Für Mieter ist sie oftmals nervig, für Vermieter jedoch ein notwendiges Übel: die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Dabei wird die Wichtigkeit regelmäßiger Modernisierungsmaßnahmen oftmals unterschätzt, denn sie tragen einerseits zur regelmäßigen Pflege der Immobilie bei, ebenso jedoch zum Werterhalt. Dabei zielen Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht gesagt immer auf eine energetische Verbesserung oder eine Verbesserung des Wohnkomforts ab. Aus diesem Grund werden die Modernisierungsmaßnahmen auch in der Regel in Teilen an die Mieter weitergegeben. Aber wann ist eine Mieterhöhung im Zuge einer Modernisierung gerechtfertigt? Und wann lohnt es sich für Vermieter, über eine Mieterhöhung nachzudenken? Die wichtigsten Punkte rund um das Thema haben wir Ihnen im Ratgeber zusammengefasst.
Themen im Überblick:
- Wann lohnt es sich zu modernisieren?
- Wohnung modernisieren – das müssen Vermieter und Mieter beachten
- Wohnung modernisieren: Mit welchen Kosten kann man rechnen?
- Steuern sparen bei der Modernisierung
Wann lohnt es sich zu modernisieren?
Zunächst einmal muss festgehalten werden, dass es sich bei einer Modernisierung nicht um eine Reparatur handelt. Zur Durchführung von Reparaturen ist der Vermieter immer verpflichtet, während dies bei Modernisierungsmaßnahmen nicht der Fall ist. Zudem kann für Reparaturen ebenfalls keine Mieterhöhung verlangt werden. Dies gilt auch für Instandhaltungsarbeiten, bei denen zwar keine Reparatur im klassischen Sinne stattfindet, jedoch etwas vorsorglich ausgetauscht wird, um künftige Schäden zu vermeiden. Hierunter fallen beispielsweise Inspektions- und Wartungsarbeiten an Heizungen.
Es kann dennoch sinnvoll sein, statt einer Reparatur eine Modernisierung vorzunehmen. Das ist beispielsweise bei Dächern oft der Fall: Statt einzelne Stellen zu „flicken“, wird je nach Alter des Dachs direkt eine Modernisierung vorgenommen.
Aber auch solche Modernisierungen, die den Wohnkomfort oder die Energieeffizienz verbessern, sind spätestens seit Beginn der Energiekrise immer gefragter. Hierzu zählt unter anderem die verbesserte Wärmedämmung von Türen, Fenstern und Außenwänden oder gar der Einbau von neuen, energieeffizienten Heizungs- und Warmwasseranlagen. Aber auch solche Maßnahmen, die sich nicht auf eine einzelne Wohnung beziehen, werden als Modernisierungsmaßnahmen gewertet. Hierzu zählt unter anderem der Einbau eines Aufzugs. Dennoch ist die Abgrenzung nicht immer trennscharf, beispielsweise beim Einbau eines neuen, energiesparsamen Heizsystems.
Wohnung modernisieren – das müssen Vermieter und Mieter beachten
Steht die Modernisierung fest, gibt es dennoch noch einige Vorbereitungen zu treffen. Hierzu zählt als Vermieter einerseits natürlich die Beschaffung der Handwerkerleistungen, andererseits jedoch auch die Modernisierungsankündigung an den Mieter.
So sieht es das Gesetz vor, dass der Vermieter mindestens drei Monate im Voraus geplante Modernisierungsmaßnahmen in Textform ankündigen muss. Dies ist die Frist der Mieterhöhung. Dabei muss neben der Art der Maßnahmen auch der voraussichtliche Beginn und die Dauer angegeben werden, sowie die zu erwartende Miet- und Betriebskostenerhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme. Ebenso müssen Mieter in diesem Schreiben auf die Frist und Form für einen Härteeinwand hingewiesen werden. Dabei darf es sich bei den Maßnahmen nicht um Luxusmodernisierungen handeln – diese dürfen finanziell nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Mieter müssen in diesem Zusammenhang nur dann Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn diese mit entsprechendem Vorlauf angekündigt wurden. Ansonsten können Mieter nur in bestimmten Härtefällen einer solchen Modernisierungsmaßnahme widersprechen. Es entsteht jedoch für Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen Auswirkungen auf die monatliche Miete haben. Dieses Sonderkündigungsrecht ist einseitig, kann also nur vom Mieter geltend gemacht werden, und kann bis zum Ende des Folgemonats nach Eingang der Mieterhöhungsankündigung wahrgenommen werden.
Wohnung modernisieren: Mit welchen Kosten kann man rechnen?
Welche Kosten konkret für die Renovierung der Mietwohnung für Sie als Vermieter und letzten Endes auch für Ihre Mieter anfallen, ist sehr unterschiedlich und unter anderem von der Art der Maßnahme und der Größe der zu modernisierenden Fläche abhängig. In unserer Renovierungskosten-Tabelle haben wir die derzeit häufigsten Modernisierungsmaßnahmen mit einem Preisschild versehen:
| Modernisierungsmaßnahme | Durchschnittliche Kosten |
| Neues Dach | 60 – 90 € pro m² Dachfläche |
| Fassadendämmung (WDVS) | 90 – 140 € pro m² |
| Fensteraustausch | 500 – 1.000 € pro Fenster |
| Austausch der Heizungsanlage | 10.000 – 25.000 €, je nach Anlage |
| Erneuerung des Badezimmers | 10.000 – 20.000 €, je nach Größe |
Den Kosten gegenüber steht dann die potenzielle Mieterhöhung. Dabei beträgt die maximale Erhöhung acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten, die auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden können. Binnen sechs Jahren darf sie jedoch höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen, bei einem Mietpreis von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter sogar nur um zwei Euro. Dies beschreibt die sogenannte Kappungsgrenze.
Dabei dürfen jedoch nicht alle Modernisierungskosten zulasten des Mieters gehen. So dürfen beispielsweise Kosten für Material, die Bauaufsicht und die Bauabrechnung nicht weitergegeben werden. Ebenso müssen Einsparungen an Instandhaltungskosten, die in Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme stehen, nicht umgelegt werden, sondern müssen gegengerechnet und von den anzusetzenden Modernisierungskosten abgezogen werden. Umgelegt werden dürfen hingegen unter anderem Kosten für Statiker, Architekten und Ingenieure.
Die Mieterhöhung kann dann geltend gemacht werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich unter Angabe der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen mitgeteilt wurde. Dies gilt allerdings nicht für vereinbarte Index- oder Staffelmieten: In diesen Fällen dürfen Modernisierungsmaßnahmen auch nicht anteilig auf die Mieter umgelegt werden.
Steuern sparen bei der Modernisierung
Gerade bei energetischen Sanierungsmaßnahmen lassen sich derzeit zusätzlich Steuern sparen – so wurde es im Klimaschutzprogramm 2030 definiert. Dabei gelten einige Maßnahmen nur im Fall von selbst bewohnten Eigenheimen, andere jedoch auch für Modernisierungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden.
Die wohl bekannteste Variante, um Steuern bei der Modernisierung zu sparen, ist die AfA, die sogenannte Abschreibung für Abnutzung. In diesen Fällen lassen sich Modernisierungsmaßnahmen, die als Herstellungskosten gewertet werden, durch Vermieter in Höhe von rund 2 Prozent absetzen. Hierzu zählen Maßnahmen wie der Anbau eines Balkons oder eine sonstige Vergrößerung der Wohnfläche.
Noch attraktiver und ebenfalls häufig genutzt, ist jedoch die Angabe von Modernisierungsmaßnahmen als Werbungskosten. Dies kann für alle Maßnahmen angewendet werden, die unter den sogenannten Erhaltungsaufwand fallen. Hierzu zählt die Erneuerung der Fenster, der Elektroinstallation oder der Bäder, also solche Posten, die bereits vorhanden waren und im Zuge der Modernisierung erneuert werden. Die Kosten für diese Maßnahmen können von Vermietern als Werbungskosten entweder in voller Höhe sofort oder über mehrere Jahre gestaffelt abgesetzt werden. So kann sich die Modernisierungsmaßnahme gleich doppelt lohnen.
Ob eine Maßnahme jedoch als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten gewertet wird, ist teils sehr individuell und nicht immer vorhersehbar. Gerade in den ersten drei Jahren nach Eigentümerwechsel dürfen die Modernisierungskosten jedoch nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten für die Immobilie übersteigen, da diese Ausgaben ansonsten nicht als Erhaltungsaufwand gewertet werden. Es kann daher sinnvoll sein, als Vermieter die Maßnahmen schon weit im Voraus zu planen, um finanziell die beste Lösung zu erzielen.
