Die Steuerlast in Deutschland ist in aller Munde: Als Land unter den Top drei der höchsten Steuersätze in ganz Europa werden sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen regelmäßig zur Tasche gebeten. Gerade für letztere ist dies regelmäßig ärgerlich, da beispielsweise durch die Einkommenssteuer ein großer Anteil des verdienten Geldes direkt an den Staat geht. Auf der anderen Seite wird mit diesen Einnahmen ein gewisser Lebensstandard innerhalb der Bundesrepublik gehalten.
Beschäftigt man sich als Privatperson mit dem Kauf einer eigenen Immobilie, braucht es zunächst einige Zeit, um sich im Steuerdschungel zu orientieren: Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer sind nur einige Beispiele dafür. Aber in welchen Fällen profitiere ich als Käufer oder Verkäufer von Steuerfreiheit? Und wie kann ich beim Kauf und Verkauf meines Eigenheims Steuern sparen? Darüber haben wir mit unseren Experten Dipl.-Kfm. Sebastian Paul und Stefan Springer von der SPS-Steuerberatungsgesellschaft unterhalten. Die wichtigsten Tipps haben wir Ihnen im Ratgeber zusammengefasst; das volle Video finden Sie auf unserem YouTube-Kanal von Sorglosmakler.
Themen im Überblick:
- Eigenheim verkaufen: wann steuerfrei?
- Erbschafts- und Schenkungssteuer beim Eigenheim
- Die Fußstapfen-Theorie – Eigenheim in der Familie
- Sonstige Steuertipps rund ums Eigenheim
Eigenheim verkaufen: wann steuerfrei?
Sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Immobilie sind große, lebensverändernde Entscheidungen, die dementsprechend gut durchdacht getroffen werden sollten. Manchmal zwingen jedoch auch die äußeren Lebensumstände Menschen dazu, den ursprünglichen Plan des Eigenheims aufzugeben. Gerade dann ist es natürlich attraktiv, einen entsprechend guten Erlös für die eigene Immobilie zu erzielen – ohne große Steuerabzüge.
Die gute Nachricht: der Verkauf eines Eigenheims, also einer Immobilie, die für die eigenen Wohnzwecke genutzt wird, ist grundsätzlich steuerfrei. Die oft fälschlicherweise angenommene Zehn-Jahres-Frist, die eingehalten werden muss, um einen Verkauf steuerfrei abzuwickeln, gilt nur für solche Immobilien, die für wirtschaftliche Zwecke wie eine Vermietung genutzt werden.
In diesem Zusammenhang wird immer dann von einer Nutzung für eigene Wohnzwecke gesprochen, wenn Sie als Eigentümer die Immobilie mindestens die letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dann können Sie Ihr Eigenheim steuerfrei verkaufen. Es gibt hier jedoch ein kleines Schlupfloch, denn die drei Kalenderjahre sind auch dann erfüllt, wenn Sie beispielsweise am 31.12. eines Jahres eingezogen sind, ein volles Kalenderjahr sowie den darauffolgenden 01.01. im Eigenheim gelebt haben. Dann ist der Rechtsprechung zufolge die Grenze von drei Kalenderjahren erreicht.
Dabei ist es egal, ob es sich bei der Immobilie um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt, solange er zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine Ferienwohnung kann somit ebenfalls steuerfrei verkauft werden, vorausgesetzt, sie diente nicht dem wirtschaftlichen Zweck der Vermietung.
Erbschafts- und Schenkungssteuer beim Eigenheim
Besondere Regelungen gibt es rund um die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Beide werden in einem gemeinsamen Gesetz definiert, sodass hier ähnliche, jedoch teils komplizierte Regelungen gelten.
Dabei sind die Freibeträge, ab denen eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer bezahlt werden muss, grundsätzlich bereits sehr hoch angesetzt. Für einen Großteil der Erben oder Beschenkten wird dieser Steuersatz damit bereits uninteressant sein. In allen anderen Fällen sollten Sie sich jedoch an einen Steuerberater wenden: Aufgrund der Komplexität kann die Steuerberatung Ihnen Tipps zu Steuerersparnissen für Ihren konkreten Fall geben.
Ein möglicher Sparfaktor kann dabei eine Vorab-Schenkung darstellen. Der Hintergrund: Die Freibeträge für vererbte und verschenkte Immobilien gelten alle zehn Jahre von Neuem. Ist diese Zehn-Jahres-Frist nach einer Schenkung also verstrichen, können Sie als Erbe also erneut von den Freibeträgen profitieren. Es kann daher sinnvoll sein, bereits im Vorhinein eine Schenkung zu erwirken, um Steuern zu sparen.
Die Fußstapfen-Theorie – Eigenheim in der Familie
Speziell im Familienheim bieten sich weitere steuerliche Vorteile, von denen Käufer, Beschenkte oder Erben profitieren können. Dabei besagt die sogenannte Fußstapfen-Theorie, dass ein Vorerwerb der Immobilie innerhalb der Familie bei der Festsetzung von Fristen berücksichtigt wird.
Kauft beispielsweise ein Familienvater eine Immobilie und verschenkt diese nach sieben Jahren an seinen Sohn, der diese weitere fünf Jahre hält, ist für den Sohn eine einkommenssteuerfreie Veräußerung möglich – und das, obwohl auf Immobilien eine zehnjährige Spekulationsfrist gilt, innerhalb derer für den Verkauf Steuern anfallen. Hätte der Vater seinem Sohn die Immobilie hingegen verkauft, würde die Spekulationsfrist ab dem Kaufzeitpunkt beginnen. Der Vorerwerb innerhalb der Familie wird somit nur dann berücksichtigt, wenn beim Eigentümerwechsel ein Erbe oder eine Schenkung eintritt.
Sonstige Steuertipps rund ums Eigenheim
Aber auch außerhalb des reinen Kaufs gibt es einige Punkte, in denen vor allem Käufer Steuern einsparen können. Dazu zählt vor allem die detaillierte Absplittung der Kosten innerhalb des Kaufvertrags. Ist beispielsweise eine Küche in der Immobilie verbaut, die mit verkauft werden soll, so kann diese separat mit einer Summe im Kaufvertrag aufgeführt werden, auf welche dann keine Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 Prozent gezahlt werden muss.
Ebenso ist der Einsatz von Photovoltaikanlagen im Jahr 2023 wieder attraktiver geworden: Seit dem 01.01. wurden die steuerfreien Peak-Grenzen auf maximal 30 Kilowatt hochgesetzt, sodass bei Anlagen mit niedrigeren Peak Leistungen keine verpflichtende Angabe in der Steuererklärung erfolgen muss.
Und auch Renovierungen können sich im Eigenheim lohnen, denn Handwerkerleistungen können grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben und somit steuerlich geltend gemacht werden. Wichtig ist dabei lediglich, dass eine Rechnung vorhanden ist und der Rechnungsbetrag nachweislich per Überweisung beglichen wurde. Beachten Sie diese beiden Punkte, können Sie auf diese Weise beispielsweise den Bau einer neuen Terrasse geltend machen, ebenso wie die Leistungen eines regelmäßig eingesetzten Gärtners oder einer Putzhilfe. Auch in diesen Fällen sowie bei der Renovierung anderer Gewerke berät Sie Ihr Steuerberater gerne zu den steuerlichen Möglichkeiten.
Wer also einige Dinge beachtet, kann rund um den Kauf, die Renovierung und die Instandhaltung des Eigenheims einige Steuern sparen. Sollten Sie dabei nun auf der Suche nach einer Steuerberatung in Magdeburg und Umgebung sein, stehen Ihnen unsere Experten Dipl.-Kfm. Sebastian Paul und Stefan Springer von der SPS-Steuerberatungsgesellschaft Rede und Antwort. Ihre Kontaktdaten finden Sie zusammen mit weiteren hilfreichen Tipps im YouTube-Video!
