Eine Immobilie ohne Finanzierung? Das ist angesichts der bisher weiter steigenden Immobilienpreise kaum noch möglich. Gleichzeitig wird für Banken auch in Zeiten von steigender Inflation und Unsicherheiten immer wichtiger, entsprechende Sicherheiten zu haben. Aus diesem Grund verlangen die meisten kreditgebenden Banken eine Eintragung ins Grundbuch, die sogenannte Grundschuld. Mit der Grundschuld verfügt die Bank über eine Kreditsicherheit, die im Falle einer Zahlungsunfähigkeit genutzt werden kann, beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung.
Spätestens dann, wenn der Kredit für die erworbene Immobilie abbezahlt ist, stoßen Eigentümer jedoch über den Begriff der Löschungsbewilligung. Gemeint ist damit das Einverständnis eines Kreditgebers, vorwiegend der Bank oder eines privaten Kreditgebers, ein Grundbuchrecht zu löschen. Nur mit der Löschungsbewilligung kann somit auch die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, nachdem der Kredit vollständig getilgt wurde.
Dies geschieht jedoch nicht automatisch und es gibt einiges zu beachten, da eine Löschung nicht immer zwingend sinnvoll ist. Wir erklären Ihnen, wie Sie bei der Löschungsbewilligung vorgehen, welche Kosten Ihnen entstehen und was Sie wissen müssen, wenn es um die Frage geht: Grundschuld löschen oder nicht?
Themen im Überblick:
Grundschuld
- Grundschuld löschen oder nicht?
- Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?
- Welche Kosten entstehen bei der Löschung der Grundschuld?
- Fazit
Welche Dokumente brauche ich für die Löschungsbewilligung?
Haben Sie als Immobilieneigentümer Ihren Kredit vollständig abbezahlt, stellt die Bank Ihnen – teilweise auf Anfrage oder auch unaufgefordert – die sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist zwingende Voraussetzung, wenn Sie Ihre Grundschuld löschen möchten. Sobald Ihnen die Löschungsbewilligung vorliegt, können Sie hiermit über einen Notar und das Grundbuchamt Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen.
Verweigert werden kann die Herausgabe einer Löschungsbewilligung von der Bank nur dann, wenn handfeste Gründe hierfür vorliegen und die Bank die Grundschuld als zusätzliche Kreditsicherheit benötigt – beispielsweise, wenn der Kredit noch nicht vollständig getilgt wurde.
Weitere Dokumente, die zusätzlich zur Löschungsbewilligung benötigt werden, sind eine Aufhebungserklärung und ein Antrag auf Löschung. All diese Dokumente werden notariell beglaubigt und vom Notar in einer Urkunde zusammengefasst, mit welcher dann alle Dokumente gesammelt beim Grundbuchamt eingereicht werden. Die Urkunde enthält dann insgesamt die Löschungsbewilligung des Kreditgebers, die Zustimmung von Ihnen (dem Eigentümer zur Löschung der Grundschuld) sowie die Aufhebungserklärung, die den Rahmenbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs entspricht.
Das Grundschuld-Löschen ohne Notar ist dabei nicht möglich. Es ist zwingend erforderlich, dass alle Dokumente, ebenso wie die Urkunde, vom Notar beglaubigt werden. Der hierfür entstehende Aufwand und die Kosten, auf die wir später noch zu sprechen kommen, lassen sich daher nicht vermeiden.Das Grundbuchamt prüft im Anschluss alle Anträge und Angaben. Sind alle Voraussetzungen für die Löschung erfüllt, wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch niedergeschrieben. Dieser ist essenziell für die Löschung. Ein bloßes Entfernen der vorherigen Eintragung genügt nicht, sondern muss immer mit dem Löschungsvermerk kombiniert werden.
Grundschuld löschen oder nicht?
Das Löschen der Grundschuld ist grundsätzlich nicht erforderlich, denn die Immobilie ist auch sonst Ihr Eigentum, sobald Sie diese vollständig bei Ihrem Kreditgeber abbezahlt haben. Zudem gibt es keine Pflicht zur Löschung. Dennoch ist ein Löschen der Grundschuld immer dann erforderlich, wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen möchten, da die Immobilie damit als unbelastet gilt und so für den Verkauf geeigneter wird.
Es gibt jedoch auch Szenarien, in denen es nicht sinnvoll ist, eine Grundschuld zu löschen. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen. Die Grundschuld kann so für ein späteres Darlehen, zum Beispiel bei größeren Modernisierungsmaßnahmen, genutzt werden. Aber auch bei einem geplanten Kauf weiterer Immobilien kann eine bestehende Grundschuldseintragung nützlich sein. Die Kosten für eine erneute Beantragung einer Grundschuld sowie damit zusammenhängende Notarkosten und Amtskosten entfallen somit.
Gleichzeitig entsteht Ihnen kein Risiko, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen. Mit der unbegrenzt gültigen Löschungsbewilligung der Bank können Sie jederzeit nachweisen, dass der Kredit vollständig getilgt wurde und auch zu einem späteren Zeitpunkt noch die Löschung der Grundschuld anstoßen.
Unabhängig vom Weiterverkauf sollten Sie jedoch die Löschungsbewilligung von Ihrem Kreditgeber anfragen und sorgfältig aufbewahren. So können Sie auch zu einem späteren Zeitpunkt noch die Löschung beantragen und die Tilgung Ihres Darlehens nachweisen. Ist das Dokument jedoch einmal ausgestellt und Sie verlieren es, müssen Sie ebenfalls die Kosten der erneuten Bescheinigung tragen.
Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?
Bereits bei Ihrem Kreditgeber wird die Löschung Ihrer Grundschuld detailliert geprüft und auch im Anschluss können sich die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt Ihres jeweiligen Bundeslandes durchaus in die Länge ziehen. Es ist daher äußerst schwierig, detaillierte Angaben zur Prozessdauer zu machen, da sich dieser über einige Tage und Wochen bis hin zu mehreren Monaten in die Länge ziehen kann.
Welche Kosten entstehen bei der Löschung der Grundschuld?
Da für die Kreditgeber, also in der Regel Ihre Bank, das Ausstellen der Löschungsbewilligung eine gesetzliche Pflicht ist, wird hierfür auch kein Entgelt erhoben. Die reine Löschungsbewilligung ist damit kostenlos.
Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt werden jedoch Entgelte erhoben. Bei der Löschungsbewilligung der Grundschuld betragen die Kosten jeweils 0,2 Prozent, in Summe also 0,4 Prozent der jeweiligen Grundschuldssumme. Dies sind bei der Löschung einer Grundschuld von 200.000 Euro beispielsweise rund 800 Euro an Kosten, die sich gleichmäßig auf Notar und Grundbuchamt verteilen. Nicht zuletzt deshalb kann es eine Option sein, die Grundschuld beispielsweise für künftige Finanzierungen weiterzuverwenden, wenn Sie ohnehin nicht planen, die Immobilie zeitnah zu verkaufen.
Beachten Sie aber: Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, sind Sie als Verkäufer in der Pflicht, die Kosten für das Löschen der Grundschuld zu tragen.
Fazit
Nach vollständiger Tilgung Ihres Darlehens sollten Sie sich als Eigentümer durchaus Gedanken um eine Löschungsbewilligung Ihrer Grundschuld machen. Auch wenn es keine Pflicht zur Löschung der Grundschuld gibt, gibt es durchaus Argumente, die dafür und dagegen sprechen können.
Sollten Sie sich Kosten sparen, ein weiteres Darlehen aufnehmen oder eine weitere Immobilie kaufen wollen, bietet es sich an, die Grundschuld im Grundbuch bestehen zu lassen. So kann für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen oder andere Projekte leichter ein neuer Kredit aufgenommen werden.
Planen Sie hingegen den Verkauf der Immobilie, wirkt es sich positiv auf den Verkauf aus, die Grundschuld löschen zu lassen. In letztem Fall müssen Sie mit mehreren hundert Euro an Kosten und einigen Wochen bis Monaten Bearbeitungsdauer rechnen. Im Ergebnis ist Ihre Immobilie dann aber unbelastet.
Insgesamt hängt es also von Ihrer individuellen Situation als Eigentümer ab, ob die Löschung der Grundschuld der richtige Schritt ist. Anhand Ihrer zukünftigen Planung sollten Sie Vor- und Nachteile abwägen und auf dieser Basis eine fundierte Entscheidung treffen.
Ihr Immobilienmakler
