Zunächst wird der Grundsteuerwert ermittelt. Im Anschluss wird der Grundsteuer-Messbetrag festgelegt und schließlich erfolgt die Festlegung der Grundsteuer.
Grundsteuer Magdeburg
Magdeburg ist die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts und in diesem Bundesgebiet werden keine Einzelaufforderungen von der Finanzverwaltung an die Immobilienbesitzer verschickt. Alle Eigentümer bekommen bis zum Juni 2022 ein Informationsblatt zugeschickt mit dem Hinweis auf die Abgabe der Erklärung an das zuständige Finanzamt. Auch zahlreiche weitere Informationen erhalten Eigentümer durch dieses Informationsblatt.
Für die Grundsteuer Magdeburg gilt das vom Bundesfinanzministerium eingeführte Bundesmodell.
Grundsteuer Braunschweig
Braunschweig gehört zu Niedersachsen und weicht vom Bundesmodell ab. Bürger in Niedersachsen müssen dem Finanzamt nur wenige Daten übermitteln. Die Angaben, die zu übermitteln sind, liegen den Eigentümern bereits vor. Auch hier gilt der Hauptfeststellungstermin 01.01.2022. Entscheidend sind die Verhältnisse zu diesem Datum.
Grundsteuer Leipzig
Leipzig gehört zum Bundesstaat Sachsen und hat eine Webseite ins Leben gerufen, auf dieser Webseite werden den Eigentümern alle Informationen bereitgestellt, die für die Umsetzung der Erklärung notwendig sind. Sachsen benötigt wenige Informationen von den Eigentümern. Alle Informationen, die benötigt werden, sind auf dem Portal zu finden.
Grundsteuer Berlin
Berlin übernimmt das einheitliche Bundesmodell, dem insgesamt 11 Bundesländer folgen.
Grundsteuer-Hebesätze
Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein wichtiger Bestandteil, durch den letztlich die Grundsteuer berechnet werden kann. Dieser Hebesatz wird in Deutschland nicht nur für die Grundsteuer, sondern auch für die Gewerbesteuer erhoben. Die Berechnungsmethode erfolgt bei der Grundsteuer durch die Multiplikation des Hebesatzes mit dem Grundsteuermessbetrag.
Nachfolgend haben wir Ihnen die Hebesetze folgender Städte aufgelistet:
- Magdeburg: 495 %
- Braunschweig: 500 %
- Leipzig: 650 %
- Berlin: 810 %
Grundsteuer Elster 2022
Erstmalig steht das Formular zur Erklärungsabgabe der Grundsteuer Elster 2022 Eigentümern ab Juli 2022 zur Verfügung. Die Erklärung muss gemäß § 228 Absatz 6 elektronisch über das digitale Elster-Portal an das Finanzamt übermittelt werden. Die Frist für die Abgabe der Erklärung wurde auf den 31. Oktober 2022 festgelegt sind. Diese Frist gilt auch für Besitzer, die Unterstützung von einem Steuerberater bekommen.
Um die Daten für die Grundsteuer Elster 2022 einzureichen, benötigen Eigentümer ein Elster-Benutzerkonto, wie es auch für die elektronische Übermittlung der Einkommenssteuererklärung notwendig ist. Auch Erklärungen für Angehörige dürfen über das eigene Elster-Benutzerkonto an die Finanzbehörde übermittelt werden. Sollte noch kein Benutzerkonto vorhanden sein, sollten Eigentümer sich vorab im Elster-Portal registrieren.
Viele Eigentümer stehen vor dem Problem, dass sie nicht alle Daten kennen und demnach die Erklärung nicht vollständig abgeben können. Für diese Fälle ist eine eigene Webseite in Sachsen-Anhalt in Arbeit, auf der sich die Eigentümer fehlende Informationen einholen können. Die Grundsteuer-Viewer auf der Webseite wird nach Auskunft des Finanzministeriums Magdeburg spätestens im Juni 2022 allen Eigentümern zugänglich sein. Bereits jetzt können Eigentümer auf wichtige Daten auf der Webseite des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation zugreifen.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Eigentümer sind dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem geltenden Hebesatz der Grundsteuer. Dabei ist es völlig unerheblich, ob vom Eigentümer der Grundbesitz bewohnt oder vermietet wird. Aus diesem Grund werden die Bescheide immer an den Eigentümer übermittelt. Bei der Grundsteuer handelt es sich aber um umlagefähige Nebenkosten, wodurch Eigentümern die Möglichkeit eingeräumt wird, ihre Mieter an der Grundsteuer zu beteiligen.
Unter welchen Voraussetzungen kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Damit die Grundsteuer umgelegt werden kann, muss im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorhanden sein. Aus dieser vertraglichen Klausel muss deutlich hervorgehen, dass die Nebenkosten und somit auch die Grundsteuer vom Mieter entrichtet werden müssen. Ist eine solche vertragliche Regelung nicht vorhanden, entfällt die Berechtigung, die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen.
Warum ist die Grundsteuer so wichtig?
Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine der wichtigsten Einnahmequellen überhaupt. Jährlich werden 15 Milliarden Euro durch die Grundsteuer eingenommen, wodurch öffentliche Einrichtungen wie Kitas, Schulen und Schwimmbäder finanziert werden sowie andere wichtige Investitionen getätigt werden können.
Fazit:
Zum 01. Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform für Eigentümer in Kraft und löst damit die Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes ab. Es handelt sich bei dieser komplexen Steuerreform um eines der größten Projekte der Steuerverwaltung der letzten Jahrzehnte. Um das gewaltige Arbeitsaufkommen bewältigen zu können, wurden hunderte Mitarbeiter eingestellt. Die Eigentümer werden bereits 2022 verpflichtet, Daten ihrer Grundstücke an die Finanzbehörde zu übermitteln. Das Elster-Formular wird Eigentümern ab Juli 2022 zur Verfügung stehen, die Frist zur Abgabe der Erklärung läuft mit dem 31.10.2022 aus.
Quelle:
https://www.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/grundsteuer-neue-berechnung-2022-faq-100.html
https://www.ndr.de/ratgeber/verbraucher/Grundsteuer-in-Deutschland-Was-aendert-sich-mit-der-Reform,grundsteuer266.html#:~:text=Eigent%C3%BCmer%20m%C3%BCssen%20ab%20Juli%202022,Betriebe%20der%20Land%2D%20und%20Forstwirtschaft.
https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/neue-grundsteuer-was-hausbesitzer-tun-muessen/
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