30. Juli 2020

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Mit Immobilien Steuern sparen - Wie geht das?

Das sollten Sie wissen

Eine Immobilie bietet zahlreiche Vorteile. Was zukünftige Eigentümer oft nicht wissen: auch in Sachen Steuern sparen! Denn viele Ausgaben für den Kauf von selbst- und fremdgenutzten Gebäuden können Sie steuerlich geltend machen. Wie das geht und was Sie bei Ihrer steuergünstigen Vermögensanlage beachten sollten, das erfahren Sie nachfolgend. 

Unser Immobilienangebot

Welche Immobilien Steuern können Sie beim Kauf sparen?

Immobilien Steuern sind nicht in Stein gemeißelt. Deren Höhe variiert je nach Art und Umfang der geplanten Nutzung. Wenn Sie in ein Haus oder eine Wohnung investieren möchten, sollten Sie zunächst die Basics der Buchhaltung beachten. Zu ihnen zählt die lückenlose Nachvollziehbarkeit Ihrer Ausgaben für das Finanzamt. Diese akzeptiert sie nämlich nur, wenn Rechnungen vorhanden sind. Barquittungen tragen also nicht zur Steuersenkung beim Hauskauf bei. Und dies unabhängig davon, ob Sie ein einzelnes Zimmer oder das ganze Gebäude zum Vermögensaufbau nutzen wollen. 

Dabei ist essenziell, das bereits vorhandene Mobiliar im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Darauf müssen Sie nämlich keine Grunderwerbssteuer oder Notarkosten zahlen. Vor allem bei langjährig genutzten Immobilien erzielen Sie hierdurch bereits beim Kauf eine hohe Steuerersparnis. Dies liegt ebenfalls an der kürzeren Abschreibungsdauer von Küche, Bad oder sonstigem Inventar. Denken Sie außerdem daran, Informationen über die tatsächlichen Instandhaltungskosten sowie Innenprovisionen bei der Hausverwaltung oder Ihrem Makler einzuholen. Auch auf diese Ausgaben wird keine Grunderwerbssteuer fällig. 

Achtung: In der Regel finanzieren Banken Mobiliar oder Provisionen nicht. Offensichtlich also, warum Sie auf das Einholen dieser Informationen nicht verzichten sollten. 

Immobilienbau Illustration

Gut zu wissen ist darüber hinaus, dass Sie die kompletten Anschaffungskosten für eine bis einschließlich 31. Dezember 1924 erbaute Immobilie alljährlich mit 2,5 Prozent abschreiben können. Wurde Ihr Objekt später erbaut, gibt es ebenfalls Grund zur Freude: Bis zu einer maximalen Nutzungsdauer von 50 Jahren lassen sich 2 Prozent abschreiben. Das mag im ersten Moment nach einer lediglich geringen Summe in puncto Steuer sparen Vermieter klingen. Unterschätzen sollten Sie diese dennoch nicht. Denn einerseits ist dieser Satz höher als die momentane Inflationsrate. Andererseits sparen Sie umso mehr, je höher die Ausgaben für Ihren Immobilienkauf sind. 

Steuern sparen als Mieter

Diese Fehler sollten Sie vermeiden

Sie möchten von einem Investment in Betongold profitieren und dennoch die Vorzüge des Mieter-Daseins genießen? Auch das ist steuergünstig möglich. Einer der größten Fehler ist hierbei jedoch, das Darlehen zu schnell zurückzuführen. Betrachten Sie ausschließlich die Risikogesichtspunkte, ist das womöglich nicht der Fall. In Sachen Steuer sparen Mieter hingegen schon. Denn je mehr Sie tilgen, desto weniger Steuern können Sie absetzen. Die Zinsen darauf berechnen sich nämlich auf Ihre Restschulden. Es gilt also, die Tilgungsrate vor dem Kauf sorgfältig festzulegen, um eine Liquiditätsfalle zu vermeiden. Zusätzlich stellen Sie mit einer durchdachten Zinskalkulation sicher, optimale Vorteile in Sachen Steuer sparen Mieter zu erzielen. 

Darauf ist in puncto Steuern sparen Vermieter zu achten

Als zukünftiger Vermieter einer Immobilie ist es nötig, bereits beim Kauf die ortsüblichen Mieten im Blick zu behalten. Erwerben Sie etwa ein Gebäude, für das innerhalb der letzten 20 Jahre keine Mieterhöhung durchgeführt wurde, sollten Sie Folgendes beachten: 

Das Finanzamt könnte Liebhaberei unterstellen, wenn die von Ihnen angestrebten Mieteinnahmen bei weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Ausgaben für Wohnraum liegen. In einem solchen Fall ist es nicht möglich, Darlehenszinsen, Abschreibungen oder Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend zu machen. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Häusern wird dies oft nicht beachtet. Diese müssen vor dem Einzug aufwendig saniert werden, was mit Blick auf diese Regelung ein Problem darstellen kann. Beachten Sie ebenfalls, dass gewollte Verluste bei unterstellter Liebhaberei in puncto Immobilien Steuern nicht anerkannt werden. Dies liegt an der scheinbar fehlenden Gewinnerzielungsabsicht, die die Kombination aus zu niedrigen Mieten und Leerstand mit sich bringt. 

Daher ist essenziell, nur Häuser oder Wohnungen auszuwählen, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen. Letztlich können Sie hierbei nämlich auch die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. 

Wohnen in der Zukunft Illustration
Fazit: Was Sie über die Eigennutzung hinaus beachten sollten

Planen Sie den Kauf einer Immobilie für die Eigennutzung, sollten Sie Folgendes beachten: Derzeit unterscheidet sich die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland. In manchen Regionen fällt deren Zinssatz höher aus, andere Gemeinden bieten günstigere Konditionen an. Was unabhängig des Standortes die Regel ist, ist die separate Besteuerung von Grundstück und dem Haus. Hier schlummert viel Potenzial, Immobilien Steuern zu sparen – die Planung macht den Unterschied. So kann es für Ihre Vermögensanlage sinnvoll sein, ein Gebäude in einer momentan weniger attraktiven Lage zu erwerben. Wichtig ist, dass diese über Potenzial für die Zukunft verfügt. Dies ist beispielsweise bei eher ländlichen Gegenden der Fall, die eine gute Verkehrsanbindung zu Großstädten auszeichnet. 

Offensichtlich: Eine Immobilie ist in vielerlei Hinsicht bares Geld wert. Gleichzeitig ist es nicht einfach, das volle Potenzial in puncto Steuerersparnis beim Kauf zu realisieren. Schließlich müssen die Voraussetzungen hierfür stets auf Ihren individuellen Bedarfsfall angepasst werden. Und dies unabhängig davon, ob Steuern sparen Vermieter oder Mieter für Sie relevant ist. 

Möchten Sie von steuerlichen Vorteilen bei Ihrem Investment in Betongold profitieren, lohnt daher in jedem Fall die Rücksprache mit einem Experten. Dieser unterstützt Sie dabei, den größtmöglichen finanziellen Nutzen rund um Ihre Immobilie zu realisieren. Gerne stehen wir Ihnen als solcher zur Seite.

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