Der Weg zum erfolgreichen Hausverkauf

Sie fragen sich, was Ihre Immobilie wert ist und denken über einen Verkauf nach? In diesem Blogbeitrag wird Ihnen verdeutlicht, welche Phasen und Herausforderungen beim Immobilienverkauf auf Sie zukommen und wie Sie diese meistern.

Zunächst ist noch wichtig zu sagen: Egal welcher Grund hinter Ihrem geplanten Immobilienverkauf steckt, der Weg zum erfolgreichen Verkauf ist ein sehr umfangreicher Prozess und sollte nicht unterschätzt werden. Ob Sie diesen Weg nun mit oder ohne einen erfahrenen wie den Sorglosmaklern – Ihre Immobilienmakler in Magdeburg und Umgebung – beschreiten, entscheiden natürlich Sie allein. Diese Entscheidung sollten Sie jedoch erst treffen, nachdem Sie sich umfassend damit beschäftigt haben, was auf Sie zukommt.

Dieser Zeitstrahl zeigt alle wichtigen Phasen für Ihren Hausverkauf:

Themen im Überblick:

• 1. Objektaufnahme
• 2. Marktwertanalyse
• 3. Vorbereitung Verkauf
• 4. Vertrieb und Vermarktung
• 5. Besichtigungen
• 6. Auswahl des Käufers
• 7. – 9. Beantragung Kaufvertragsentwurf & Notartermin
• 10. + 11. Erfüllung der Bedingungen zur Kaufpreisfälligkeit
• 12. Schlüsselübergabe
• 13. Eigentumsumschreibung

1. Objektaufnahme

Zu Beginn ist es elementar wichtig, sich einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Unterlagen in Ihrer der Hausakte vorliegen und welche Sie eventuell noch einholen müssen.

Dazu zählen:

• Grundbuchauszug,
• Lageplan,
• Bodenrichtwert,
• Wohnflächenberechnung,
• Ausstattungsmerkmale sowie
• Nachweise der Sanierungsmaßnahmen.

Diese ganzen Informationen sind wichtig, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, kümmert sich dieser detailliert um die Objektaufnahme. Der Makler stellt Ihnen hier bei einem Termin vor Ort sehr viele wichtige Fragen und dokumentiert alle Informationen in einem Objekterfassungsbogen. Ein professioneller Makler hält außerdem bereits beim Ersttermin alle Details mit einer Kamera fest. Diese Bilder müssen überhaupt nicht professionell aussehen. Es geht vielmehr darum, dass sich der Makler nach dem Termin nochmal visuell in Ihrer Immobilie bewegen kann, um so die Marktwertanalyse vorzubereiten und den Marktwert Ihrer Immobilie ganz genau berechnen zu können.

In der Praxis fällt uns öfters auf, dass manche Kunden gern eine Art „Ferndiagnose“ haben möchten. Sprich: Die Immobilie soll bestenfalls sofort am Telefon bewertet werden, ohne, dass sich der Makler diese überhaupt angesehen hat. Davon raten wir Ihnen ab, denn dann können Sie sicher sein, dass sich der Wert Ihrer Immobilie nicht am aktuellen Markt und somit realistisch orientiert und dadurch im schlechtesten Fall gar nicht verkauft oder für einen zu niedrigen Preis verkauft wird.

2. Marktwertanalyse

Die Marktwertanalyse ist wichtig, elementar und notwendig für den Verkauf Ihrer Immobilie. Oft erleben wir bei privaten Verkäufern, dass ein weitaus zu niedriger oder ein viel zu hoher Preis gewählt wurde. Deshalb sind die Berechnungsgrundlagen von bspw. dem Gutachterausschuss relevant, um einen marktgerechten Preis zu ermitteln. Viele Eigentümer nutzen auch kostenfreie Online-Tools, um den Wert ihrer Immobilie berechnen zu lassen. Damit ist auf jeden Fall ein grober Richtwert gegeben, jedoch eignen sich diese Online-Rechner keinesfalls, um den genauen, marktgerechten Wert zu ermitteln.

Selbst wenn erst kürzlich in Ihrer Straße ein Haus verkauft wurde, ist dieser Verkaufspreis nicht identisch mit Ihrem Haus vergleichbar, da viele Faktoren wie die Größe der Wohn- und Grundstücksfläche oder die Ausstattung in der Werteinschätzung ausschlaggebend sind. Zu den Ausstattungspunkten zählen u. a. die Modernisierungs- oder Sanierungsjahre von Sanitär, Dach, Fenster und Heizung. Selbst die Zimmeranzahl wirkt sich auf den schlussendlichen Verkaufspreis aus, wovon mehrere 10.000 € abhängen können.

Wenn Sie hier also auf der sicheren Seite sein und Ihre Immobilie zu einem bestmöglichen Preis verkaufen möchten, raten wir Ihnen, dass Sie einen erfahrenen Makler mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen. Das nimmt Ihnen nicht nur eine genaue, detaillierte und umfangreiche Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie ab, sondern auch jegliche anderen Aufgaben und Tätigkeiten, mit denen Sie sich nicht beschäftigen müssen.

3. Vorbereitung Verkauf

Ist der Wert Ihrer Immobilie nun ermittelt, geht es darum, sich auf den Verkauf vorzubereiten. Um Ihre Immobilie so rechtssicher wie möglich zu verkaufen, ist es wichtig, dass Sie an alle relevanten Informationen denken wie:

• einen Energieausweis (Vorsicht! Ist dieser fehlerhaft oder fehlt, kann das für Sie eine Strafe von bis zu 15.000 € bedeuten),
• bemaßte Grundrisse,
• eine genaue Wohnflächenberechnung,
• Schnittzeichnungen,
• Ansichten des aktuellen Grundbuches,
• einen aktuellen Lageplan und
• eine Auflistung der Sanierungsmaßnahmen.

Die aufgezählten Unterlagen sind für den späteren Kaufinteressenten notwendig, wenn dieser mit einer Bank die Immobilie finanzieren möchte. Deshalb ist es ratsam schon vor einer Besichtigung alle relevanten Unterlagen einzuholen, um somit den Kaufinteressenten die Finanzierung bei seiner Bank zu erleichtern.

Sollten Sie Probleme beim Beschaffen der Unterlagen haben oder möchten diesen Aufwand nicht betreiben, dann wenden Sie sich an einen Makler Ihres Vertrauens. Hier sind Sie auf der sicheren Seite, dass alle Unterlagen und Informationen rechtssicher und korrekt vorbereitet werden.

4. Vertrieb und Vermarktung

Bevor es in die heiße Phase der Vermarktung geht, sind professionell geschossene Bilder von Ihrer Immobilie das A & O. Bilder lösen Emotionen beim Betrachter aus und entscheiden über den ersten Eindruck, den ein potenzieller Käufer von Ihrer Immobilie erhält. Das Exposé weckt den zweiten Eindruck und gilt als „Visitenkarte Ihrer Immobilie“. Je wertiger Sie es herstellen, umso mehr unterstreicht es auch Ihre Immobilie und hebt diese hervor. Ein Makler wählt z. B. in der Herstellung des Exposés eine gebundene Hochglanz-Broschüre, welche professionell gedruckt wird. Der Text sollte in Ihrem Exposé ebenfalls neben den Bildern darauf abzielen, den Interessenten emotional anzusprechen. Diese Punkte entscheiden, ob sich der Kaufinteressent dazu entscheidet, die Immobilie besichtigen zu wollen.

Sollten Sie mit einem Makler verkaufen, stimmt er mit Ihnen das Vermarktungskonzept individuell auf Ihre Immobilie ab. Wir nennen das auch einen maßgeschneiderten Marketingplan. Hier haben Sie unzählige Möglichkeiten: Flyer, Social Media Beiträge, Veröffentlichung auf gängigen Immobilienportalen, ein professionelles Immobilienvideo, ein Verkaufsschild an der Immobilie, Banner-Werbung, LED-Werbung, Schaufensteraushänge, und und und …

Aus der Erfahrung heraus können wir sagen: Je mehr Sie an Marketing für Ihre Immobilie auswählen, um so höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass diese genügend Anfragen von Kaufinteressenten erhält und Sie den bestmöglichen Verkaufspreis am Markt für Ihre Immobilie erzielen. Ist Ihnen das zu kompliziert und aufwendig? Dann beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der idealen Vermarktung Ihrer Immobilie – so ersparen Sie sich eine Menge Zeit und Aufwand und erzielen das bestmögliche finanzielle Ergebnis.

Außerdem ist es enorm wichtig, dass Sie alle Interessenten vor der Besichtigung qualifizieren. Wie stellen Sie sonst sicher, ob der Kaufinteressent sich auch finanziell Ihre Immobilie leisten kann und liquide ist? Es gilt auch, den Besichtigungstourismus zu vermeiden. Deshalb sollten Sie in jedem Telefonat mit Interessenten die richtigen Fragen stellen. Ein erfahrener Makler weiß in solch einem Szenario ganz genau, wie vorzugehen ist.

• Erfragen Sie vollständige Angaben des Käufers samt E-Mail-Adresse.
• Fordern Sie eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung ein.
• Lassen Sie den Interessenten vor der Besichtigung sich mittels eines 360°-Rundganges in Ihrer Immobilie drehen. Somit kann sich der Interessent ein virtuelles, realistisches Bild schon vorab machen. Manchmal sind es die Grundrisse oder der Zustand, der nicht überzeugt und so kann der Interessent rechtzeitig absagen und alle Beteiligten haben sich Zeit gespart.

Gerade die letzten Jahre haben gezeigt das auf eine Immobilie oftmals mehr als 100 Anfragen auf die Immobilie über das Internet eingeht und das manchmal nur in den ersten 48 Stunden. Deshalb: qualifizieren Sie vor!

5. Besichtigungen

Unter Immobilienmaklern sagt man, ist es gut, ungefähr 20-30 Interessenten zur Besichtigung einzuladen. Das Ganze sollten Sie komprimiert auf zwei Tage terminieren (bestenfalls an einem Wochenende), denn da haben in der Regel alle Besichtiger Zeit und können sich voll auf die Besichtigung Ihrer Immobilie konzentrieren. Auch ersparen Sie sich somit eine Menge Stress, denn zur Besichtigung sollte Ihre Immobilie weitestgehend sauber und aufgeräumt vorzufinden sein. Aus der Sicht des Maklers sollten Sie bei einem üblichen Einfamilienhaus ungefähr 1 Stunde pro Interessenten einplanen, damit sich dieser ganz genau ein Bild machen kann und auch im Nachhinein entscheidungsfähig ist. Achten Sie bitte bei einem privaten Verkauf auch darauf, dass Sie sich nicht von kritisierenden Interessenten aus der Ruhe bringen lassen. Es kann manchmal ganz schön weh tun, wenn das liebste Gut von einer bisher fremden Person kritisiert wird.

Aus diesem Grund rät der Makler seinem auftraggebenden Eigentümer nicht an der Besichtigung teilzunehmen. Das hat gleich mehrere Vorteile:

1. Sie haben keinen emotionalen Stress.
2. Viele Besichtiger fühlen sich dann nicht gehemmt, sich Ihre Immobilie im Detail anzusehen, was ihnen das Gefühl der Sicherheit gibt, um auch eine überzeugende Entscheidung nach der Besichtigung zu treffen.
3. Sie sparen sich viel Zeit und können Ihre Freizeit am Wochenende mit Ihrer Familie oder Ihren Freunden genießen.

6. Auswahl des Käufers

Sind die Besichtigungstermine vorüber, geht es um die explizite Auswahl des Käufers. Hierfür existieren mehrere Möglichkeiten:

1. Die Auswahl richtet sich nach dem bestmöglichen Kaufpreis. Meistens wird dieser durch ein digitale Online-Angebotsverfahren erreicht. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie hier.
2. Die Auswahl richtet sich nach der Chronologie der Abgabe der Kauf- und Reservierungsvereinbarungen. Sprich: Der Interessent mit dem ersten Angebot über den vollen Kaufpreis mit einer bestätigten Finanzierung erhält den Zuschlag.
3. Die Auswahl des Käufers richtet sich nach der Sympathie wie z. B. bei Familien mit Kindern oder Bekannten/Freunden.

Diese drei Möglichkeiten sind die Praxis, die ein Immobilienmakler nach den Wünschen des Kunden, sprich Ihren Wünschen, realisieren kann. Bei allen drei Varianten ist aber immer die Voraussetzung, dass der potenzielle Käufer die Reservierung der Immobilie mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegt. Nur so ist gewährleistet, dass der Verkauf Ihrer Immobilie rechtssicher und ohne Komplikationen von Statten geht.

7. – 9. Beantragung Kaufvertragsentwurf & Notartermin

Steht der Käufer Ihrer Immobilie nun fest und alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Kaufvertragsentwurf bei einem Notar beantragt werden. Bevor jedoch ein Entwurf erstellt werden sollte, ist es ratsam, dem Notar zu übermitteln, dass Punkte wie z. B. die Übergabe der Immobilie oder die Übernahme von eventuellen Möbelstücken mit im Vertrag aufgenommen werden. Dies sichert Sie von vornherein dafür ab, dass alle vereinbarten Punkte im Notarvertrag festgehalten sind.

Für den Kaufvertragsentwurf sollten Sie übrigens bei mehreren Notaren anfragen, wie die Bearbeitungszeiten für die Erstellung des Kaufvertrages sind. So können Sie sich den Notar mit der schnellsten Arbeitszeit herauspicken, um Zeit zu sparen. Immobilienmakler haben in der Regel einen fest gewählten Notar, wo man innerhalb von einem Tag einen Kaufvertragsentwurf erhält. Mit Erhalt des Kaufvertragsentwurfes haben Sie auch beim Verkauf mit einem Makler die Möglichkeit, diesen von ihm in einer Kaufvertragsbesprechung im Detail erklären zu lassen, sodass vor dem Notartermin keine Fragen offenbleiben.

Ist der Vertrag für Sie korrekt aufgesetzt, vereinbaren Sie zusammen mit dem Käufer einen Notartermin. Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, kann das die Wartezeit auf den Termin erheblich verkürzen.

Mit dem Tag des Notartermins wird mit Ihrer Unterschrift sowie der des Käufers rechtskräftig, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer erhält.

Hinweis: Beurkunde niemals mit einem Käufer, der nicht auch seine Grundschuld am Tage des Notartermins beim Notar bestellt. Dies gilt nur für Käufer, die den Kaufpreis nicht in bar zahlen können. Sollte Ihr Käufer den Kaufpreis aus seinem Eigenkapital erbringen, dann sollten Sie sich diesen Nachweis in Form eines Kontoauszuges oder einem Dreizeiler der Bank bezüglich der Liquidität nachweisen lassen.

10. + 11. Erfüllung der Bedingungen zur Kaufpreisfälligkeit

Ist der Notartermin vorüber, bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass Ihr Käufer sofort der neue Eigentümer Ihrer Immobilie ist. Hier folgen noch drei weitere wichtige Schritte, bis es zur Eigentumsumschreibung kommt.

Mit dem geschlossenen Notarvertrag hat der Notar nun die Aufgabe, die Behörden wie z. B. das Grundbuchamt, die Denkmalschutz- und Naturschutzbehörden sowie die Gemeinde um eine Vorverkaufsverzichts-erklärung zu bitten.

Weiterhin kann Ihre alte Grundschuld zu einer Fälligkeitvoraussetzung kommen, wenn Sie noch nicht im Besitz des Originals der Löschungsbewilligung Ihrer damals finanzierenden Bank sind. In der Regel dauert mittlerweile die Bearbeitungszeit der Behörden gut 8-10 Wochen bis die Kaufpreisfälligkeit eintritt.

Ist das Schreiben des Notariats bei Ihnen und dem Käufer eingetroffen, bedeutet dies, dass der Notar den Kaufpreis für fällig erklärt hat. Somit hat der Käufer jetzt 14 Tage Zeit, die Zahlung an Sie vorzunehmen.

12. Schlüsselübergabe

Sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist, kann die Schlüsselübergabe der Immobilie erfolgen. Sofern hier kein konkreter Übergabetermin vereinbart wurde, steht die Übergabe ab dem Tage der Kaufpreiszahlung an.

Der letzte Schritt kann für Sie als Verkäufer natürlich auch emotional werden, da an der eigenen Immobilie viele Erinnerungen und Gefühle hängen. Deshalb übernimmt der Makler als neutrale Person diese Übergabe und protokolliert genau, welche Dinge übergeben werden und hält mit einer Bilddokumentation den Zustand dieser Immobilie fest.

13. Eigentumsumschreibung

Damit es endlich zur Eigentumsumschreibung kommt, sind jedoch noch folgende Punkte zu beachten:

• Senden Sie bitte mit Erhalt der Kaufpreiszahlung die schriftliche Bestätigung der Zahlung an den Notar, sodass der Notar zeitnah die Umschreibung im Grundbuch beantragen kann.
• Für die Umschreibung des Grundbuches mit neuem Eigentümer gibt es eine weitere Voraussetzung, die der Notar benötigt. Darauf hat aber nur der Käufer Einfluss, denn er sollte auch seine Grunderwerbsteuer beglichen haben. Mit dieser Zahlung an das Finanzamt wird an das Notariat eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt und somit kann endlich abschließend der Notar die Umschreibung des Grundbuches auf den neuen Eigentümer beantragen.

Befolgen Sie diese Tipps von uns, steht dem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie nichts mehr im Wege.

Möchten Sie diesen Weg nicht allein bestreiten und benötigen Unterstützung von einem erfahrenen Immobilienmakler? Dann setzen Sie sich mit uns in Verbindung – wir helfen Ihnen bei allen Herausforderungen!