Baubewilligung: Unzählige Vorschriften und Gesetze
Es gilt ebenfalls: Energetische Sanierungen an Gebäuden erfordern in nahezu allen Fällen eine Genehmigung. Wenn Sie also beispielsweise die Wärmedämmung verbessern oder eine Wärmepumpe installieren möchten, sollten Sie sich im Vorfeld an die Gemeinde oder die zuständige Behörde wenden. Dabei sind nicht nur Faktoren wie Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Grenzabstände sowie Denkmal- oder Ortsbildschutz zu berücksichtigen, sondern auch vordefinierte Nutzungsarten. Zusätzlich spielen Umwelt- und Lärmschutzvorschriften sowie die Luftreinhalteverordnung für Heizungsanlagen eine Rolle.
Zudem sollten Sie davon ausgehen, dass größere Eingriffe und insbesondere Nutzungsänderungen behördlich geprüft und genehmigt werden müssen. Während beispielsweise der Umbau eines Badezimmers oder einer Küche in der Regel keine Genehmigung erfordert, wird eine Baugenehmigung notwendig, wenn Sie Grundrisse verändern, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum umwandeln oder eine Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung ändern möchten.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass je nach Gemeinde oder Stadt unterschiedliche Vorschriften und Rahmenbedingungen gelten. Dies gilt besonders für Standorte außerhalb der Bauzone: Da durch Bauten das Landschaftsbild oder die zulässige Nutzung beeinträchtigt sein könnten, sind außerhalb der Bauzone nicht einmal kleinere Bauvorhaben ohne Genehmigung möglich.
Je nach konkretem Fall und Projekt sind unterschiedliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Wenn der Bauherr plant, ein Objekt in einer Zone mit „Ortsbildschutz“ zu erweitern oder auszubauen, sind die Gestaltungsmöglichkeiten und mögliche Dachformen oft festgelegt. Bei älteren Gebäuden in Dorf- und Ortszentren oder historischen Vierteln gilt häufig der Grundsatz, dass keine Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild vorgenommen werden dürfen. Selbst der nachträgliche Einbau von Dachfenstern oder Gauben kann in solchen Fällen eingeschränkt sein.
Als erster Schritt sollte daher geprüft werden, ob es sich bei dem Gebäude um ein schutzwürdiges Objekt handelt. Dabei sind verschiedene Kategorien zu beachten, die je nach Fall und je nach Gemeinde oder Stadt unterschiedlich benannt werden (z. B. Inventar schützenswerter Bauten, inventarisierte Objekte, Denkmalobjekte etc.).
Wann sind keine Genehmigungsanträge erforderlich?
Ein erstes Fazit: Nur wenige bauliche Änderungen sind tatsächlich genehmigungsfrei. Hier eine Auswahl:
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Offene, ungedeckte Gartensitzplätze benötigen im Gegensatz zu ausgebauten und überdachten Wintergärten keine Baugenehmigung.
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Malerarbeiten und einfache Renovierungen im Inneren von Gebäuden, ebenso wie ein neuer Fassadenanstrich, solange die Farbgebung und das äußere Erscheinungsbild unverändert bleiben.
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Brunnen, Teiche, künstlerische Plastiken oder ein Sandkasten im Garten sind in der Regel genehmigungsfrei.
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Der Austausch von Fenstern ist in der Regel unproblematisch, sofern das äußere Erscheinungsbild unverändert bleibt und keine speziellen Vorschriften, wie etwa zum Denkmalschutz oder Lärmschutz, greifen.
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Kleinere Zäune, Einfriedungen, Sichtschutzwände und Mauern, sofern sie eine bestimmte, im jeweiligen Bundesland festgelegte, Höhe nicht überschreiten, erfordern keine Genehmigung
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Der normale Gebäudeunterhalt, wie Reparaturen, das Instandsetzen von Dachrinnen oder Dächern, Service und Wartung von Geräten und Anlagen sowie die Erneuerung von Oberflächen und Materialien, ist ebenfalls genehmigungsfrei.
Es ist jedoch immer ratsam, sich vor Beginn der Arbeiten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu informieren, um sicherzustellen, dass keine unerwarteten Auflagen oder Vorschriften bestehen
Bauabnahme: Den Umbau auf Herz und Nieren prüfen
Nach Abschluss des Umbaus ist es ratsam, die Arbeiten sorgfältig zu überprüfen. Gesetzlich und gemäß den Baunormen sind Unternehmer und Handwerker verpflichtet, für die einwandfreie Ausführung ihrer Arbeit einzustehen. Ob die Arbeiten tatsächlich korrekt und ohne Mängel durchgeführt wurden, zeigt sich bei der ordentlichen Bauabnahme.
Auch bei kleineren Reparaturen und Ausbesserungen ist es üblich, dass der Auftraggeber oder Eigentümer eine formelle Abnahme vornimmt. Dies gilt umso mehr bei größeren Sanierungen – sei es der Umbau von Küche oder Bad oder Arbeiten an Dach und Fassade.
Dieser Moment ist entscheidend, um das fertige Bauwerk genau unter die Lupe zu nehmen: Klemmt ein Fenster? Gibt es Kratzer im brandneuen Parkett? Funktionieren alle Geräte ordnungsgemäß? Wie bei der Übergabe einer Mietwohnung ist es üblich, ein schriftliches Protokoll zu erstellen, um etwaige Mängel festzuhalten.
Baumängel: Was steht im Gesetz?
Für Bauherren steht oft die Vorfreude auf das fertige Bauprojekt im Vordergrund. Dennoch gilt: Bevor die Arbeiten abgenommen werden, sollten diese gründlich überprüft werden, um sicherzustellen, dass alles einwandfrei ausgeführt wurde oder ob Nachbesserungen erforderlich sind. Denn nach deutschem Recht, insbesondere nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), gelten offensichtliche Mängel (sogenannte Sichtmängel) als akzeptiert, wenn sie bei der Bauabnahme nicht gerügt werden.
Es wird dringend empfohlen, Mängel schriftlich zu reklamieren. Diese Vorgehensweise ist aus Gründen der Klarheit und Beweissicherheit einer mündlichen Reklamation vorzuziehen. Je nach konkretem Fall und Verjährungsfrist muss nachgewiesen werden können, dass ein Mangel umgehend nach seiner Entdeckung gerügt wurde. Die Rechtsfolgen bei Mängeln können unterschiedlich ausfallen, aber in vielen Fällen verpflichtet sich der Unternehmer, die Mängel unentgeltlich zu beheben.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sichtmängeln und verdeckten Mängeln: Sichtmängel sind solche, die bei einer normalen Prüfung sofort erkennbar sind, wie etwa sichtbare Risse in Wänden, im Putz oder in Holzelementen. Auch Türen oder Fenster, die nicht richtig schließen, fallen in diese Kategorie.
Verdeckte Mängel, die nicht sofort erkennbar sind, können laut Gesetz noch bis zu fünf Jahre nach der Abnahme gerügt werden. Diese fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt allerdings nur, wenn die verdeckten Mängel unverzüglich nach ihrer Entdeckung gemeldet werden. Für Haushalts- und Elektrogeräte, die nicht direkt zum Bau gehören, gilt gesetzlich eine zweijährige Gewährleistungsfrist. Eine besondere Regelung greift bei absichtlich verschwiegenen Mängeln: Diese können bis zu zehn Jahre nach der Abnahme beanstandet werden.
Es ist daher entscheidend, dass Bauherren bei der Abnahme sorgfältig vorgehen und sich ihrer Rechte bewusst sind, um späteren Problemen vorzubeugen.
