, 23. Juli 2020

Steuern beim Hausverkauf – Tipps und Tricks

Wie kann man Steuern beim Hausverkauf sparen? Worauf muss man achten?

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Was viele nicht wissen: Auch beim Verkauf von Immobilien können Steuern anfallen. Dies ist häufig dann der Fall, wenn ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn veräußert werden. Der Verkäufer wird für diese Art des Einkommens mit seinem individuellen Steuersatz zur Kasse gebeten. Jedoch gibt es ein paar Tricks, um beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen, und das ganz legal.

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Beim privaten Verkauf von Vermögensgegenständen kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Hierzu zählen auch Immobilien wie Häuser und Wohnungen, wenn sie privat veräußert werden. Die Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte bemisst sich hierbei am persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Wird ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn veräußert, so ist der Verkäufer verpflichtet, den Fiskus daran zu beteiligen. Auch der Käufer der Immobilie muss Steuern in Form der Grunderwerbsteuer zahlen, die sich nach dem Kaufpreis bemisst, und von Bundesland zu Bundesland variieren kann. Steuern für den Verkäufer fallen jedoch nur dann an, wenn mit dem Immobilienverkauf auch tatsächlich Gewinn gemacht wurde. Durch kluges Vorgehen können Verkäufer hier mitunter Steuern sparen und die Immobilie dennoch gut verkaufen. Zudem herrscht Steuerfreiheit, wenn sich die Immobilie bereits lange im Besitz des Verkäufers befindet, oder wenn das Haus oder die Wohnung selbst genutzt wurden.

Steuern sparen beim Hausverkauf

Dass beim Verkauf von Immobilien überhaupt Steuern anfallen, sorgt oftmals für Unverständnis seitens der Verkäufer. Verständlicherweise, denn nicht selten wurde eine Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt erworben und ist über die Jahre im Wert gestiegen. So besteht häufig der Wunsch, mit legalen Tricks und Kniffen die Spekulationssteuer zu umgehen oder zu mindern. Steuern sparen beim Hausverkauf ist jedoch kein Buch mit sieben Siegeln. Die Steuer beim Verkauf von Immobilien fällt zuerst einmal lediglich auf den Gewinnanteil des Verkaufspreises an. Werden Haus oder Wohnung nicht zu einem höheren Preis verkauft als sie erworben wurden, fallen keine Steuern an. Auch dann, wenn der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis ist, lässt sich der zu versteuernde Gewinn schmälern. So dürfen beispielsweise die Kosten für den Immobilienverkauf mit dem Gewinn verrechnet werden.

Welche Steuerbefreiungen gibt es beim Hausverkauf?

Die Steuer beim Immobilienverkauf bemisst sich stets am Gewinn, der hierbei erzielt wurde. Um diesen zu minimieren, stehen dem privaten Immobilienverkäufer verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Der Gewinn ergibt sich hierbei nicht nur aus dem Verkaufspreis der Immobilie abzüglich des Kaufpreises, sondern darf zusätzlich noch um verschiedene Posten beschnitten werden. Hierzu gehören beispielsweise alle Kosten, die beim Kauf und auch beim Verkauf von Haus oder Wohnung angefallen sind. So können unter anderem die Kosten für Notar und Grundbucheintrag, sowie die beim Kauf entrichtete Grunderwerbssteuer, als Kaufnebenkosten vom späteren Verkaufserlös abgezogen werden. Auch beim Verkauf der Immobilie entstehen dem Verkäufer mitunter Kosten, um die sich der Gewinn verringert. Hierzu zählen beispielsweise Renovierungskosten, die dazu dienen, das Gebäude verkaufsfertig zu machen. Auch die Kosten für Zeitungsinserate, Fahrtkosten für Besichtigungstermine und Gebühren für einen Makler können vom Gewinn abgezogen werden. Sind dem Verkäufer beim privaten Verkauf einer weiteren Immobilie finanzielle Verluste entstanden, so lassen sich diese unter Umständen mit dem Gewinn beim Immobilienverkauf steuerlich verrechnen. Dieser Fall tritt jedoch eher selten ein, und in der Regel nur dann, wenn verschiedene Immobilien zeitnah privat veräußert werden. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten: Werden mehrere Immobilien in kurzer Zeit gekauft und verkauft, so kann dies als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft werden.

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Steuerfreiheit durch Wegfall der Spekulationssteuer

Die gute Nachricht für alle Hausbesitzer, die ihre Immobilie veräußern wollen: Mitunter fällt gar keine Steuer beim Verkauf an. Dasselbe gilt auch für Wohnungen, die sich bereits länger im Besitz des Verkäufers befinden. Sind seit dem Kauf des Hauses oder der Wohnung bereits mehr als zehn Kalenderjahre vergangen, kann der Fiskus den Verkäufer nicht mehr steuerlich belangen. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie in dieser Zeit vermietet war. Viele Verkäufer privater Immobilien nutzen dies, um den Gewinn bei der Veräußerung von Haus oder Wohnung nicht versteuern zu müssen. Nicht selten kann durch kluges Steuern sparen eine Immobilie höherwertiger Ausstattung an anderer Stelle erworben werden. Wurden Haus oder Wohnung selbst genutzt, so ist die Frist sogar noch kürzer. Hier genügt es, wenn der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat. Auch in diesem Fall tritt die Steuerfreiheit hinsichtlich privater Veräußerungsgeschäfte ein.

Beratung zum Immobilienverkauf

Wir unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie und stehen Ihnen bei allen Fragen gerne zur Verfügung. Dies betrifft die komplette Abwicklung inklusive Preisfindung, Vermarktung und Verkauf Ihrer Immobilie. Gerne geben wir Ihnen wertvolle Tipps, um beim individuellen Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zu sparen. Kontaktieren Sie uns jetzt!

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Enrico Gerloff

Enrico Gerloff

Geschäftsführer & Immobilienmakler

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