Die AfA, kurz für „Absetzung für Abnutzung“, ist eine Option für Vermieter und Gewerbetreibende, um ihre zur Vermietung oder beruflich genutzten Anschaffungen steuerlich geltend zu machen. Das Besondere: Neben Büroausstattung und Maschinen sind auch gewerblich genutzte Gebäude für die AfA Abschreibung geeignet. Wir verraten Ihnen, was Sie bei der Abschreibung von Gebäuden beachten müssen und wie Sie die AfA für Ihre Immobilie berechnen. Wir von Sorglosmakler erklären.
Hier erfahren Sie mehr zu folgenden Themen:
AfA-Erhöhung:
- AfA wird 2023 erhöht
- AfA 2023: Das ändert sich für Eigentümer
- AfA-Erhöhung 2023: Fluch oder Segen?
- Zusammefassung der AfA-Erhöhung
AfA Abschreibung:
- AfA-Tabelle für Gebäude
- AfA Gebäude – Worauf sollten Sie achten?
- AfA Abschreibungen und Sanierungen
- Abschreibung Haus Eigennutzung – Was als Eigentümer gilt
AfA wird 2023 erhöht
Die AfA, kurz für „Absetzung für Abnutzung“, wird in diesem Jahr in einigen Fällen erhöht. Dies wurde – neben einer ganzen Reihe weiterer steuerlicher Vorteile – im Dezember durch Absegnung des Jahressteuergesetzes 2022 final beschlossen. Die neuen Regelungen gelten dabei ein halbes Jahr früher als zunächst geplant, nämlich ab dem 1. Januar 2023.
Die Abschreibungsrate für Gebäude, die Teil des Betriebsvermögens sind und für die ein Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, beträgt 3%. Dies gilt auch, wenn das Gebäude erworben und nicht selbst erbaut wurde. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 fertiggestellt werden, gilt ebenfalls eine Abschreibungsrate von 3%. Gebäude, die zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2023 erstellt wurden, haben eine Abschreibungsrate von 2%. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 hergestellt wurden, beträgt die Abschreibungsrate 2,5%.
Profiteure sind vor allem Investoren, denn in Deutschland werden nahezu flächendeckend mehr Mietwohnungen benötigt. Um dieser Prognose gerecht zu werden, sollen Kapitalanlagen in Neubauwohnungen attraktiver werden. Jährlich sollen mit dieser Steuerersparnis rund 400.000 neue Wohnungen entstehen. Wir fassen zusammen, für wen die AfA-Erhöhung interessant werden kann und welche Vorteile sie mit sich bringt.
AfA 2023: Das ändert sich für Eigentümer
Die schlechte Nachricht zuerst: für Eigentümer einer bereits fertiggestellten Wohnimmobilie ändert sich zunächst nichts. Zielgruppe der Gesetzesänderung sind vielmehr Investoren, die ihr Kapital auch zu Krisenzeiten, in denen wir uns spätestens seit Beginn des Ukrainekriegs befinden, in den Mietwohnungsbau stecken möchten. Dieser Bereich soll zur Unterstützung von mehr Mietwohnraum gezielt gefördert und attraktiv gemacht werden. Die hohe Inflation sowie gestiegene Baukosten und -zinsen haben das Investieren in neue Wohngebäude zuletzt deutlich unattraktiver gemacht.
Die lineare Abschreibung steigt damit in diesen Fällen von bisher zwei auf nun drei Prozent jährliche Abschreibung. Gleichzeitig wird die Abschreibungsdauer von bisher 50 auf jetzt 33 Jahre verkürzt. Betreffende Steuerpflichtige müssen damit bei Nutzungsdauern, die kleiner als 50 Jahre sind, nicht länger nachweisen, dass ihre Immobilie für einen geringeren Zeitraum nutzbar ist, sondern nur dann, wenn diese die Grenze von 33 Jahren unterschreitet. Dies ist für viele ein längst überfälliger Punkt, da sich durch das Verbauen von mehr Technik in neuen Gebäuden in vielen Fällen auch die Nutzungsdauer verkürzt und die Instandhaltungskosten erhöht haben. Die bisher gültigen 50 Jahre Nutzungsdauer waren damit für eine Vielzahl von Immobilien unpassend. Die angepassten Sätze gelten jedoch nur für Wohngebäude zu Mietzwecken, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden – ältere Immobilien bleiben weiterhin unberücksichtigt.
Darüber hinaus soll es neben der linearen Abschreibung ebenfalls eine Möglichkeit zur Sonderabschreibung geben: Zeitlich befristet bis 2026 können fünf Prozent der Herstellungskosten innerhalb von vier Jahren abgesetzt werden – gedeckelt bei einem maximalen Betrag von 4.800 Euro pro Quadratmeter. Die Deckelung soll verhindern, dass vor allem luxuriöse Neubauwohnungen von der Förderung profitieren, sondern bevorzugt Wohnungen von durchschnittlicher Größe und Ausstattung, sodass dem Wohnungsmangel im unteren und mittleren Bereich der Gesellschaft effektiv entgegengewirkt werden kann. Mit Blick auf die Klimabilanz gilt die Sonderabschreibung jedoch gleichzeitig nur für neue Mietwohnungen, die dem Gebäudestandard „Effizienzhaus 40“ entsprechen und deren Bauantrag von 2023 bis 2026 gestellt wird.
Konkret bedeuten sowohl die Veränderung der linearen Abschreibung als auch die zusätzliche Sonderabschreibung einen deutlichen Steuervorteil für Investoren, der die derzeitigen krisenbedingten Konditionen verbessern soll.
AfA-Erhöhung 2023: Fluch oder Segen?
Gleichzeitig zur Freude bei einigen Investoren wird jedoch auch Kritik an der AfA-Erhöhung laut. Da diese nur für Neubauten gilt, wird ein großer Teil an Investoren, nämlich solche, die in Bestandsimmobilien und deren Aufbereitung investieren, ausgeschlossen. Hiermit geht eine große Zielgruppe leer aus. Obwohl gerade in Regionen, in denen die Bauflächen rar sind, der Sanierung von Bestandsgebäuden eine hohe Bedeutung zukommt und Neubauten teilweise gar nicht möglich sind, werden auf diese Weise entsprechende Renovierungen und Sanierungen zunehmend unattraktiver. Interessierte Kapitalanleger sollten daher genau hinschauen und Preise vergleichen – unter Umständen kann die Bestandsimmobilie in Krisenzeiten so zur Nullnummer werden.
Ebenso steht die fehlende Berücksichtigung von Gewerbeimmobilien in der Kritik. Auch hier hat sich Experten zufolge die Nutzungsdauer verkürzt, von den ohnehin geltenden gestiegenen Baukosten und -zinsen ganz zu schweigen. Es bleibt daher abzuwarten, welche Veränderungen das Jahressteuergesetz 2023 somit mit sich bringt.
Zusammefassung der AfA-Erhöhung:
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die angepassten AfA-Sätze sind zwar ein Schritt in die richtige Richtung, werden jedoch langfristig nicht ausreichen.
Eine Abschreibung mit drei Prozent für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Gebäude, eine verkürzte Abschreibungs- und damit auch regelmäßige Nutzungsdauer von 33 Jahren sowie eine Sonderabschreibung für Häuser nach dem Standard „Effizienzhaus 40“, deren Bauantrag zwischen 2023 und 2026 gestellt wird, verbessern die bisher bestehenden Konditionen bereits um ein gutes Stück. Aber auch wenn Investitionen in den Mietwohnungsbau dadurch attraktiver werden, da sich Kapitalanleger so entscheidende Steuervorteile sichern können – die Investoren, die sich den Neubau eines solchen Mehrfamilienhauses zu Mietzwecken leisten können, sind bereits eine eng gefasste Zielgruppe für die Umsetzung der Ersparnisse. Hinzu kommt der nahezu überall vorhandene Grundstücksmangel, der viele Neubauprojekte scheitern lässt.
Langfristig wird die Regelung daher ausgeweitet werden müssen, sodass vor allem auch solche Investoren unterstützt werden, die in Bestandsimmobilien und deren Aufbereitung investieren. Hier fallen die erhöhten Bauzinsen und -kosten gleichermaßen ins Gewicht und machen die Investitionen gerade für Einzelinvestoren weiterhin unattraktiv – und das, obwohl in diesen Fällen bereits ein fertiges Gebäude einschließlich Grundstück vorhanden ist. Gleichzeitig wird durch den Verzicht auf die Wiederaufbereitung älterer Mietwohnungen der Bestand weiter zurückgehen, was wiederum eine Gegenbewegung zum festgehaltenen Ziel, mehr Mietwohnungen in Deutschland zu schaffen, darstellt. Auch hier wird es daher langfristig Förderung brauchen. Wann diese kommt, ist jedoch noch ungewiss.
AfA Abschreibung
AfA-Tabelle für Gebäude
Generell wird in zwei Arten von AfA Abschreibungen unterschieden: Einerseits die unplanmäßigen Abschreibungen, die aufgrund von unvorhersehbaren Katastrophen nötig werden, zum Beispiel bei Überschwemmungen oder Feuerschäden, sowie andererseits die planmäßigen Abschreibungen, um die es an dieser Stelle hauptsächlich gehen soll. Bei der Abschreibung wird der Wert einer Anschaffung auf mehrere Jahre umgelegt und steuerlich geltend gemacht. Diese Jahresanzahl orientiert sich an der üblichen Nutzungsdauer der konkreten Anschaffung.
In der AfA-Tabelle, auch Abschreibungstabelle genannt, gibt das Bundesfinanzministerium diese gewöhnliche Nutzungsdauer von verschiedensten Gegenständen an. Umgerechnet stellt dies die jährliche Wertminderung der Anschaffung dar. Die AfA-Tabelle für Gebäude ist daher ein wichtiges Tool, um den richtigen Abschreibungsbetrag in der Steuererklärung anzusetzen.
Aufgrund der vergleichsweise langen Nutzungsdauer von Gebäuden sind die jährlichen Abschreibungssätze entsprechend gering. Derzeit sieht die AfA-Tabelle für die meisten Gebäude eine Abschreibung von 2 % pro Jahr vor. Je nach Verwendungszweck des Gebäudes sowie Bauantrags- und Fertigstellungsdatum sind Abschreibungssätze von bis zu 3 % möglich. Der Prozentsatz bezieht sich dabei stets auf die Anschaffungskosten, also den Kaufpreis plus Kaufneben- und eventuelle Herstellungskosten, um die Immobilie nutzbar zu machen. Um also die AfA für ein Haus zu berechnen, wird der prozentuale Anteil des Kaufpreises durch die in der AfA-Tabelle angegebene Anzahl an Jahren geteilt und Jahr für Jahr abgeschrieben.
AfA Gebäude – Worauf sollten Sie achten?
In der speziell für Immobilien geltenden Kategorie, der AfA für Gebäude, sind die gesonderten Abschreibungsvorschriften festgehalten. Daher gibt es einige Punkte, die es in diesem Kontext zu berücksichtigen gilt.
Der womöglich wichtigste Punkt ist dabei die Trennung des Gebäudes von Grund und Boden im Anlagenverzeichnis. Während sich ein Gebäude durch den Gebrauch über einen längeren Zeitraum hinweg abnutzt, ist dies bei Grund und Boden nicht der Fall. Hier tritt auch im Laufe der Zeit keine Wertminderung durch Abnutzung ein. Deshalb ist es nicht möglich, Grund und Boden abzuschreiben – Gebäude hingegen schon.
Kaufpreis und Grund und Boden müssen daher eindeutig aufgeteilt werden, um eine korrekte Abschreibung vornehmen zu können. Die vom Finanzamt angewandten Tools zur Ermittlung des Gebäudewertes können sich möglicherweise negativ auf die Bemessungsgrundlagen auswirken. Ein Richtwert, der von einigen Finanzämtern akzeptiert wird, ist die Aufteilung in 80 % des Kaufpreises für das Gebäude und 20 % des Kaufpreises für das Grundstück.
Während es zudem für andere Anschaffungen die Wahl zwischen degressiver, progressiver und linearer Abschreibung gibt, ist dies bei Immobilien nicht der Fall: Hier ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei der über mehrere Jahre ein gleichbleibend hoher Betrag steuerlich geltend gemacht wird.
AfA Abschreibungen und Sanierungen
Eine Besonderheit gilt bei Sanierungen und Modernisierungen zu beachten, die als Erhaltungsaufwand zählen können. Diese Kosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf entstehen in Höhe von bis zu 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sofort absetzbar. Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt. Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 %-Grenze bleiben (15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes) oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.
Im Falle von denkmalgeschützten Gebäuden sowie Gebäuden in Sanierungsgebieten werden weitere Anreize geschaffen, indem diese in den ersten 11 Jahren erhöhte AfA Gebäude-Sätze von 9 % bzw. 7 % der Kosten für Baumaßnahmen geltend machen können. Dies gilt – anders als in den anderen Fällen – auch für selbstgenutzte Immobilien.
Abschreibung Haus Eigennutzung – Was als Eigentümer gilt
Generell kann man sagen: Die Abschreibung von einem Haus in Eigennutzung ist nicht möglich. Ein Gebäude abschreiben können nur diejenigen, die dies zum Erzielen von Einnahmen nutzen. Das gilt übrigens ebenfalls für ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer. Die oben genannten Punkte sind daher nur dann für Sie interessant, wenn Sie tatsächlich eine Immobilie zur Vermietung oder für Ihr Gewerbe nutzen. In diesem Fall können Sie die AfA für Ihr Haus berechnen und abschreiben.
Dennoch gibt es einige Posten, deren Abschreibung sich beim Haus in Eigennutzung lohnen kann. Dazu zählt einerseits der Arbeitslohn für haushaltsnahe Dienstleistungen. Hierunter fallen die Arbeitslöhne für zum Beispiel Gärtner und Haushaltshilfen. Wichtig ist, dass der Lohn auf der Rechnung getrennt von den Material- und sonstigen Kosten angegeben wird, sodass die Unterscheidung deutlich ist. Schätzungen werden vom Finanzamt in der Regel nicht akzeptiert. Andererseits lassen sich auf ähnliche Weise Handwerkerleistungen absetzen. Das kann eine Malerleistung wie das Streichen sein, aber auch Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage oder Schornsteinfegergebühren. Auch hier werden jedoch nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht aber Materialkosten akzeptiert. Bei Rechnungsstellung sollten Sie daher zwingend auf eine separate Auflistung achten, um im Nachhinein keine gesonderte Anfrage bei jedem einzelnen Dienstleister stellen zu müssen. Beachten Sie hierbei außerdem, dass keine Barzahlungen beim Finanzamt akzeptiert werden.
Quellen:
https://www.steuertipps.de/lexikon/a/afa
