, 5. Januar 2022

Teileigentum, Miteigentum, Sondereigentum, Eigentümergemeinschaft

Was bedeuten die Eigentumsverhältnisse für den Hausverkauf?

Rechtlich ist Eigentum nicht immer gleich Eigentum, sondern es wird zwischen verschiedenen Eigentumsformen wie Miteigentum, Sondereigentum und Teileigentum unterschieden. Für Laien ist die Unterscheidung der Begriffe oft verwirrend. Allerdings ist sie auch sehr sinnvoll – gerade wenn es um Immobilien und insbesondere um deren Verkauf geht.
Denn hier ist die Sache mit den Besitzverhältnissen nicht immer so einfach, wie sie scheint. Drei Kinder erben ein Haus. Wer darf nun über den Hausverkauf entscheiden? Ein Ehepaar mit gemeinsamer Eigentumswohnung trennt sich. Wie kann der Besitz geteilt werden? In einem Mehrfamilienhaus entstehen Eigentumswohnungen. Welche Rechte haben die einzelnen Eigentümer an welchen Teilen des Hauses?
Solche Fälle erfordern klare Unterscheidungen und Regelungen, damit Rechtssicherheit herrscht. Dass die Unterscheidung verschiedener Eigentumsformen sinnvoll ist, macht den Umgang mit den Begriffen aber nicht einfacher. Wir möchten versuchen, Klarheit in das Begriffs-Wirrwarr zu bringen. Deshalb hier unser Überblick über die verschiedenen Eigentumsformen.

Die Eigentumsformen im Überblick

Alleineigentum und Miteigentum

Das Eigentumsrecht unterscheidet zwischen Alleineigentum und Miteigentum. Beim Alleineigentum liegt die Verfügungsgewalt über eine Sache bei einem einzigen Eigentümer. Es können aber auch mehrere Personen Eigentumsrechte an einer Sache haben. Sie sind dann jeweils Miteigentümer.

Beim Miteigentum wird weiterhin unterschieden zwischen dem Bruchteilseigentum und dem Gesamthandeigentum. Bei ersterem hat jeder Miteigentümer die Verfügungsgewalt über einen definierten Anteil am Eigentum. Beim Gesamthandeigentum darf nicht separat über einzelne Bruchteile verfügt werden.

Klarer werden die Begriffsunterschiede bei einem Blick auf Beispielfälle des Immobilienrechts. Ein Haus mit nur einem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer hat einen Alleineigentümer. Gehört das Haus hingegen zu gleichen Teilen einem Ehepaar und beide sind im Grundbuch eingetragen, sind beide Miteigentümer. Sie verfügen jeweils über die Hälfte des Hauses als Bruchteilseigentum und könnten ihre Hälfte theoretisch gesondert beleihen, verschenken oder verkaufen. Praktisch ist das allerdings schwierig und kommt selten vor.
Das Gesamthandeigentum ist eher selten und betrifft meist eine Erbengemeinschaft. Stirbt beispielsweise ein Hauseigentümer und vererbt seine Immobilien als Gesamthandeigentum an mehrere Kinder als Erbengemeinschaft, müssen diese gemeinschaftlich über das Haus als Gesamtes entscheiden. Über Bruchteile kann dann nicht einzeln verfügt werden.

Sondereigentum

Der Begriff bezieht sich auf das Wohnungseigentum. Dieses stellt im Immobilienrecht einen Sonderfall dar und wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Ist eine Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, besteht sie aus Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Alle Eigentümer der Wohnungen bilden eine Eigentümergemeinschaft.

Gemeinschaftseigentum ist das, was von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft gleichermaßen genutzt werden kann, also beispielsweise das Treppenhaus, eine Zufahrt oder eine zentrale Heizungsanlage. Hier sind alle Eigentümer jeweils Miteigentümer nach Bruchteilen.

Alles, was nicht Gemeinschaftseigentum ist, zählt zum Sondereigentum. Es gehört also den einzelnen Eigentümern gesondert. Das betrifft beispielsweise die jeweilige Wohnung des Eigentümers und zugehörige Räumen oder Flächen (z.B. Kellerraum oder Garage). Es ist rechtlich dem Volleigentum an einer Immobilie im Ganzen weitgehend gleichgestellt und gilt im Rahmen der Eigentümergemeinschaft als Alleineigentum. Gehört die Eigentumswohnung aber beispielsweise einem Paar, sind beide gleichzeitig Bruchteilseigentümer der Wohnung.

Wie sich Sonder- und Gemeinschaftseigentum konkret in einer Immobilie aufteilen, ist genau in der Teilungserklärung geregelt.

Abgrenzung zum Sondernutzungsrecht:

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einzelnen Eigentümern ein Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche eingeräumt werden. Dabei handelt es sich um Teile des Gemeinschaftseigentums, die dann nur noch vom jeweiligen Wohnungseigentümer genutzt werden dürfen. Das kann beispielsweise eine Gartenfläche oder einen PKW-Stellplatz betreffen. Bereiche mit Sondernutzungsrecht bleiben rechtlich dennoch Gemeinschaftseigentum.

Teileigentum

Das Teileigentum ist eigentlich eine Form von Sondereigentum. Es bezieht sich allerdings nicht auf Wohnimmobilien, sondern betrifft gewerblich genutzte Objekte, wie beispielsweise Büroräume oder Geschäftsflächen. In der rechtlichen Behandlung gibt es zwischen Sonder- und Teileigentum kaum Unterschiede.

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Eigentumsformen – Was ist wichtig beim Hausverkauf?

Wechselt eine Immobilie den oder die Eigentümer, ist das meist ein recht komplexer Vorgang. Preisfindung, Vermarktung, Finanzierungsfragen, Vertragsabwicklung, Grundbuchänderung – hier gibt es jede Menge zu regeln und zu bedenken, damit am Ende alles seine Richtigkeit hat. Wer beim Hausverkauf Fehler und Probleme vermeiden will, muss sich in vielen Fällen zwangsläufig mit einer komplexen Sachlage auseinandersetzen. Erschwerend kommt leider häufig hinzu, dass die konkreten Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie gerade dann bedeutsam werden, wenn eine ohnehin schon schwierige Situation, wie Trennung oder Todesfall, eintritt.
Ein Alleineigentümer hat es beim Verkauf seiner Immobilie noch vergleichsweise einfach, denn hier sind die Verhältnisse beim Verkauf klar geregelt und es muss keine Einigung mit weiteren Parteien stattfinden. Anders kann es bei anderen Eigentumsformen aussehen. Sind mehrere Eigentümer oder eine Erbengemeinschaft beteiligt, muss ein korrektes rechtliches Vorgehen besonders beachtet werden. Selbstverständlich spielt auch die fundierte Wertermittlung hier eine entscheidende Rolle. Genauso ist das beim Wohnungseigentum der Fall, da hier mehrere verschiedene Eigentumsformen eine Rolle spielen, die bei Wertermittlung und Verkauf entscheidend sein können.

Wir hoffen, dass unsere Erklärungen Ihnen dabei helfen, etwas mehr Klarheit über Ihre spezifische Eigentumsfrage zu bekommen. Aber wir wissen auch, dass der Dschungel aus Fachbegriffen nicht immer leicht zu durchschauen ist und meist noch Fragen offen bleiben. Deshalb helfen wir Ihnen jederzeit gerne weiter.
Expertise und langjährige Erfahrung ermöglichen es uns, Ihnen auch in komplizierten Situationen beim Hausverkauf zur Seite zu stehen.
Nehmen Sie also gerne Kontakt zu uns auf, wenn Sie Unterstützung bei Wertermittlung und/oder Verkauf einer Immobilie benötigen.

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Ansprechpartner

Enrico Gerloff

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Prof. Dipl.-Ing. Matthias Loebermann ist freier Architekt und war Dekan der Fakultät Architektur und Gebäudeklimatik an der Hochschule Biberach.

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