Nach einer längeren Phase relativer Stabilität ziehen die Bauzinsen wieder spürbar an. Viele Angebote für Immobilienfinanzierungen bewegen sich inzwischen in Richtung 4 bis 4,5 Prozent. Das ist kein plötzlicher Sprung, verändert aber die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt deutlich – vor allem für Käufer und Eigentümer mit laufenden Finanzierungen.
Ein zentraler Punkt rückt nun in den Vordergrund: Ab 2016 konnten viele Eigentümer zu historisch niedrigen Zinsen von unter 2 Prozent finanzieren. Diese zehnjährigen Zinsbindungen laufen nun Schritt für Schritt aus. Die anstehenden Anschlussfinanzierungen werden erheblich teurer – oft mit monatlichen Mehrbelastungen von mehreren Hundert Euro. Für viele Eigentümer stellt sich damit erstmals seit Jahren wieder konkret die Frage nach Verkauf, Umschuldung oder Alternativen.
Praxisbeispiel: Was steigende Zinsen in der Anschlussfinanzierung wirklich bedeuten
Damit die Auswirkungen greifbar werden, hier ein typisches (vereinfachtes) Beispiel aus der Praxis:
Ausgangslage (Finanzierung 2016):
- Kauf/Finanzierung: 300.000 € Darlehen
- Sollzins: 1,6 % (10 Jahre fest)
- Anfangstilgung: 2,0 %
- Monatliche Rate (Annuität, grob gerechnet über Zins + Tilgung):
- 300.000 € × (1,6 % + 2,0 %) / 12 = ca. 900 € pro Monat
Nach 10 Jahren (2026):
Durch die laufende Tilgung ist die Restschuld gesunken – in diesem Beispiel auf rund 235.000 € (je nach Tilgung/Sondertilgung kann das abweichen).
Neue Situation (Anschlussfinanzierung 2026):
- Neuer Sollzins: 4,2 % (typischer Bereich bei aktuellen Angeboten)
Jetzt entstehen zwei realistische Szenarien:
Szenario A: Tilgung bleibt ähnlich (weiter 2,0 %)
Viele Eigentümer wollen die Schuld weiterhin spürbar reduzieren.
- Neue Monatsrate:
235.000 € × (4,2 % + 2,0 %) / 12 = ca. 1.214 € pro Monat - Mehrbelastung gegenüber vorher: ca. +314 € pro Monat
- Aufs Jahr gerechnet: +3.768 €
Das ist genau die Größenordnung, in der viele Haushalte plötzlich neu kalkulieren müssen.
Szenario B: Rate soll „gleich bleiben“ (weiter ca. 900 € monatlich)
Das klingt erstmal bequem – hat aber einen Haken:
- Nur die Zinsen betragen bei 4,2 % bereits ca.:
235.000 € × 4,2 % / 12 = ca. 822 € Zinsen/Monat - Es bleiben dann nur noch rund 78 € Tilgung/Monat übrig.
Ergebnis: Die Restschuld sinkt kaum noch, die Rückzahlung zieht sich deutlich länger – und die Abhängigkeit von zukünftigen Zinsen steigt.
Was Eigentümer aus dem Beispiel mitnehmen sollten
- Der Zinsunterschied ist nicht „nur ein Prozentpunkt“ – er wirkt sofort auf die Monatsrate.
- Auch bei bereits gesunkener Restschuld kann die Anschlussrate spürbar steigen.
- Wer zu spät reagiert, trifft Entscheidungen oft unter Druck (z. B. wenn die Bankkonditionen feststehen und das Haushaltsbudget nicht mehr passt).
Was bedeutet das konkret für Eigentümer? Eine echte Marktgefahr entsteht
Mit den steigenden Zinsen verändert sich nicht nur die Finanzierungsseite – auch das Angebot am Markt wächst deutlich schneller als die Nachfrage. Immer mehr Eigentümer, deren günstige Zinsbindung ausläuft, denken über einen Verkauf nach. Dadurch steigt die Zahl der Immobilienangebote spürbar an.
Die zentrale Gefahr:
Wenn das Angebot größer wird als die Nachfrage, entsteht ein Käufermarkt.
Das hat direkte Konsequenzen für Eigentümer:
- Käufer haben deutlich mehr Auswahl und können strenger vergleichen.
- Preisverhandlungen werden härter, weil vergleichbare Objekte verfügbar sind.
- Im schlimmsten Fall übersteigt das Angebot die Nachfrage, was zu längeren Vermarktungszeiten führt.
- Die Immobilie steht in einem intensiven Wettbewerb, was den Verkaufspreis merklich drücken kann.
Damit wird klar: Wer zu spät reagiert, könnte in einer Marktphase verkaufen müssen, in der sich immer mehr Verkäufer gegenseitig unterbieten. 2026 kann daher ein strategisch entscheidendes Jahr werden – nicht, weil der Markt einbricht, sondern weil sich die Gewichte verschieben.
Auch die Käuferseite verändert sich spürbar
Höhere Finanzierungskosten senken die Kaufkraft. Entscheidungen dauern länger und Interessenten vergleichen genauer. Banken prüfen Finanzierungszusagen strenger, und manche Kaufvorhaben lassen sich unter den neuen Bedingungen nicht mehr realisieren. Das führt dazu, dass nicht alle Immobilien gleichermaßen gefragt sind.
Die Marktpreise geraten daher punktuell unter Druck – allerdings nicht flächendeckend. Faktoren wie Lage, Zustand, Energieeffizienz und vor allem ein realistischer Preisansatz gewinnen an Bedeutung. Der Markt wird selektiver, aber nicht instabil.
Die gute Nachricht: Wer vorbereitet ist, kann weiterhin sehr gut verkaufen
Noch sind die Rahmenbedingungen für gut vorbereitete Verkäufe solide. Die Nachfrage ist vorhanden – sofern Angebot und Preis zusammenpassen. Entscheidend ist, Entwicklungen früh zu erkennen und nicht abzuwarten, bis steigende Zinsen oder ein Überangebot den eigenen Handlungsspielraum einschränken.
Wer sich jetzt informiert, realistisch plant und sich professionell begleiten lässt, kann auch in einem anspruchsvolleren Umfeld sichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen.
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