Immobilien als Kapitalanlage sind schon lange nicht mehr nur für Investoren interessant. Während professionelle Investoren bereits seit vielen Jahren einen Großteil ihrer Gewinne aus Wohninvestments erzielen, steigen speziell in den letzten Jahren auch immer mehr Privatleute in das Geschäft ein und kaufen im kleinen Stil Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, um ein Nebeneinkommen zu erwirtschaften. Kein Wunder: gerade in den letzten 10 bis 15 Jahren haben Immobilieninvestments geboomt wie noch nie. Und auch trotz Krise ist derzeit nicht mit einem größeren Einbruch der Zahlen zu rechnen.
Wenn es um den Kauf einer Investitionsimmobilie geht, ist „Lage, Lage, Lage“ die Devise. Wo sich die Immobilie befindet, hat damit den vermutlich größten Einfluss auf die Rentabilität des Wohninvestments. Gleichzeitig ist dies vermutlich der einzige Parameter, welcher sich im Nachgang nicht ändern lässt. Der Ortsanalyse kommt damit eine große Bedeutung vor dem Immobilienkauf zu. Aber wo lohnt es sich noch trotz hoher Einstiegspreise in Immobilien zu investieren? An welchen Orten winken gute Renditen? Und wo kaufen die professionellen Investoren heutzutage? Wir haben Ihnen die Tricks und die Hidden Champions der Investoren zusammengetragen.
Unistädte: Die rentabelsten Wohninvestments
Bereits seit Jahrzehnten ist bekannt: Gerade die deutschen Universitätsstädte bringen lukrative Renditen ein. Das ist zunächst nicht verwunderlich, denn junge Studierende leben in der Regel in Mietwohnungen, sodass hier der Wohnungsmarkt ohnehin voll von Mietinteressenten ist und das Risiko von Leerstand ausgesprochen gering. Wer bereits vor einigen Jahren in Deutschlands großen Universitätsstädten investiert hat, konnte hiervon über die Zeit des Immobilienbooms enorm profitieren.
Seit den enormen Preissteigerungen im Immobilienbereich hat sich dies jedoch ein Stück weit gedreht. Da bereits die Kaufpreise für Wohnungen extrem hoch sind und Studierende in der Regel mit einem kleinen Budget auskommen müssen, amortisieren sich Wohninvestments in den großen Unistädten heutzutage nur langsam – auch wenn der Wohnungsmarkt eng und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hier nach wie vor besonders hoch ist. Als Investitionslagen lohnen sich die großen Universitätsstädte damit jedoch kaum noch.
Stattdessen schauen sich Investoren derzeit primär in den mittelgroßen Universitätsstädten Deutschlands um. Hier sind im Vergleich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren langsamer gestiegen, sodass sich in diesen Lagen nach wie vor gute Preise mit guten Renditen erzielen lassen. Damit gelten die kleinen und mittelgroßen Unistädte derzeit als die Orte mit den rentabelsten Wohninvestments.
Was der Kaufpreisfaktor über die Rentabilität aussagt
Welche Städte sich genau für ein Investment lohnen, lässt sich über den sogenannten Kaufpreisfaktor ermitteln. Hierbei wird der Kaufpreise der Immobilie durch die zu erwartende Nettokaltmiete dividiert, sodass im Ergebnis die Rentabilität des Objekts in Jahren ermittelt werden kann. Das bedeutet konkret: Liegt der Kaufpreisfaktor bei 25, haben die Mieteinnahmen nach 25 Jahren den Kaufpreis wieder eingebracht. Experten orientieren sich hierbei an einem Kaufpreisfaktor je nach Region von 16 bis 24 und mehr, um Immobilien mit einer besonders guten Rendite ausfindig zu machen.
Dennoch entscheidet der Kaufpreisfaktor allein nicht darüber, ob sich ein Investment in eine Immobilie lohnt oder nicht. Stattdessen müssen weitere Parameter, wie die Lage zu Kultur- und Freizeitangeboten oder die generelle Infrastruktur in die Analyse mit einbezogen werden. Ebenso ist der allgemeine Zustand einer Immobilie ein entscheidender Faktor, wenn es um die Vermietung des Objekts und das Erzielen einer attraktiven Mieteinnahme geht. Der Kaufpreisfaktor ist damit ein wichtiger Indikator, um die Rentabilität einer Immobilie zu messen – er sollte jedoch auch nicht isoliert betrachtet, sondern immer in den Gesamtkontext des konkreten Objekts eingeordnet werden.
Wo sich ein Wohnungskauf rentiert
In einer eigenen Analyse hat der Anbieter McMakler kürzlich eine Liste der rentabelsten mittelgroßen Universitätsstädte veröffentlicht. Dabei wird deutlich, dass in Universitätsstädten in jeder Ecke Deutschlands noch gute Renditen erzielt werden können: Von Saarbrücken über Kiel bis Heidelberg findet sich eine ganze Reihe attraktiver Standorte, an denen sich ein Investment auch 2023 noch lohnen kann.
Als Hidden Champion gilt dabei Magdeburg: Hier sind die Kaufpreise im deutschlandweiten Vergleich noch besonders niedrig, sodass sich bereits mit kleinem Budget gute Investments realisieren lassen. Dabei profitieren Investoren in den kommenden Jahren vor allem von der zentralen Lage mit guter Verkehrsanbindung an die umliegenden Großstädte, was Magdeburg zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsort macht. Zusätzlich profitiert Magdeburg von der Ansiedlung von immer mehr Software- und IT-Firmen in der Region, sodass Studierende auch nach Abschluss ihres Studiums eine Perspektive in der Region finden und somit dauerhaft sesshaft werden könnten.
Fazit
In Immobilien zu investieren, ist in den vergangenen Jahren zunehmend schwieriger geworden. Wer gerade zu Zeiten von hohen Zinssätzen und Inflation Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, muss ein besonders aufmerksames Auge auf den Immobilienmarkt werfen. Denn: nicht alle als Kapitalanlage angebotenen Immobilien eigenen sich wirklich für ein gutes Investment.
Um ein attraktives Wohninvestment zu machen, lohnt es sich, besonders einen Blick weg von den Großstädten und hin zu den kleinen und mittelgroßen Universitätsstädten Deutschlands zu wagen. Hier zeigt sich die Entwicklung der letzten Jahre im kleinen Stil und zeitverzögert, sodass sich eine Immobilie als Kapitalanlage hier noch durchaus lohnen kann. Der Kaufpreisfaktor kann dabei eine gute Orientierung bieten, inwiefern sich ein Objekt als Investition lohnen kann. Dieser Faktor, kombiniert mit weiteren Parametern wie Zustand und Umgebung der Immobilie, kann dann dabei helfen, attraktive Investitionsentscheidungen zu treffen.
Ihr Immobilienmakler
