Gerade in Zeiten von steigenden Energiepreisen und dem Trend des minimalistischen Wohnens wird eines immer beliebter: Das Vermieten einer Wohnung, um die eigene Wohnfläche zu reduzieren. Wer in den vergangenen Jahren Immobilien nicht als Kapitalanlage zum Vermieten erworben hat, denkt vielleicht jetzt darüber nach, Mieteinnahmen steuerfrei oder steuerpflichtig zu erzielen.
Gleichzeitig gewinnen Mietervereine immer mehr an Zulauf. Mieter wissen immer öfter um ihre Rechte und fordern diese auch ein. Es gibt daher einige Dinge, die es zu beachten gilt, wenn man eine Wohnung vermieten möchte. Wir verraten Ihnen, welche Punkte Sie vorab prüfen sollten und geben Tipps, wie Sie die passenden Mieter finden.
Wohnung vermieten – auf diese Dinge sollten Sie achten
Wollen Sie eine Wohnung vermieten, sollten Sie sich zunächst einen Eindruck vom Markt machen: Welche Mieten werden für vergleichbare Immobilien in der Region aufgerufen? In welchem Zustand befindet sich meine Immobilie, verglichen mit den angebotenen? Ist sie frisch saniert / neu gebaut / sanierungsbedürftig? So erhalten Sie ein Gefühl dafür, mit welchem Preis Sie rechnen können und an welchen Stellen sich vielleicht sogar eine Renovierung vorab lohnen kann.
Haben Sie die passenden Mieter gefunden, sollte die Übergabe detailliert geplant sein. Bereiten Sie ein Übergabeprotokoll vor – Vorlagen hierzu finden Sie ebenfalls im Internet. Punkte, die darin zwingend erfasst werden sollten, sind:
Anzahl der übergebenen Schlüssel:
Nur so kann am Ende geprüft werden, ob alle Schlüssel wieder zurückgegeben wurden und sich ein ehemaliger Mieter nicht doch noch Zutritt zur Wohnung verschaffen kann.
Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung:
Mieter zahlen hierfür in aller Regel nur die tatsächlich genutzten Verbräuche. Um also den „Nullstand“ ermitteln zu können, müssen die Zählerstände vor Einzug erfasst werden.
Eventuelle Mängel:
Möglicherweise haben Sie sich gegen eine vollständige Renovierung vor der Übergabe entschieden oder Vormieter haben kleinere Mängel hinterlassen. Damit Mieter abgesichert sind, dass diese Schäden später nicht auf ihre Kosten beseitigt werden, sollten diese Mängel im Protokoll erfasst werden. Das kann zum Beispiel eine Macke in einer Zimmertür oder eine fehlende Fußleiste sein.
Fotodokumentation:
Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es empfehlenswert, bei der Übergabe eine Fotodokumentation anzufertigen. So kann der allgemeine Zustand der Wohnung bildlich festgehalten und eventuelle Mängel detailliert abgebildet werden.
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Auswahl der Bewerber
Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, ist die Bewerberauswahl der vielleicht wichtigste Punkt. Immerhin möchten Sie in der Regel freundliche und zuverlässige Mieter, die dennoch tolerant gegenüber möglichen Unannehmlichkeiten sind und am besten noch langfristig in der Wohnung bleiben möchten. All diese Dinge in einem kurzen Besichtigungstermin abzuklopfen, kann eine Herausforderung sein. Es gibt jedoch einige Tipps und Kniffe, die Ihnen bei der Suche nach den idealen Mietern helfen können.
Den ersten Eindruck vom Mietinteressenten erhalten Sie durch die Anfrage und die möglicherweise mitgesendeten Bewerbungsunterlagen. Achten Sie hierbei darauf, wie die Anfrage formuliert ist: Wirkt sie wie eine ernst gemeinte, mit Bedacht gewählte Ansprache oder nur eine schnelle Mail? Dies sowie gut vorbereitete Bewerbungsunterlagen sind ein Zeichen für ernsthaftes Interesse an Ihrer Wohnung.
Die Zuverlässigkeit der Mieter können Sie hingegen zu einem gewissen Grad an den harten Fakten abklopfen: Ein gutes, überdurchschnittliches Einkommen sowie eine saubere Schufa signalisieren, dass Sie hier auf sichere Mieteinnahmen zählen können. Zudem ist eine Vorvermieterbescheinigung zu empfehlen, um sicherzugehen, dass der Mietinteressent keine Mietschulden aus vergangenen Mietverhältnissen hat.
Nicht zuletzt sollten Sie bei der Auswahl Ihrer Mieter auf Ihr Bauchgefühl hören. Sind die Mieter sympathisch? Oder gibt es vielleicht Anzeichen dafür, dass es im weiteren Verlauf zu Schwierigkeiten kommen kann? Wenn Sie zu einem gewissen Grad auf Ihr Bauchgefühl hören und die anderen Parameter nicht aus den Augen verlieren, werden Sie sicher eine richtige Entscheidung treffen.
Pflichten und Regeln
Die Gesetze rund um die Vermietung von Wohnungen sind teilweise undurchsichtig und durch Einzelfälle entstanden. Es schadet daher auch hier nicht, ein Stück weit auf das Bauchgefühl und Erfahrungen aus eigenen, früheren Mietverhältnissen zu hören. Dennoch sollten Sie als Vermieter einige wichtige Pflichten und Regeln kennen und beachten.
Als Vermieter sind Sie in der Instandhaltungspflicht. Sollten also Reparaturen am Wasser-, Gas- oder Stromnetz fällig werden, sind Sie verpflichtet, diese auf Ihre Kosten und zeitnah durchführen zu lassen. Das gilt auch für solche Schäden, die aufgrund von normalem Verschleiß während des Mietverhältnisses auftreten. Beispiele hierfür sind eine defekte Jalousie oder Schäden am Bodenbelag, die im Laufe der Nutzung auftreten.
Auch die Verkehrssicherungspflicht sollte beachtet werden: Dieser zufolge müssen auch Keller, Zugänge, Garagen und andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche so ausgestattet sein, dass sie andere nicht gefährden. Hierzu zählt unter anderem die Pflicht des Vermieters, eine ausreichende Beleuchtung in diesen Bereichen zur Verfügung zu stellen.
Zu Ihren weiteren Pflichten als Vermieter zählt neben der Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung außerdem das Zahlen von Steuern auf Ihre Mieteinnahmen.
Wohnung vermieten: Steuer
Die meisten Mieteinnahmen sind nicht steuerfrei: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die höher als 520 € im Jahr liegen, erfassen Sie in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V. So kann das Finanzamt Ihre Angaben prüfen und den entsprechenden Steuersatz berechnen.
Sollten Sie Ausgaben haben, die in Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, können Sie diese als Werbungskosten absetzen. Hierzu zählen unter anderem nötige Fahrt- und Reisekosten sowie Renovierungskosten.
Ein Teil der Einnahmen vom Wohnung vermieten kann bei der Steuer über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Worauf Sie dabei achten müssen und was genau abgeschrieben werden kann, erfahren Sie in unserem Beitrag zur AfA-Abschreibung.
Ihr Immobilienmakler
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Quellen:
https://objego.de/blog/rechte-und-pflichten-als-vermieter/
https://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/
