Deutschland ist unter den Top drei der höchsten Steuersätze in ganz Europa – ein Titel, der gerade für die Bürger oftmals Ärger bedeutet. Zwar kann durch diese Steuersätze auch ein gewisser Lebensstandard innerhalb der Bundesrepublik aufrechterhalten werden, aber dennoch wird sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen genau geprüft, wie sich Steuern legal einsparen lassen.
Gerade Kapitalanleger stehen ebenfalls vor dieser Frage, immerhin soll sich die Investition in eine Immobilie zur Vermietung langfristig lohnen. In Zeiten von steigenden Zinssätzen bei der Immobilienfinanzierung wird dies wichtiger denn je. Deshalb haben wir mit zwei Experten gesprochen, die sich mit steuerlichen Themen auskennen: Dipl.-Kfm. Stefan Paul & Stefan Springer von der SPS-Steuerberatungsgesellschaft haben uns im YouTube-Video Rede und Antwort gestanden. Die wichtigsten Punkte zum Thema – „Steuern sparen mit Immobilien“ finden Sie zusammengefasst im Ratgeber.
Themen im Überblick:
- Steuern sparen mit Immobilien – was Sie wissen müssen
- Steuern sparen durch AfA
- Kapitalanlage kaufen – Privatperson oder Gesellschaft?
- Auswirkungen des Zinses auf die Kapitalanlage
- Weitere Steuertipps für Kapitalanleger
Steuern sparen mit Immobilien – was Sie wissen müssen
Wenn es um die Reduktion der Steuerlast geht, denken viele Kapitalanleger an die AfA, kurz für Abschreibung für Abnutzung. Dabei ist die AfA jedoch nur ein kleiner Teil, dem eine ganzheitliche Betrachtung vorausgehen sollte: In erster Linie sind zunächst die betriebswirtschaftlichen Aspekte des Immobilienkaufs relevant, darunter die Frage, ob das Objekt mit Eigenkapital, Fremdkapital oder einer Mischung aus beidem finanziert wird. Nur dann kann die Mietrendite des Objekts vorab seriös errechnet werden. Trägt sich in dieser Rechnung die Immobilie nicht selbst, kann in der Regel auch die Abschreibung die Rendite nicht signifikant verbessern.
Steuern sparen durch AfA
Ist die Entscheidung für den Kauf der Immobilie bereits getroffen, kommt die steuerliche Beurteilung ins Spiel. Hierbei werden die Einnahmen, die durch die Mietzahlungen entstehen, sowie die Ausgaben gegenübergestellt. Ein Teil dieser Ausgaben wird durch die Abschreibung geltend gemacht. Es handelt sich dabei um einen sogenannten Wertverzehr des Objekts, also einer Angabe, wie viel Prozent das Objekt jährlich an Wert verliert, stets bezogen auf die gesamte Nutzungsdauer.
Sie AfA-Sätze sind jeweils vom Kaufzeitpunkt und vom Kaufobjekt abhängig. So hat die Bundesregierung ab 2023 einen Abschreibungssatz von drei Prozent für Neubauten festgesetzt, was ein erhöhter AfA-Satz ist, da von einer reduzierten Nutzungsdauer bei Neubauten ausgegangen wird.
Für Bestandsimmobilien liegt der AfA-Satz nach wie vor bei zwei Prozent im Jahr, wobei von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen wird. Der AfA-Satz für Ihre konkrete Immobilie kann daher abweichen, wenn Sie entsprechende Gutachten und Nachweise vorlegen können, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer als 50 Jahre sein wird. Der Abschreibungssatz geht dann nach oben und senkt Ihre tatsächlichen Einnahmen, sodass im Endeffekt auch die Steuerlast sinkt.
Kaufen Sie eine Immobilie mit nachweisbarem Sanierungsbedarf, so gilt ähnliches: Gerade in den ersten Jahren können Sie dann einen erhöhten Abschreibungssatz geltend machen. Voraussetzung sind auch hierfür entsprechende Bescheide, zum Beispiel über die Ansiedlung in einem Sanierungsgebiet oder aber einen bestehenden Denkmalschutz. Besteht beispielsweise nur ein Denkmalschutz für die Fassade, können letztlich auch nur Kosten für Fassadenarbeiten abgeschrieben werden. Ein Steuerberater kann Ihnen hierbei im individuellen Fall weiterhelfen.
Um bei der Abschreibung Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte bereits im Kaufvertrag der Wert des Kaufobjekts (aufgeteilt in Grund und Boden sowie die eigentliche Immobilie) erfasst werden. Hieran orientiert sich letzten Endes nämlich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, die so nicht weiter diskutiert oder berechnet werden muss.
Kapitalanlage kaufen – Privatperson oder Gesellschaft?
Eine weitere große Frage beim Kauf eines Investitionsobjekts ist die nach den Kaufmodalitäten. Lohnt sich der Kauf als Gesellschaft und die Gründung einer GmbH möglicherweise mehr als der Kauf als Privatperson? Die Experten empfehlen in diesem Zusammenhang eine Streuung der Immobilien in Privat- und Betriebsvermögen – und verraten auch, warum:
Kaufen Sie eine Immobilie als Privatperson, können Sie diese nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Hier können Sie beispielsweise die Immobilie an Ihre Frau veräußern und zusätzliches AfA-Potenzial geltend machen, um die Steuern effektiv zu senken.
Auf der anderen Seite ist die Veräußerung der Immobilie aus einer GmbH heraus immer steuerpflichtig. Der Kauf durch diese Unternehmensform kann dennoch sinnvoll sein, wenn die Immobilie auch langfristig in der Familie bleiben soll. Sollten Sie eine Holdingstruktur aufziehen, können Sie im Falle eines Verkaufs die gesamte GmbH veräußern, die die Immobilie hält, sodass sich dies ebenfalls steuerlich vorteilhaft auswirken kann. Haben Sie zudem eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft, kann die Gewerbesteuer entfallen, sofern es sich um ein sogenanntes Grundvermögen handelt. In all diesen Punkten sollten Sie jedoch die individuellen Vor- und Nachteile heranziehen und sich von einem Steuerberater ausgiebig beraten lassen.
Auswirkungen des Zinses auf die Kapitalanlage
Der derzeit allgegenwärtige Zinswandel lässt viele Kapitalanleger zurückschrecken. Dazu gibt es unseren Experten zufolge jedoch nicht wirklich Grund:
Einerseits kann mit den steigenden Zinsen perspektivisch auch der Kaufpreis sinken. Es bieten sich damit neue Chancen, Immobilien wieder günstiger zu erwerben, als es noch vor einigen Monaten und Jahren der Fall war.
In Gesellschaften kommt als zusätzlicher Faktor hinzu, dass es sich bei Zinsen um Betriebsausgaben handelt. Der Gewinn kann damit also gegengerechnet und gesenkt werden, wodurch auch die Steuerlast verringert wird. Ähnliches trift jedoch auch für private Darlehensnehmer: Hier werden die Zinsen als Werbungskosten, die ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden können. Dies gilt jedoch immer ausschließlich für den Zinsanteil der Annuität, nicht für den Tilgungsanteil. Die Zinssteigungen können damit nicht vollständig wett gemacht werden, jedoch fällt die reelle Zinslast deutlich geringer aus, als der Zinssatz zunächst den Anschein macht.
Weitere Steuertipps für Kapitalanleger
Und auch in anderen Punkten rund um die Immobilie können Steuern gespart werden. So hat die Bundesregierung erst kürzlich eine Neuerung für Photovoltaikanlagen festgelegt, laut der bei Mehrfamilienhäusern eine Maximalleistung von 100 kW steuerfrei eingespeist werden kann. Es entfallen damit sowohl die Gewerbe- als auch die Einkommenssteuer bei diesen Einnahmen, zudem profitieren Kleinunternehmer auch in diesem Kontext von der Umsatzsteuerbefreiung.
Ebenso gibt es verschiedene Grenzen, bei denen gewisse Kosten als Abschreibung statt als Werbungskosten angegeben werden können. Hierzu zählen die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten im Falle einer Sanierung sowie die sogenannte „FESH-Regel“, die besagt, dass, wenn von den Gewerken Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung mindestens drei bearbeitet werden, dies ebenfalls als Abschreibung geltend gemacht werden kann.
Das komplette Video mit Dipl.-Kfm. Stefan Paul & Stefan Springer von der SPS-Steuerberatungsgesellschaft sowie deren Kontaktdaten finden Sie ebenfalls in unserem Video auf YouTube. Außerdem finden Sie dort auch ein Interview zum Thema Steuern sparen für Eigenheimbesitzer!
Ihre Sorglosmakler
