Viele Jahre lang ist die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien gesunken. Mit der aktuellen wirtschaftlichen Situation kam jedoch die Unsicherheit: Sowohl am Bau als auch bei den Zinsentwicklungen sind Preissteigerungen unvorhersehbarer geworden. Damit geht das Konsumverhalten zurück, während die persönlichen Unsicherheiten ansteigen. Zusätzlich droht ein Anstieg der Privatinsolvenzen. Doch was passiert bei einer Privatinsolvenz mit einer Immobilie?
Aufgrund all dieser Entwicklungen rechnen Experten nun mit einem deutlichen Anstieg der Zwangsversteigerungen im Jahr 2023 – auch wenn die letzten Monate in diesem Zusammenhang noch keine messbaren Veränderungen nach oben hervorgebracht haben.
Themen im Überblick:
- Was ist unter einer Zwangsversteigerung zu verstehen?
- Wann wird eine Zwangsversteigerung durchgeführt?
- Mehr Privatinsolvenzen, mehr Zwangsversteigerungen?
- Scheidung und Erbe: Teilungsversteigerungen nehmen zu
- Lohnt der Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie?
Was ist unter einer Zwangsversteigerung zu verstehen?
Der Begriff der Zwangsversteigerung beschreibt die gerichtlich erzwungene Versteigerung einer Immobilie, wenn der Eigentümer seinen Kredit oder sonstige Schulden nicht mehr begleichen kann. Aber auch im Fall einer Scheidung oder eines Erbstreits kann die Zwangsversteigerung zum Zuge kommen.
Die Immobilie wird dann in der Regel zum geschätzten Verkehrswert oder einem darunter liegenden Wert verkauft. Dieser Verkehrswert wird vorab durch einen Gutachter des Gerichts per Vergleichsverfahren ermittelt. Dabei kommt es immer wieder vor, dass der angenommene Verkehrswert sich deutlich von dem zu erzielenden Wert bei einem regulären Verkauf unterscheidet – nicht zuletzt deshalb, weil in vielen Fällen aufgrund der rechtlichen Gegebenheiten keine Innenbesichtigung stattfinden kann. Käufer können daher im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Immobilie vergleichsweise kostengünstig erwerben.
Wann wird eine Zwangsversteigerung durchgeführt?
Für das Einleiten einer Zwangsversteigerung einer Immobilie ist es immer erforderlich, dass der Gläubiger (oder im Fall einer Scheidung oder eines Erbes: eine der betroffenen Parteien) einen schriftlichen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellt. Das Amtsgericht übernimmt dann die Zwangsversteigerung der Immobilie, dessen Erlös im Gegenzug an den Gläubiger gezahlt wird.
Mehr Privatinsolvenzen, mehr Zwangsversteigerungen?
Jahrelang schien die metaphorische Sonne für Immobilieneigentümer: Die Zinsen waren niedrig, die Finanzierungen erschwinglich. Mit der nun schwachen Konjunktur, sinkender Kaufkraft dank hoher Inflation und den dementsprechend gestiegenen Finanzierungszinsen ändert sich das, sodass mit einem deutlichen Anstieg der Privatinsolvenzen mit Immobilien in Deutschland zu rechnen ist. Gerade Eigentümer der mittleren Gehaltsklassen, die ihre Immobilie vor rund zehn Jahren finanziert haben und deren Zinsbindung jetzt ausläuft, werden hiervon betroffen sein. Ein leichter Anstieg der Zahlen ließ sich bereits im vergangenen Jahr nachvollziehen, wobei die Zahlen in den nächsten ein bis zwei Jahren weiter steigen werden.
Scheidung und Erbe: Teilungsversteigerungen nehmen zu
Ein weiterer häufiger Grund für Zwangsversteigerungen ist die Scheidung zweier Ehepartner, die sich nicht auf eine einvernehmliche Lösung hinsichtlich ihrer gemeinsam gekauften Immobilie einigen können. In diesen Fällen kann ein Partner einen Antrag auf eine sogenannte Teilungsversteigerung des Hauses beim zuständigen Amtsgericht stellen, die der Zwangsversteigerung gleicht. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung wird der Erlös einer Teilungsversteigerung jedoch nicht an einen Gläubiger gezahlt, sondern geht an das Gericht, wo er unter den beteiligten Parteien aufgeteilt wird.
Selbiges gilt im Fall einer uneinigen Erbengemeinschaft: Werden sich die Erben nicht über das Vorgehen bezüglich der Immobilie einig, kann auch hier ein Erbe eine Teilungsversteigerung des Hauses beantragen. In der Regel wirkt sich dies jedoch negativ auf die gesamte Erbengemeinschaft aus, da die Immobilie auch bei einer Teilungsversteigerung oftmals unter dem Verkehrswert verkauft wird und die finanziellen Einbußen damit größer sind als im Fall eines direkten Verkaufs durch die Erben.
Lohnt der Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie?
Der Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie kann sich für aufmerksame Käufer durchaus lohnen: Sowohl der finale Kaufpreis liegt oftmals unter dem Verkehrswert als auch die Kaufnebenkosten, welche bei Zwangsversteigerungen um Notar- und Maklergebühren reduziert werden. Mit etwas Glück lassen sich so hochwertige Immobilien zu einem Schnäppchenpreis erstehen – und das mit einem minimalen bürokratischen Aufwand.
Hinzu kommt ein gewisser Sicherheitsfaktor, da die Amtsgerichte, die mit der Zwangsversteigerung betraut sind, seriös und transparent arbeiten. Das bedeutet konkret, dass alle Belastungen und Verbindlichkeiten rund um die Immobilie und das Grundstück transparent dargelegt werden. Zusätzlich liegt in diesem Kontext immer auch ein Wertgutachten vor, das äußerlich erkennbare Baumängel transparent darstellt, sodass Sie als Käufer genau wissen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet.
Dies betrifft jedoch nur den äußeren Zustand, denn auf der anderen Seite besteht kein Recht auf eine Innenbesichtigung – weder für Käufer noch für Mitarbeiter des Gerichts. Dies ist wohl auch der größte Unsicherheitsfaktor, der viele Interessenten vor Zwangsversteigerungen zurückschrecken lässt. Es kann fast immer nur der äußere Zustand begutachtet werden, was Folgekosten und Mängel, die bei einer Innenbesichtigung zum Vorschein kommen, zum Problem des Käufers macht. Hier wird also die sprichwörtliche „Katze im Sack“ gekauft – ohne Möglichkeit des Rücktritts vom Kauf. Ein einmal abgegebenes Gebot ist dabei immer verbindlich und gilt als Vertragsschluss. Es kann somit nicht mehr zurückgenommen werden.
Wenn Sie jedoch als Kaufinteressent bereit sind, eine Immobilie von Grund auf zu sanieren, kann der Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein durchaus lohnenswertes Geschäft sein.
Ihr Immobilienmakler
