19. Juli 2021

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Höhe, Grenzen & Besonderheiten

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Immobilien haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung und Beliebtheit gewonnen. Durch immer knapper werdenden Wohnraum (besonders in Städten) und gleichzeitig steigenden Bevölkerungszahlen sind die Preise in manchen Gegenden regelrecht explodiert. Auch die Mietpreise haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. Für die Zukunft gehen viele Experten eher von weiter steigenden Immobilienpreisen aus.

Wer bereits im Besitz einer Immobilie ist, überlegt daher möglicherweise, diese gewinnbringend zu verkaufen. Dabei ist zu beachten, dass der Hausverkauf in Deutschland gesetzlichen Regelungen unterliegt. Eine dieser Regelungen, die nicht selten vergessen wird, ist die sogenannte Spekulationssteuer Hausverkauf. Worum handelt es sich bei der Spekulationssteuer Haus, wie hoch ist sie und wie kann sie möglicherweise sogar gespart werden? In diesem Beitrag soll auf diese Fragen näher eingegangen werden.

Was ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?

Gewinne aus „privaten Veräußerungsgeschäften“ unterliegen in Deutschland der Besteuerung. Diese Steuer wird daher auch Spekulationssteuer Immobilien genannt. In der Grundidee wird unterstellt, dass eine Person bereits beim Kauf einer Sache von einem steigenden Preis ausgeht, damit diese Sache wieder mit Gewinn verkauft werden kann. Ein klassisches Beispiel sind Aktien oder andere Wertpapiere: Diese Geldanlagen werden in der Regel erworben, um diese durch steigende Kurse teurer verkaufen zu können, als man sie gekauft hat. Diese Gewinne fallen unter die Regelung der Einkommensteuer und müssen entsprechend in der Steuererklärung angegeben werden. 

Auch beim Verkauf von Immobilien kann das Finanzamt eine Steuerzahlung in Form der Einkommensteuer verlangen, sofern der Kaufpreis niedriger war als der Kaufpreis. Dieser Gewinnbetrag muss anschließend zum persönlichen Steuersatz versteuert werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich lediglich um ein Grundstück handelt, ein ganzes Haus oder eine Eigentumswohnung. Beim Verkauf einer Immobilie kann es auch stressig werden. Mit einem digitalen Online Angebotsverfahren kann man sich jede Menge unnötigen Ärger ersparen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie bereits erwähnt, gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, wie hoch die Spekulationssteuer Hausverkaufist. Diese unterscheidet sich von Person zu Person. Denn genau genommen handelt es sich bei dieser Hausverkauf Steuer nicht um eine separate Abgabe an das Finanzamt, sondern um „Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte“. Diese wird nur umgangssprachlich gern „Spekulationssteuer“ Immobilien genannt. Deswegen ist auch klar, dass es bei der Versteuerung auf den persönlichen Steuersatz ankommt, zu dem auch das Einkommen versteuert wird. Dieser kann bis zu 45 % betragen.

Bei der Berechnung muss zunächst ermittelt werden, wie viel Gewinn mit dem Verkauf der Immobilie erzielt wurde. Dafür zieht man den Anschaffungspreis der Immobilie vom Verkaufspreis ab. Zusätzlich dürfen noch Werbungskosten abgezogen werden, um den zu versteuernden Gewinn zu reduzieren. Dabei handelt es sich beispielsweise um Makler- und Notargebühren, Kosten für Inserate sowie die Grunderwerbsteuer und Kosten im Kontext der Änderungen im Grundbuch. Sofern die zu verkaufende Immobilie über eine Bank finanziert wurde, kann es zu einer weiteren Ersparnis kommen: Denn in der Regel verlangen Kreditinstitute für die vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der entgangenen Zinsen. Auch diese Kosten dürfen vom möglichen Gewinn abgezogen werden.

Zum Endergebnis müssen anschließend noch Abschreibungen während der Haltedauer hinzugerechnet werden. Bei einem negativen Ergebnis muss man sich übrigens um die Hausverkauf Steuer keine weiteren Gedanken machen: Es wurde kein Gewinn erzielt, entsprechend muss auch keine Spekulationssteuer Immobilien gezahlt werden.

Hausansicht von Oben

10 Jahre Spekulationsfrist – Wegfall der Spekulationssteuer Immobilien

Es gibt jedoch eine Möglichkeit, sich die Zahlung dieser Spekulationssteuer Hausverkauf völlig zu sparen: Der Gesetzgeber hat bei Immobilien eine Haltefrist vor dem Hausverkauf 10 Jahre festgelegt. Wurde die Immobilie nach dem Kauf länger als 10 Jahre im Besitz gehalten, muss keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn gezahlt werden. Ausschlaggebend bei dieser Berechnung ist das Jahr, in dem jeweils der Kauf und der Verkauf beurkundet wurden.

Es gibt noch eine weitere Ausnahme für den Wegfall der Spekulationssteuer Hausverkauf: bei Eigennutzung der Immobilie. Wer die Wohnung oder das Haus vor dem Verkauf selbst genutzt hat, muss nur eine Spekulationsfrist von drei Jahren einhalten. Das ist auch dann der Fall, wenn die Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt wurde, beispielsweise in Form der doppelten Haushaltsführung oder als Ferienwohnung. Auch, wenn ein kindergeldberechtigtes Kind die Immobilie zuvor bewohnt hat, gilt das als Eigennutzung. In diesen Fällen müssen Sie nicht beim Hausverkauf 10 Jahre warten.

Ausbildung zum Immobilienmakler

Fazit

Die Spekulationsfrist sowie die damit zusammenhängenden gesetzlichen und steuerlichen Regeln sind nur ein kleiner Teil dessen, was beim Verkauf einer Immobilie berücksichtigt werden sollte. Daher ist es wichtig, in dieser umfangreichen Thematik einen zuverlässigen und kompetenten Partner an seiner Seite zu wissen, der über jahrelange Erfahrung verfügt. Wenn Sie also überlegen, eine Immobilie zu verkaufen, dann sprechen Sie uns an. Gemeinsam mit Ihnen finden wir heraus, was Ihnen wichtig ist und wie wir Ihre Ziele umsetzen können. So müssen Sie sich um die Spekulationssteuer Haus nicht weiter kümmern.

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