Sowohl Käufer als auch Verkäufer stehen bei der Einschätzung der derzeitigen Immobilienpreise schnell vor großen Fragezeichen. Die Immobilienentwicklung der letzten Monate und Jahre lässt derzeit noch schwer objektive Einschätzungen und Prognosen zu. So stellen sich viele die Frage: Welcher Preis ist gerechtfertigt? In welchen Fällen wird zu Unrecht ein hoher Preis angesetzt? Und vor allem: Wie kann ich den Wert einer Immobilie einschätzen?
Wie wichtig die Lage, Makro und Mikrolage einer Immobilie ist, wird bei diesen Analysen schnell deutlich. In Großstädten werden weitaus höhere Preise aufgerufen als in ländlichen Regionen und auch die Anbindung an die regionale Infrastruktur kann direkt mehrere tausend Euro rechtfertigen. Umso wichtiger ist es für Käufer und Verkäufer, vorab eine ausgiebige Standortanalyse der betreffenden Immobilie vorzunehmen. Im Ratgeber verraten wir Ihnen, worauf es hierbei ankommt, welche Parameter gelten und wie Sie Ihre konkrete Immobilie einschätzen können.
Themen im Überblick:
Was Sie unter Immobilienlage verstehen
Fazit: So können Sie Ihre Immobilie einschätzen
Immobilienentwicklung – worauf Sie bei der Standortanalyse achten müssen
Die Standortanalyse von Immobilien dient grob gesagt dazu, die Immobilienentwicklungen auf dem Markt in der Region darzustellen. Hieraus gehen Angebot und Nachfrage hervor, sodass die Standortanalyse vor allem für Kapitalanleger interessant sein dürfte. Aus diesem Grund werden Standortanalysen ebenfalls in frühen Phasen der Projektentwicklung von Neubauten eingesetzt. Aber auch für Privatleute und Verkäufer kann es durchaus sinnvoll sein, die Standortanalyse einer Immobilie durchzuführen – immerhin möchten Sie einen angemessenen Preis für das Objekt zahlen beziehungsweise bekommen.
Die Frage „Wie wichtig ist die Lage einer Immobilie?“ lässt sich somit mit einem klaren „sehr wichtig“ beantworten. Parameter wie der Zustand, die Wohnfläche, der Grundriss oder die Bausubstanz lassen sich mit teils mehr, teils weniger aufwendigen Maßnahmen verändern. Die Lage hingegen lässt sich bei Immobilien nicht verändern – aus diesem Grunde sollte von Anfang an auf eine gute, den Bedürfnissen entsprechende Lage Wert gelegt werden.
Vorab sollten Sie daher eine Recherche über Google anstellen. Analysieren Sie die Umgebung: Gibt es Gewerbegebiete in unmittelbarer Nähe? Sind ausreichend Einkaufsmöglichkeiten verfügbar? Gibt es Schulen, Kindergarten oder Ärzte in der näheren Umgebung? Auch der soziale Faktor der nahen Umgebung spielt in diesem Zusammenhang eine Rolle und kann Ihre Entscheidung beeinflussen.
Ebenso können Sie aktiv auf Nachbarn zugehen, um zu erfahren, wie sie das Leben vor Ort empfinden. Gibt es eine größere Lärmquelle? Was zeichnet die Umgebung aus? Hier erhalten Sie meist ehrliches Feedback und lernen zusätzlich die Nachbarschaft kennen. Aber auch die generelle Entwicklung des Bezirks, beispielsweise die Planung von Neubau- oder Gewerbegebieten, Schnellstraßen oder anderen baulichen Veränderungen ist ein ausschlaggebender Punkt der Standortanalyse.
Was Sie unter Immobilien in A-, B- und C-Lage verstehen
Der Preis einer Immobilie setzt sich immer aus dem Grundstückswert und dem Wert der Immobilie selbst zusammen. Auf beide Aspekte hat der Standort einen nicht zu vernachlässigenden Einfluss, denn er lässt sich in jedem Fall nicht mehr verändern. In einigen Lagen geht diese Rechnung sogar so weit, dass die Lage den Preis mehr bestimmt als die Immobilie selbst.
Unterschieden wird außerdem in die Makro- und Mikrolage von Immobilien. Dabei bezeichnet die Mikrolage das unmittelbare Umfeld vor Ort, von dem die Immobilie umgeben ist. Hierzu zählt unter anderem das Verkehrsaufkommen, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten, die Nähe zu Grünflächen, Parkmöglichkeiten, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie das generelle Straßenbild in der Straße, in der die Immobilie steht.
Die Makrolage hingegen beschreibt ein weiter gefasstes Gebiet, also die gesamte Region, in der sich die Immobilie befindet. Dazu zählen unter anderem Freizeitmöglichkeiten, die generelle Infrastruktur der Stadt, die Verkehrsanbindung sowie die Nähe zum Stadtzentrum. Aus diesen Definitionen haben sich letzten Endes drei Einstufungen etabliert, die die Lage einer Immobilie plakativ wiedergeben.
A-Lage
Bei der A-Lage handelt es sich in der Regel um zentrale, aber ruhige Lagen, die sehr nah an die Geschäfte des täglichen Bedarfs angebunden sind. Sie zählen als besonders beliebt, da die Infrastruktur hier überdurchschnittlich gut ist, alle Dinge des täglichen Bedarfs in kurzer Zeit erreichbar sind und dank großer Firmensitze viele Arbeitnehmer in die Region ziehen. Das Klientel ist in diesen Lagen gehoben. Entsprechend hoch sind in diesen A-Lagen die Kaufpreise, während die Mieten vergleichsweise niedrig sind. Immobilien in A-Lagen sind daher vor allem dann lukrativ, wenn Sie planen, diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu verkaufen. Es handelt sich hierbei beispielsweise um Grundstücke, die an einen See oder Fluss angebunden sind.
B-Lage
In die B-Lage fallen Immobilien dann, wenn sie durch die unmittelbare Nähe zu Schulen, Kitas und Ärzten sehr familienfreundlich sind. Im Vergleich zu den A-Lagen sind Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten tendenziell etwas schlechter, aber dank eines sehr guten Verkehrsnetzes mit öffentlichen Verkehrsmitteln dennoch gut erreichbar. Hier lassen sich im Verhältnis zum Kaufpreis meist auch gute Mieteinnahmen erzielen. Aus diesem Grund eignen sich Immobilien in B-Lagen auch dann, wenn Sie die Immobilie langfristig vermieten möchten. Sie befinden sich beispielsweise in der Nähe zu stark frequentierten Hauptstraßen.
C-Lage
C-Lagen finden sich in aller Regel in Kleinstädten, die gegebenenfalls zusätzlich einen stagnierenden Entwicklungstrend zeigen. Sie sind an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden, auch wenn dies unter Umständen längere Wartezeiten mit sich bringt. Die Infrastruktur, sowie die Möglichkeiten im Umfeld, sind deutlich schlechter als es in A-Lagen der Fall ist. Die Kaufpreise sind hier eher im unteren Bereich angesetzt. Im Gegenzug sind die Risiken in diesen Lagen jedoch auch größer, da es mehr Leerstand und möglicherweise weniger Nachfrage nach Mietwohnungen gibt. Teilweise sind in C-Lagen auch die Arbeitslosenquoten erhöht, oder aber sie liegen in der Nähe eines Gewerbegebiets oder an einer Hauptstraße mit Verkehrslärm.
Fazit: So können Sie Ihre Immobilie einschätzen
Führen Sie vor Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine Standortanalyse durch, kann diese Ihnen durchaus helfen, das richtige Preismaß für Ihre Immobilie zu finden bzw. zu verstehen, wie sich der Preis einer Immobilie zusammensetzt.
Um die Lage möglichst objektiv zu bewerten, können mehrere Herangehensweisen helfen. Schauen Sie sich vor Ort, also Mikrolage genau um und machen Sie die für Sie wichtigen Stellen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder anderes ausfindig. Fragen Sie auch Nachbarn, was Ihnen an der Umgebung gefällt und womit sie Schwierigkeiten haben – so können Sie beispielsweise Lärmquellen unkompliziert erfragen. Auch Bebauungspläne, die Sie beim Bauordnungsamt einsehen können, sind hilfreich, um die Umgebung genauer einzuschätzen. Zu den harten Fakten gehört außerdem der Mietpreisspiegel, der Bodenrichtwert und der Verkehrswert. Je mehr dieser Daten Ihnen zur Verfügung stehen, desto umfassender fällt das Bild aus, das Sie sich anhand dessen machen.
Unabhängig von der objektiven Standortanalyse sollten Sie dennoch auch Ihre individuellen Bedürfnisse berücksichtigen: Nicht für jeden eignet sich eine A-Lage zwangsweise, beispielsweise dann, wenn Sie sich eher ein Leben in einer ruhigen Sackgasse am Rande der Ortschaft vorstellen. Auch dann, wenn Sie nicht mobil sind, da Sie beispielsweise keinen Führerschein oder kein eigenes Auto besitzen, kann dies durchaus Auswirkungen auf die von Ihnen angestrebte Lage haben. Berücksichtigen Sie beide Aspekte, die persönliche- und Standortanalyse, können diese Parameter Ihnen jedoch bei der Standortfindung helfen.
Ihr Immobilienmakler
