Auf der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung stoßen Interessenten auf viele neue Begriffe, die spezifisch dem Immobilien- und Finanzwesen zuzuordnen sind, nur in diesem Zusammenhang erwähnt werden und damit für Laien oftmals zunächst unverständlich erscheinen. Hierzu zählt auch der Begriff des effektiven Jahreszinses. Was damit gemeint ist und wie Sie den effektiven Jahreszins zu Ihrem Vorteil nutzen, fassen wir Ihnen kompakt zusammen.
Themen im Überblick:
- Effektivzins – Was bedeutet das für Sie?
- Effektiver Jahreszins – Typische Berechnungen
- Sollzins – Worauf muss ich achten?
- Sollzins und Effektiver Jahreszins – Wie Sie Vergleichbarkeit herstellen
Effektivzins – Was bedeutet das für Sie?
Mit dem effektiven Jahreszins geben Kreditgeber die tatsächlich anfallenden Kreditkosten einer Baufinanzierung pro Jahr an. Hierbei werden neben den anfallenden Zinskosten auch zusätzliche Kreditkosten berücksichtigt und in einem gemeinsamen Zinssatz zusammengefasst. Ziel des effektiven Jahreszinses ist es, eine Vergleichbarkeit von Finanzierungen mit gleicher Zinsfestschreibungsdauer zu ermöglichen.
Seit 2017 wurde mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie jedoch auch die Berechnung des Effektivzinses reformiert. Mit dieser neuen Berechnung eignet sich der Effektivzins nur noch bedingt zur Vergleichbarkeit von Kreditangeboten.
Das Ziel der Richtlinie war mehr Transparenz für den Kunden, stattdessen führt die neuartige Berechnung jedoch in vielen Fällen zu Verwirrungen. Grund dafür ist, dass es keine eindeutige gesetzliche Regelung zur einheitlichen Berechnung des Effektivzinses gibt. Die neue Richtlinie besagt sinngemäß, dass Banken verpflichtet seien „alle mit der Immobilie verbundenen Kosten in den Effektivzins einzurechnen“. Demnach sollten die Banken die in Zusammenhang der Kredit entstehenden Zusatzkosten in ihre Berechnung des Effektivzinses mit einbeziehen. Darin liegt aber auch das Problem: Der Gesetzgeber hat nicht konkret definiert, welche Zusatzkosten einbezogen werden müssen und in welcher Höhe dies erfolgen soll. Für die Kreditgeber gibt es damit keine eindeutige Richtlinie, nach der der Effektivzins allgemein berechnet werden kann. Stattdessen liegt es im Ermessen der Banken, welche Kosten sie in welcher Höhe in die Berechnung des Effektivzinses einbeziehen – und welche sie vielleicht sogar bei der Berechnung unbeachtet lassen wollen.
Darüber hinaus soll sich nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der effektive Jahreszins jeweils auf die Gesamtlaufzeit des Kredits beziehen und auf dieser Basis berechnet werden. Die Idee, hierdurch weitere Transparenz für Kunden zu schaffen und nicht direkt ersichtliche Kosten so in einem Gesamtzinssatz sichtbar zu machen, ist grundsätzlich die Richtige. Mit der Überführung der Richtlinie vom EU-Recht zum Bundesrecht wurde jedoch eher Gegenteiliges bezweckt: Da es auf Bundesebene keine gesetzliche Vorschrift hierzu gibt, können sich Kreditanbieter nun selbst aussuchen, welchen Folgezinssatz sie für die Berechnung heranziehen. Damit haben es Kreditgeber selbst in der Hand, wie sie die Effektivzinsberechnung vornehmen. Dadurch sind Kunden einer gewissen Willkür der Banken sowie mangelnder Transparenz und Vergleichbarkeit ausgesetzt.
Effektiver Jahreszins – Typische Berechnungen
Auch, wenn die Berechnung des effektiven Jahreszinses somit vom Kreditgeber abhängig ist und dadurch unterschiedlich ausfallen kann, können dennoch einige klassische Berechnungsbeispiele durchgespielt werden.
Typischerweise zählen unter anderem zu den Kosten, welche Banken in den Effektivzins einrechnen, Gebühren für die Grundschuldeintragung, Wohngebäudeversicherungskosten sowie Kosten für die unterjährige Zahlung der monatlichen, vierteljährlichen oder sonstigen Raten.
Beispiel: Ein Kunde erhält Angebote über ein Annuitätendarlehen von 100.000 € mit 10 Jahren Zinsfestschreibung und 2 % Tilgung. Bank 1 gibt einen Sollzins von 3,5 % und einen Effektivzins von 3,54 % an, Bank 2 ebenfalls einen Sollzins von 3,5 %, jedoch einen Effektivzins von 3,58 %.
In diesem Beispiel sieht es zunächst so aus, als habe Bank 1 das bessere Angebot abgegeben. Beim Blick ins Kleingedruckte lässt sich jedoch feststellen, dass beide Bankangebote identisch und gleich gut zu bewerten sind, obwohl Bank 2 einen höheren Effektivzins angibt, da Bank 2 höhere Kosten für die Gebühren der Grundschuldeintragung in der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt hat.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der Effektivzins seit Einführung der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie beim Vergleich von Kreditangeboten an Bedeutung verloren hat. Die gewünschte Transparenz für Kunden hat sich durch fehlende gesetzliche Regulierung eher zu Verwirrung und Intransparenz umgekehrt. Stattdessen empfehlen wir bei klassischen Annuitätendarlehen den Vergleich über den Sollzins bei gleicher Zinsfestschreibungslaufzeit vorzunehmen. Bei Kombinationsfinanzierungen, zum Beispiel mit Bausparverträgen oder anderen Tilgungsersatzprodukten, kann der Vergleich nur unter Berücksichtigung aller Kosten über die Gesamtlaufzeit erfolgen.
Sollzins – Worauf muss ich achten?
Beim Sollzinssatz handelt es sich um eine reine Darlehensverzinsung. Im Gegensatz zum Effektivzins werden im Sollzins dabei keine weiteren Kosten berücksichtigt. Er gibt also an, wie viel Zinsen Sie als Kreditnehmer an die Bank für die Kreditaufnahme zahlen müssen.
Wie hoch der Zinssatz ausfällt, hängt davon ab, wie lange die Zinsen festgeschrieben werden. Hierbei gilt die Faustformel: Je länger Sie den Zinssatz festschreiben, desto höher fällt dieser Zinssatz aus. Weitere Einflussfaktoren auf die Höhe des Zinssatzes sind die Kredithöhe, aber auch die persönliche Bonität des Kreditnehmers sowie die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals. Außerdem haben weitere Faktoren wie Ausstattungsmerkmale des Kredits (z. B. Sondertilgungsoptionen, Höhe der bereitstellungszinsfreien Zeit oder Tilgungssatzwechseloptionen) oder der Umfang der verfügbaren Sicherheiten für die Bank einen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes.
Dabei wird zwischen einem festen und einem veränderlichen Sollzinssatz entschieden. Der feste Sollzinssatz bleibt für einen fest definierten Zeitraum, die sogenannte Sollzinsbindung, gleich. Bei einem veränderlichen Sollzinssatz passt die Bank den Sollzins an den aktuellen Stand der Zinsen für Baufinanzierungen an. Auch die Angabe des reinen Sollzinssatzes ohne weitere Angaben und Details des Kreditangebots ist daher ebenfalls nicht aussagekräftig.
Sollzins und Effektiver Jahreszins – Wie Sie Vergleichbarkeit herstellen
Um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen, ist daher sowohl die genaue Betrachtung des Sollzinses UND des Effektivzinses nötig. Als Kreditnehmen sollten Sie demnach die Ausstattungsdetails des Kredits genau prüfen und – bei variablen Bestandteilen wie Sondertilgungsoptionen – an Ihre persönliche Situation und Bedürfnisse anpassen.
Gerade für Laien ist der Vergleich sehr komplex, da sich die Darlehensbedingungen der Banken, welche sich kostensenkend oder -steigend auswirken, stark unterscheiden. Die hiesigen Tipps und Fallstricke hat uns daher unser Partner Carsten Redlich von Interhyp Baufinanzierung verraten. Als größte Darlehensvermittlung gehen die Kollegen von Interhyp individuell auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse ein und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen aus über 500 Darlehensgebern das passende Angebot für Ihre Finanzierung. Überzeugen Sie sich gerne selbst und nehmen Sie Kontakt auf:
Carsten Redlich
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