, 28. Januar 2022

Vorkaufsrecht bei dem Hausverkauf

Immobilienverkauf – kann die Realisierung an einem eventuellen Vorkaufsrecht scheitern?

Bei geplanten Immobilienverkäufen ist häufig von Vorkaufsrechten die Rede, die vor allem private Immobilienverkäufer bei einem beabsichtigten Verkauf ihrer Immobilie an einen Erstkäufer durchaus verunsichern können. In diesem Blog informieren wir Sie darüber, welche Art von Rechten auf Vorkauf mit Ihrer Immobilie, sei es ein Grundstück, ein selbstgenutztes oder vermietetes Haus oder eine Wohnung, verbunden sein könnte und welche Konsequenzen sich daraus für Sie ergeben können – Vorkaufsrecht bei dem Hausverkauf.

Vor der notariellen Abwicklung des Kaufvertrages Ihres Hauses empfehlen wir die Prüfung, ob ein eventuelles Recht auf Vorkauf besteht und wie Sie damit am besten umgehen. In einigen Fällen kann es vorteilhaft sein, dem Vorkaufsberechtigten bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Absicht des Verkaufs zu informieren. Es entstehen für Sie in der Regel keinerlei wirtschaftliche Nachteile. Wir raten an, dass bei Vorhandensein eines Rechts auf Vorkauf eine entsprechende Rücktrittsklausel im Kaufvertrag vereinbart wird.

Wo kann ein Vorkaufsrecht eintreten?

Beim Erstverkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie muss darauf geachtet werden, ob ein Begünstigter seine eventuell vorhandenen Rechte auf Vorkauf in Anspruch nehmen könnte. Im Falle eines Grundstücks ist das recht einfach aus der Eintragung im Grundbuch ersichtlich. Rechte auf Vorkauf bei Häusern oder anderen Immobilien können im ursprünglichen Vertrag vereinbart sein. Das Recht wird dann nicht im Grundbuch vermerkt. Auch ein gesetzlich begründetes Recht auf Vorkauf findet nirgendwo Erwähnung außer in dem Gesetzestext selbst wie weiter unten in diesem Blog erklärt wird – Vorkaufsrecht bei dem Hausverkauf.

Jede Immobilie und jedes Grundstück haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht

Besondere Beachtung verdient die öffentlich-rechtliche oder gesetzliche Vorkaufsberechtigung. Sie tritt aufgrund gesetzlicher Bestimmungen automatisch in Kraft, ohne dass dieses im Grundbuch eingetragen wird oder in einem Kaufvertrag Erwähnung findet. Es sind gleich mehrere Gesetze, die auf das Instrument des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts zurückgreifen. Während das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) das Instrument zum Schutz bestimmter Personengruppen wie Mieter oder Erben einer Erbengemeinschaft in Anspruch nimmt, räumt das Baugesetzbuch dieses Sonderrecht den Gemeinden zum Schutz ihrer Bauleitplanung ein.

Eine Reihe weiterer Gesetze, die zum Teil nur in einzelnen Bundesländern gelten, kennen und nutzen das Instrument ebenfalls. Beispielsweise können auch das Eisenbahn-, das Reichssiedlungsgesetz und gesetzliche Bestimmungen für den Naturschutz, den Umweltschutz und den Denkmalschutz als Begründung für die Einräumung eines Vorverkaufsrechts herangezogen werden. Das gesetzliche Recht auf Vorkauf setzt immer ein erhöhtes öffentliches Interesse voraus. Die konkrete Ausübung des gesetzlichen Rechts auf Vorkauf muss allerdings mit Vorliegen eines erheblichen öffentlichen Interesses sehr gut und fundiert begründet werden.

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Wer hat das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Ein Recht auf Vorkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer sonstigen Immobilie kann bei der Gemeinde, bei betroffenen staatlichen Institutionen, bei Erbberechtigten oder bei Privatpersonen liegen. Um das eventuell vorhandene Recht in Anspruch nehmen zu können, muss der oder die Begünstigte den Anspruch innerhalb der gesetzlichen Frist nach Abschluss des Kaufvertrages geltend machen.

Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Eine eventuell bestehende Vorkaufsberechtigung an einem Haus, einer Eigentumswohnung oder an einer anderen Immobilie kann laut Definition ein dingliches, ein schuldrechtliches oder ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht beinhalten. Alle drei Kategorien haben unterschiedliche Auswirkungen und erfordern vom Verkäufer ein unterschiedliches Vorgehen.

Was bedeutet das dingliche Vorkaufsrecht?

Eine dingliche Vorkaufsberechtigung kann sich ausschließlich auf ein Grundstück beziehen, nicht aber auf Gebäude, die darauf errichtet wurden. Es ist das einzige Recht auf Vorkauf, das auch im Grundbuch mit vormerkungsgleicher Wirkung eingetragen wird.

Ein dingliches Recht auf Vorkauf kann beispielsweise von der Gemeinde bestellt werden, wenn bestimmte soziale Interessen mit dem Grundstück verknüpft sind. Auch Privatpersonen können sich bei berechtigtem und nachzuweisendem Interesse ein dingliches Recht auf Vorkauf an einem bestimmten Grundstück eintragen lassen. Es handelt sich dann um ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht.

Das schuldrechtliche Recht auf Vorkauf ohne dingliche Absicherung

Eine schuldrechtliche Vorkaufsberechtigung kann sich auf Häuser und andere Immobilien beziehen. Es handelt sich um ein rein privatwirtschaftliches Recht, das der Vorbesitzer der Immobilie mit dem jetzigen Eigentümer privatwirtschaftlich im Kaufvertrag vereinbart hat. Das Grundbuchamt wird normalerweise von der Sondervereinbarung keine Informationen erhalten.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht tritt per Gesetz in Kraft

Besondere Beachtung verdient die öffentlich-rechtliche oder gesetzliche Vorkaufsberechtigung. Es muss nicht erst von den betroffenen Parteien gesondert verhandelt und vereinbart werden, weil es aufgrund gesetzlicher Bestimmungen automatisch in Kraft tritt, ohne dass dieses im Grundbuch eingetragen wird oder in einem Kaufvertrag Erwähnung findet. Es sind gleich mehrere Gesetze, die auf das Instrument des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts zurückgreifen. Während das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) das Instrument zum Schutz bestimmter Personengruppen wie Mieter oder Erben einer Erbengemeinschaft (Artikel 577 und 2034) in Anspruch nimmt, räumt das Baugesetzbuch mit Artikeln 24 bis 28 dieses Sonderrecht den Gemeinden zum Schutz ihrer Bauleitplanung ein.

Eine Reihe weiterer Gesetze, die zum Teil nur in einzelnen Bundesländern gelten, kennen und nutzen das Instrument ebenfalls. Hierzu zählen unter anderem das Eisenbahngesetz, das Reichssiedlungsgesetz und gesetzliche Bestimmungen für den Natur-, Umwelt- und Denkmalschutz als Begründung für die Einräumung eines Rechts auf Vorverkauf. Die konkrete Ausübung eines gesetzlich begründeten Rechts auf Vorkauf muss allerdings mit Vorliegen eines erheblichen öffentlichen Interesses gut und fundiert begründet werden.

Wie lange gilt eine Vorkaufsberechtigung?

Das Recht auf Vorkauf einer Immobilie kann, sofern keine abweichende Regelung zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurde, nur für den jeweiligen Erstverkauf angewandt werden. Falls ein Vorkaufsberechtigter offiziell Kenntnis vom Verkauf der betroffenen Immobilie erhält, gilt im Falle eines Grundstücks eine zweimonatige Frist, innerhalb derer er seinen Anspruch auf Vorkauf geltend machen muss. Handelt es sich um ein Haus oder eine sonstige Immobilie, verkürzt sich die Anzeigepflicht auf eine Woche. Lässt der Vorkaufsberechtigte die jeweils gültige Frist verstreichen, ohne seinen Anspruch geltend zu machen, erlischt das Recht auf Vorkauf für immer.

Worin besteht die gesetzliche Vorkaufsberechtigung für Mieter einer Immobilie?

Das BGB räumt Mietern, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, mit Artikel 577 ein Recht auf Vorkauf ein. Der vorkaufsberechtigte Mieter erhält dadurch die Möglichkeit, die Wohnung zu den exakt gleichen Bedingungen zu kaufen wie zwischen dem Wohnungseigentümer (Vermieter) und dem Käufer bereits im Kaufvertrag verhandelt und unterzeichnet wurden. Die Vorkaufsberechtigung des Mieters greift nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Die gesetzliche Regelung bezieht sich ausdrücklich auf den Fall, dass die Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.

In welchen Fällen ist das Recht auf Vorkauf unwirksam?

Eine eventuell vorhandene Vorkaufsberechtigung kann erst geltend gemacht werden, wenn zwischen Verkäufer und Käufer ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Sollte der Eigentumsübergang durch Schenkung oder Tausch oder durch Versteigerung wegen Zwangsvollstreckung zustande kommen, kann das Recht auf Vorkauf nicht ausgeübt werden. Auch bei einem Verkauf der Immobilie an einen Verwandten des Verkäufers bleibt ein eventuelles Recht auf Vorkauf außen vor.

Die klassische Art, ein eventuell „drohendes“ Recht auf Vorkauf zu vermeiden, besteht darin, den Vorkaufsberechtigten – etwa die Gemeinde – vor dem Verkauf zu einem offiziellen Verzicht zu bewegen. Im positiven Fall kann das die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer deutlich entspannen.

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