, 18. Mai 2021

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf – Immobilienfinanzierung erklärt!

Wenn Sie als Kreditnehmer Ihr Darlehen vor dem Laufzeitende ablösen möchten, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) fällig werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie oben schon genannt, kann es sein, dass Sie als Kreditnehmer bei vorzeitiger Ablösung Ihres Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen müssen. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung zahlen Sie als Bankkunde im Kreditgeschäft ein Entgelt für die außerplanmäßige Ablösung Ihres Darlehens innerhalb der Zinsfestschreibungsfrist. Denn wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen, entgeht der Bank ein Teil des Zins, den Sie in der restlichen Kreditlaufzeit bekommen würde. Da der Zins jedoch vertraglich zugesichert wurde, müssen Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen und die Bank somit für die vorzeitige Ablösung Ihres Kredites entschädigen.
Zusammenfassend kann man also sagen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung ein Ausgleich für die vertragsgesteuerte Seite, also die Bank ist. Dies tritt dann ein, wenn Sie als Kunde Ihren Kredit vor Ende der Laufzeit kündigen. Somit versucht die Bank, einen wirtschaftlichen Nachteil zu vermeiden.

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Der Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht nach Belieben von der Bank beschlossen werden. Die Bank hat verschiedene Punkte und Kosten für Ihre Rechnung zu berücksichtigen. Die Punkte und Kosten, die in die Kalkulation einfließen, sind allgemein gesagt die Verluste aus entgangenen Zinseinnahmen bei vorzeitiger Vertragsauflösung des Darlehens im Zeitraum der restlichen Zinsbindung. Davon sind die ersparten Verwaltungskosten der Bank, die ersparten Risiko-Kosten und die Zinsen abzuziehen.

Des Weiteren gibt es verschiedene Methoden, die die Banken für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nutzen – die Aktiv-Passiv-Methode und die Aktiv- Aktiv-Methode:

Die Aktiv-Passiv-Methode setzt sich daraus zusammen, dass vereinbarte Zahlungsströme des gekündigten Vertrags, wie zum Beispiel eine Tilgung, ein Zins oder eine Restschuld, mit den Zinserträgen verglichen werden, wenn aktuell ein neuer Vertrag mit der gleichen Darlehenssumme abgeschlossen werden würde. Die daraus entstandene Differenz zwischen den beiden Erträgen stellt dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung dar. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die beliebteste Methode der Banken zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Aktiv-Aktiv-Methode hingegen setzt sich daraus zusammen, dass die entgangenen Zinserträge durch die vorzeitige Vertragsauflösung mit den Zinserträgen eines neuen Darlehens verglichen werden. Jedoch wenden wenige Banken diese Methode an, obwohl sie meist im aktuellen Zinsumfeld für Sie als Bankkunden von Vorteil ist.

Doch wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal sein?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die nicht überschritten werden darf, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Demnach darf bei einer vorzeitigen Kündigung eines Verbraucherdarlehens die Vorfälligkeitsentschädigung maximal ein Prozent der Restschuld betragen. Im § 502 des BGB steht geschrieben, dass bei einer Restlaufzeit des Darlehens von unter einem Jahr die VFE nicht höher als ein halbes Prozent der Restschuld sein darf.

Baufinanzierungen sind von dieser Regelung jedoch ausgeschlossen, da sie über ein Grundpfandrecht gesichert werden. Dies besagt § 503 des BGB. Wie in diesem Fall die VFE berechnet wird, ist teilweise nicht nachvollziehbar. Jedoch hat der BGH in zahlreichen Urteilen zumindest Richtlinien festgelegt, was bedeutet, dass Sie sich als Verbraucher im Zweifelsfall anwaltlich beraten lassen sollen.

Ein weiteren Hinweis gibt es noch: Wenn Sie einen Ratenkredit vor dem 11.06.2010 unterschrieben haben, ist die maximale Höhe der VFE nicht eingeschränkt. Dann gilt, dass die maximal erlaubte Sondertilgung, sowie eine Verwaltungs- und Risikoersparnis von der Kreditsumme abgezogen werden.

Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

In bestimmten Fällen kann die Zahlung einer VFE entfallen. Für diesen Fall gibt es vier Ausnahmen. Die erste Ausnahme stellt die Sonderkündigung eines Vertrages mit langer Zinsbindung dar. Da jeder Verbraucher sein Darlehen, mit einem gebundenen Sollzinssatz, zehn Jahre nach Auszahlung der Darlehenssumme kostenfrei und mit sechsmonatiger Kündigungsfrist kündigen kann. § 489 des BGB belegt dies.

Die zweite Ausnahme ist ein Vertrag mit variablen Zinsen. § 489 des BGB besagt, dass ein Darlehen mit variablen Zinssatz, der sich dem Markt anpasst, grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten ohne VFE besitzt.

Die dritte Ausnahme tritt ein, wenn die Bank den Vertrag kündigt. In diesem Fall darf sie keine VFE berechnen. Dazu kommt es, wenn der Darlehensnehmer in Verzug mit seinen Ratenzahlungen ist.

Der letzte Ausnahme-Fall ist die einvernehmliche Kündigung. Wenn aus verständlichen Gründen beider Parteien (Bank und Kunde) das Darlehen durch ein höheres, bei derselben Bank, abgelöst wird, so kann eine einvernehmliche Kündigung stattfinden und die Bank würde auf eine VFE verzichten.

Tipps für die Vorfälligkeitsentschädigung: VFE-Rechner

Wenn Sie als Darlehensnehmer vorher die Höhe der VFE ungefähr berechnen

lassen möchten, gibt es unzählige Online-Rechner.
Dafür werden häufig folgende Daten benötigt, die Sie sich bereit halten sollten: Darlehenssumme, Vertragsbeginn, Auszahlung des Darlehens (nur bei einer Baufinanzierung mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung), Ende der Sollzinsbindung, Darstellung des Darlehensverlaufs, Sondertilgung (jährlich – erfolgte dieses Jahr schon eine Sondertilgung?), Zahlung der Raten (– monatlich oder vierteljährlich?), geplanter Kündigungstermin, aktuelle Ratenhöhe, Sollzinssatz (Normalzins, im Vertrag festgelegt), Datum für Restschuldangabe und die aktuelle Restschuld.

Sollten Sie dazu noch Fragen haben, können Sie uns gern kontaktieren.
Ihr Team von

BAUFiMAX24 Logo

Die neusten Ratgeber

mann-frau-ehepaar-glücklich-immobilienmarkler

Der Hausverkauf auf Rentenbasis erfreut sich einer stetig steigenden Beliebtheit. Das verwundert mit Blick auf seine Vorteile nicht.

Immobilienmakler Provision-geld-geschäft-markler

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, ist grundsätzlich verpflichtet, die für eine erfolgreiche Vermittlung zustehende Provision zu bezahlen.

Versteigerung von Immobilien-mann-verkauf-haus

Nicht immer läuft im Leben alles wie geplant. Der Versteigerung einer Immobilie gehen in vielen Fällen ebenfalls mehrere Unglücksschläge voraus.

Schreiben Sie uns!