In Zeiten eines schwierigen Immobilienmarktes machen sich viele Suchende Gedanken über alternative Möglichkeiten, um an Eigentum zu gelangen. Glück haben dabei diejenigen, bei denen jemand in der nahen Verwandtschaft eine Immobilie abgeben möchte, beispielsweise aus Altersgründen. Eine Schenkung an einen nahen Verwandten kann Sinn machen, um noch vor Eintreten eines Erbfalls Immobilienbesitzer zu werden. Wir – Ihre Immobilienmakler in Magdeburg und Umgebung -verraten Ihnen, worauf es bei der Schenkungssteuer ankommt und was es zu beachten gilt.
Was ist die Schenkungssteuer?
Die Schenkungssteuer bei Immobilien wurde in Deutschland als Ergänzung zur Erbschaftssteuer eingeführt. Damit unterbindet der Staat, dass durch eine frühzeitige Schenkung die später fällige Erbschaftssteuer umgangen werden kann und dadurch Steuern gespart werden. Größere, hochpreisige Schenkungen, wie es bei Immobilien der Fall ist, fallen daher unter die Schenkungssteuerpflicht. Sowohl Erbschaftssteuer als auch Schenkungssteuer funktionieren dabei auf ähnliche Art und Weise und sind Teil des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG).
Die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich einerseits nach dem Verwandtschaftsverhältnis, welches auch die Ausgangsbasis für die Einteilung in die drei möglichen Steuerklassen bildet. Dabei gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto weniger Steuer muss gezahlt werden. Andererseits richtet sich der Steuersatz ebenfalls nach dem Wert der Immobilie. Hierzu wird der sogenannte Verkehrswert durch einheitliche Bewertungsverfahren geprüft. Es kann daher Sinn machen, zur eigenen Einschätzung vorab eine kostenlose Immobilienbewertung vorzunehmen.
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Schenkungssteuer Freibetrag
Wie bei vielen anderen, steuerlich relevanten Einnahmen gibt es auch bei der Schenkungssteuer Freibeträge, unterhalb derer keine Schenkungssteuer gezahlt werden muss. Die Freibeträge gliedern sich nach den drei möglichen Steuerklassen.
- Steuerklasse I: Hierunter fallen Ehepartner und eingetragene Lebenspartner (Freibetrag: 500.000 €), leibliche Kinder sowie Adoptiv- und Stiefkinder (Freibetrag: 400.000 €) sowie Enkelkinder (Freibetrag: 200.000 €).
- Steuerklasse II: Neben Urgroßeltern, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten fallen genauso in diese Steuerklasse wie auch Stiefeltern, Schwiegereltern und geschiedene Partner.
- Steuerklasse III: Weit entfernte Verwandte sowie Freunde und Bekannte entfallen auf diese Steuerklasse.
Für die Steuerklassen II und III beträgt der Schenkungssteuer-Freibetrag jeweils 20.000 €. Gerade bei engen Verwandtschaftsverhältnissen kann eine Schenkung von Immobilien als größere Wertanlage sehr lukrativ sein. Bei Ehepartnern kann es zudem bei der Übertragung des gemeinsamen Eigenheims zu gesonderten Steuerbefreiungen kommen.
Grundsätzlich finden sowohl bei der Schenkung als auch bei der Erbschaft weder die Grunderwerbs- noch die Einkommensteuer Anwendung. Die Schenkung einer Immobilie kann somit unter bestimmen Umständen komplett steuerfrei sein.
Schenkung an Kinder
Sowohl eigene als auch Enkelkinder fallen in die Steuerklasse I und gehören damit zu den engen Verwandten, die von besonders hohen Schenkungssteuer-Freibeträgen profitieren. Die Schenkungssteuer bei Immobilien kommt im Wert von bis zu 400.000 € in diesen Fällen nicht zum Einsatz.
Eine Besonderheit kommt außerdem bei der Schenkung an leibliche Kinder noch hinzu: Beide Elternteile können eine eigene Schenkung vornehmen, die den Freibetrag ausschöpft. Das Kind erhält damit eine Schenkung, deren Wert deutlich über dem Freibetrag liegt, ist jedoch trotzdem von der Schenkungssteuer befreit, wenn Vater und Mutter unabhängig voneinander die Schenkung vornehmen. Das macht die Schenkung an Kinder besonders vorteilhaft.
Schenkungssteuer umgehen – Geht das?
Mit Blick auf die teils hohen Schenkungssteuerbeträge können Beschenkte sich die Frage stellen, ob ein Umgehen der Schenkungssteuer möglich ist. Die Antwort lautet: Jein.
Vor allem zwei populäre Möglichkeiten bieten sich an, um die Schenkungssteuer zu umgehen. Das sind einerseits Kettenschenkungen, bei denen unterschiedliche Personen den jeweiligen Freibetrag ausschöpfen und dann weiterverschenken. Andererseits besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine größere Schenkung in mehrere kleine zu unterteilen, wobei die einzelnen Teile dann den Freibetrag nicht überschreiten.
In beiden Fällen kann es jedoch passieren, dass das Finanzamt bestimmte Schenkungen hinterfragt und nachforscht. Zudem sind die Möglichkeiten gerade bei Immobilien teilweise eingeschränkt, da nicht alle Immobilien sich sinnvoll zur Schenkung aufteilen lassen. Ob sich auf diese Weise die Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden lässt, muss dies daher im Einzelfall geprüft werden.
Schenkungssteuer-Tabelle – Schenkungssteuer bei Immobilien berechnen
Wenn der jeweilige Schenkungssteuer-Freibetrag überschritten wurde, wird die Schenkungssteuer fällig. Diese kann, je nach Wert der geschenkten Immobilie sowie nach Steuerklasse, sehr unterschiedlich ausfallen:
In Steuerklasse I liegt der Steuersatz zwischen 7 % und 30 %, in Steuerklasse II zwischen 15 % und 43 % und in Steuerklasse III zwischen 30 % und 50 %. Dazu dient eine übersichtliche, tabellarische Darstellung der jeweiligen Steuersätze:
| Wert der Schenkung | Steuer-Klasse 1 | Steuer-Klasse 2 | Steuer-Klasse 3 |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Millionen € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13 Millionen € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26 Millionen € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
Schenkungssteuererklärung – Was muss ich als Beschenkter wissen?
Sowohl eigene als auch Enkelkinder fallen in die Steuerklasse I und gehören damit zu den engen Verwandten, die von besonders hohen Schenkungssteuer-Freibeträgen profitieren. Die Schenkungssteuer kommt bei Immobilien im Wert von bis zu 400.000 € in diesen Fällen nicht zum Einsatz.
Eine Besonderheit kommt außerdem bei der Schenkung an leibliche Kinder noch hinzu: Beide Elternteile können eine eigene Schenkung vornehmen, die den Freibetrag ausschöpft. Das Kind erhält damit eine Schenkung, deren Wert deutlich über dem Freibetrag liegt, ist jedoch trotzdem von der Schenkungssteuer befreit, wenn Vater und Mutter unabhängig voneinander die Schenkung vornehmen. Das macht die Schenkung an Kinder besonders vorteilhaft.
