, 9. April 2021

Denkmalschutz bei Immobilien – Vorteile und Nachteile für Immobilienkäufer

Alles rund um den Denkmalschutz, AfA/Schreibung & Richtlinien

Denkmalschutz Immobilien zeichnen sich durch ihre historische Bedeutung aus. Einigen Gebäuden wie Schlössern oder historischen Kirchen sieht man auf den ersten Blick an, dass sie wahrscheinlich unter Denkmalschutz stehen. Aber auch eher unauffällig wirkende Wohngebäude können durch die Denkmalschutz Gesetze geschützt sein. Manchmal liegt dies einfach daran, dass sie früher von einer historisch bedeutenden Persönlichkeit bewohnt wurden und daher als eine Art von Denkmal fungieren. Andere Gebäude stehen unter Denkmalschutz, weil sie als gut erhaltene Beispiele eines Baustils einer früheren Epoche gelten. Schon die Form des Dachs oder der Fenster kann daher den Staus von Denkmalschutz Immobilien begründen. Besitzer solcher Immobilien genießen erhebliche steuerliche Vorteile, weil ein öffentliches Interesse am Erhalt dieser historischen Bauten besteht. Daher honoriert der Staat private Bemühungen um den Erhalt wertvoller Baudenkmäler. Die Kehrseite der Medaille besteht darin, dass der Eigentümer über seine Immobilie nicht frei verfügen kann und insbesondere alle Anbauten oder Veränderungen dahingehen geprüft werden, ob dadurch Denkmalschutz Gesetze verletzt werden. 

Was ist der Denkmalschutz bei Immobilien? 

Der Denkmalschutz fällt in die Zuständigkeit der Bundesländer, weswegen jedes Land eigene Vorschriften hat, nach denen Gebäude zu Baudenkmälern erklärt werden. Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist der Abriss verboten und bauliche Änderungen sind nur eingeschränkt erlaubt. Besitzer einer Denkmalschutz Immobilie sind zum Erhalt des Baudenkmals verpflichtet, wodurch ihr Handlungsspielraum eingeschränkt ist. Einerseits darf man eine Denkmalschutz Immobilie nicht einfach verfallen lassen, anderseits müssen alle Sanierungs- und Renovierungsarbeiten mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Wer seiner Pflicht zum Erhalt der Immobilie nicht nachkommt, muss im Extremfall sogar damit rechnen, die Kosten für eine behördlich angeordnete Zwangssanierung tragen zu müssen. 

Worauf muss man achten beim Denkmalschutz? 

Vor allem muss man darauf achten, ob das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht oder nur Teile davon. Geht es bei einer Denkmalschutz Immobilie beispielsweise darum, das historische Erscheinungsbild einer Altstadt zu erhalten, sind Renovierungen im Innenraum meist unkritisch. Steht hingegen das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, kann selbst eine Renovierung des Badezimmers oder das Streichen von Innenwänden genehmigungspflichtig sein. Selbst das Verlegen von Kabeln in Wänden kann untersagt sein, wenn dadurch historisch wertvolle Wanddekorationen beschädigt würden.

Auch eine energetische Gebäudesanierung oder die Installation einer Photovoltaikanlage bedarf einer vorherigen Genehmigung. Wer seinen Pflichten als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie nicht nachkommt, muss mit empfindlichen Sanktionen rechnen, die von Bußgeldern bis zur Enteignung reichen. Manchmal ist der Erhalt einer Immobilie aufgrund des maroden Zustands der Bausubstanz aber wirtschaftlich nicht mehr möglich. Dann ist eine Kernsanierung oder ein kompletter Abriss unvermeidlich. In solchen Fällen kann der Eigentümer beantragen, den Denkmalschutz für das Gebäude aufzuheben. 

Wie hoch ist die Denkmal AfA /Abschreibung?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist für Denkmalschutz Immobilien sehr großzügig gestaltet. Damit trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass die Sanierung und die Renovierung bei denkmalgeschützten Immobilien deutlich aufwändiger ist als bei sonstigen Gebäuden. Bei den Abschreibungsmöglichkeiten wird zwischen selbst genutzten Immobilien und Mietobjekten unterschieden. 

Wird die denkmalgeschützte Immobilie vermietet, können die Aufwendungen für die Sanierung und die Renovierung über einen Zeitraum von zwölf Jahren zu 100 Prozent steuerlich abgesetzt werden. Dabei werden in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Kosten abgesetzt, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent.

Für selbst genutzte Denkmalschutz Immobilien können 90 Prozent der Sanierungs- und Renovierungskosten geltend gemacht werden. Dies geschieht über einen Zeitraum von zehn Jahren mit einer Abschreibung von jeweils neun Prozent.

Keine speziellen Regelungen gelten für die Anschaffungskosten der Immobilie, diesbezüglich genießen Denkmalschutz Immobilien keinen Sonderstatus. Die Anschaffungskosten von Mietimmobilien können über 40 Jahre mit je 2,5 Prozent abgeschrieben werden, sofern das Gebäude vor 1925 errichtet wurde. Dies dürfte für die meisten Denkmalschutz Immobilien zutreffen. Jüngere Gebäude können über 50 Jahre zu je zwei Prozent abgeschrieben werden. 

Zu beachten ist, dass die Denkmal AfA beim Wechsel des Eigentümers nicht beliebig oft in Anspruch genommen werden kann. Wird das Objekt innerhalb der Abschreibungsfrist von zehn beziehungsweise zwölf Jahren wieder verkauft, kann der neue Eigentümer die AfA nicht übernehmen. Aus seiner Perspektive stellt die bereits erfolgte Sanierung eine Wertsteigerung dar, die nur durch den erhöhten Kaufpreis über einen Zeitraum von 40 beziehungsweise 50 Jahren abgesetzt werden kann, sofern das Objekt vermietet wird. In der Summe gehen bei einer vorzeitigen Veräußerung also steuerliche Vorteile verloren, weswegen der Erwerb von Denkmalschutz Immobilien kurzfristig orientieren Anlegern im Allgemeinen nicht empfohlen werden kann. 

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Wer entscheidet über Denkmalschutz? 

Weil Denkmalschutz unter die Kulturhoheit der Bundesländer fällt, regelt jedes Bundesland die Zuständigkeiten über seine Denkmalschutz Gesetze selbst. Wesentliche Unterschiede gibt es allerdings nur für Baudenkmäler von überragender Bedeutung, also etwa bedeutende Schlösser oder Kathedralen. Für den normalen Besitzer oder Käufer einer geschützten Immobilie ist immer die Untere Denkmalschutzbehörde des zuständigen Landkreises beziehungsweise der Stadt der Ansprechpartner. Sie entscheidet über Anträge, die vor baulichen Maßnahmen zu stellen sind. Weil nicht jeder Kreis und jede Kommune über Experten für historische Baudenkmäler verfügt, existiert in jedem Bundesland eine zentrale Denkmalfachbehörde, die allerdings in den einzelnen Ländern unter verschiedenen Bezeichnungen firmiert. Die Hauptaufgabe dieser Fachbehörde besteht in der Beratung der Ämter vor Ort und der Eigentümer von Baudenkmälern. Ob und in welchem Umfang diese Landesbehörde gegenüber den Unteren Denkmalschutzbehörden weisungsbefugt ist, hängt vom Bundesland ab. 

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