3. September 2018

Querulanten in der WEG

Auch Eigentümer können rausfliegen

Nach Paragraph 11 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist eine Wohneigentümergemeinschaft unauflöslich. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Wenn einer ständig querschießt und den Miteigentümern das Leben schwer macht, können diese ihn unter Umständen mittels einer Entziehungsklage dazu bringen, sein Eigentum zu veräußern. Da die Entziehung des Wohneigentums einen schwerer Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum darstellt, muss die Eigentümergemeinschaft gewichtige Gründe haben, um solch ein Verfahren anzustrengen. Dass der missliebige Miteigentümer unbequem ist, weil er bei der Eigentümerversammlung gerne Contra gibt, reicht hier natürlich nicht aus.

Es gab jedoch durchaus Fälle, die die Richter dazu bewogen, in die Grundrechte eines Wohneigentümers einzugreifen. So geschehen in Hamburg (318 S 50/15) wo die Amts- und später auch die Landgerichtsrichter entschieden, dass ein Eigentümer mit Messie-Syndrom seine selbst genutzte Wohnung verkaufen muss, weil er grob gegen seine Pflichten verstieß und eine weitere Nachbarschaft mit ihm nicht mehr zumutbar sei (siehe §14 und 18 WEG). Dem war eine erfolglose Abmahnung der Miteigentümer vorausgegangen, die sich darüber beklagten, dass der Mann nicht nur seine Wohnung vermüllte, sondern seine Habseligkeiten zunehmend auch auf Gemeinschaftsflächen verteilte und damit sogar Ratten anlockte. Da er zudem niemanden in seine Wohnung ließ, konnte bei ihm kein neuer Kaltwasserzähler eingebaut werden, wodurch es den Miteigentümer nicht möglich war, verbrauchsgenau abzurechnen, da der Miteigentümer auch den Einbau neuer Fenster blockierte, mussten diese kostenpflichtig eingelagert werden. In das Urteil floss auch ein, dass die Eigentümergemeinschaft viel Geduld bewiesen und über Jahre hinweg das Gespräch gesucht hatte.

Rechtliches bildMehrheit der Miteigentümer muss zustimmen

Der Klage ging, juristisch korrekt, ein Entziehungsbeschluss voraus. Hierbei muss die Mehrheit der Miteigentümer, gezählt nach Köpfen, zustimmen. Da der betroffene Eigentümer sich weigerte, seine Wohnung zu veräußern, kam es zum Prozess, der sich über Jahre hinzog. Weitere rechtsrelevante Gründe für eine Entziehung sind zum Beispiel Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, dauernde Misstrauensbekundungen, wiederholte Sachbeschädigung und -beschmutzung und penetrante Fäkalgerüche aus dem Sondereigentum. (Gehen diese Pflichtverstöße von Mitbewohnern oder Mietern aus, so ist der Wohnungseigentümer verantwortlich.) Eine weitere schwerwiegende Pflichtverletzung ist der Hausgeldverzug. Ist ein Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen mit mehr als drei Prozent des Einheitswertes* seines Wohneigentums über mehr als drei Monate im Rückstand, kann eine Eigentumsentziehung beschlossen werden. Eine Zwangsversteigerung ist in diesem Fall allerdings langwierigen und umständlichen Entziehungsverfahren vorzuziehen.

Das Entziehungsurteil nach Paragraf 18 Abs. 1 WEG verpflichtet den verurteilten Eigentümer, sein Wohneigentum zu veräußern, es gibt der Gemeinschaft jedoch keinen Räumungsanspruch. Diesen hat nur der Erwerber der Wohnung. Ob der den bisherigen Eigentümer auf die Straße setzen muss, hängt davon ab, worauf die Entziehungsklage sich begründet. Beruht die Eigentumsentziehung auf wiederholten groben Pflichtverstößen wie oben geschildert, muss der Erwerber dafür sorgen, dass der vormalige Eigentümer auszieht, denn Sinn und Zweck eines Entziehungsverfahrens ist es ja, den Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen. Beruht die Eigentumsentziehung aber auf Hausgeldrückständen, darf der ehemalige Eigentümer (als Mieter) in seiner Wohnung bleiben, denn indem er die Wohnung ersteigert, trägt der neue Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten und muss für die Rückstände aufkommen (BGH VZR 221/15).

*Der Einheitswert dient als steuerliche Bemessungsgrundlage für den Wert von Grundstücken und Immobilien und liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. 0uellen: dejure.org .gesetze-im-internet.de www.n-tv.de/haufe.de kostenlose-urteiIe.de

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