, 10. Juli 2020

Kapitalanlage in Immobilien – Kennzahlen im Immobilieninvestment

Welche Kennzahlen gibt es? Wie werden die KPIs berechnet?

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Für viele unserer Kunden sind Immobilien als Kapitalanlage interessant. Wohnraum wird immer gebraucht und wird auch in den kommenden Jahren knapper werden. Für ein Immobilieninvestment kommen unterschiedliche Objekte in Frage. Wie sollte man diese nun als Alternativen bewerten? Wie lassen sich für Immobilien Renditen berechnen?

In diesem Blog wollen wir die wichtigsten Kennzahlen im Bereich der Immobilien erklären. Ein Blick auf die Ebene der Finanzen erlaubt eine vernünftige Einschätzung der Sinnhaftigkeit einer Investition. Im Immobilienmarkt sind verschiedene Indikatoren gängig. Sie unterscheiden sich nicht nur in ihrer Berechnung. Auch inhaltliche Unterschiede ergeben sich. Um Fehlentscheidungen durch voreilige Schlüsse zu vermeiden, klären Ihre Sorglosmakler auf. Der richtige Umgang mit den Kennzahlen ist nämlich entscheidend. Immobilien als Kapitalanlage können sich bezahlt machen. Wir wollen, dass auch Sie davon profitieren.

Wie funktioniert ein Immobilieninvestment?

Das Grundprinzip eines Investments in Immobilien ist es, eine heutige Zahlung gegen zukünftige Einnahmen zu tauschen. Nach dem Kauf einer Immobilie folgen in den nächsten Jahren Mieteinnahmen. Das ist prinzipiell mit dem Kauf einer Aktie vergleichbar, die in der Zukunft eine Dividende abwirft. Ein Immobilieninvestment unterscheidet sich allerdings auch von einer gewöhnlichen Kapitalanlage. Jede Immobilie ist aufgrund von Lage, Zustand und Mieterstruktur einzigartig. Daher ist beim Kauf das Know-how von Experten gefragt. Ein Makler unterstützt Sie bei der Suche nach einem geeigneten Objekt. Wir erleichtern Ihnen den Weg zur Kapitalanlage in Immobilien. Doch kommen wir nun zum Punkt.

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Hausansicht von Oben

Was ist die Rendite bei Immobilien?

Wir haben schon festgestellt, dass ein Investment eine Folge von Zahlungsströmen ist. Eine Auszahlung im Heute wird gegen Einzahlungen in der Zukunft getauscht. Die Rendite beschreibt nun das Verhältnis zwischen der Aus- und den Einzahlungen. Einzahlungen entstehen einerseits aus Mieteinnahmen und andererseits aus Erlösen aus Verkäufen. Der Gewinn aus Veräußerungen ist besonders für sogenannte Projektentwickler interessant und spielt für private Anleger eine untergeordnete Rolle. Es sei an dieser Stelle lediglich gesagt, dass die Wertentwicklung Ihrer Immobilie zu Geld gemacht werden kann, indem Sie einen Verkauf durchführen.

In diesem Blog werden wir auf die Rendite aus Mieteinnahmen konzentrieren. Wir beschreiben jetzt welche Kennzahlen dafür verwendet werden.

Wie kann man die Rendite bei Immobilien berechnen? 

Mietmultiplikator – Kennzahl 1

Eine erste praktische Kennzahl ist der Mietmultiplikator. Er ergibt sich aus dem Verhältnis von Verkehrswert und Jahresnettomiete. Damit gibt er verkürzt an, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis aus der jährlichen Miete erwirtschaftet wird. An dieser Stelle sei aber gesagt, dass es sich beim Mietmultiplikator um ein eher grobes Instrument handelt. Er eignet sich vor allem, um schnell einzuschätzen, ob ein Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der gleichen Lage überteuert ist. Je kleiner der Mietmultiplikator, desto vorteilhafter ist ein Immobilieninvestment. Betrachten wir ein Beispiel:

  • Verkehrswert: 500.000€
  • Jahresnettomiete: 35.000€ 
  • Mietmultiplikator: 500.000/35.000 = 14,3

Bruttomietrendite – Kennzahl 2

Sehr geläufig ist weiterhin die Bruttorendite. Die Berechnung lautet: Bruttorendite = Bruttojahresmiete/Verkehrswert. Mit ihr wird ausgedrückt, wieviel Prozent des Kaufpreises pro Jahr durch die Miete eingenommen wird. In unserem Beispiel wären das 35.000/500.000 = 7%. Sie vernachlässigt allerdings gewisse Kosten. Ratsam ist daher das Rechnen mit Nettowerten, wenn die Immobilie grundsätzlich in Frage kommt.

Nettomietrendite – Kennzahl 3

In die Nettorendite fließen mehr Kosten ein. Daher gibt sie ein genaueres Bild für die Rendite ab. Die Netto-Jahresmiete ergibt sich aus Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus 

  • nicht umlagefähigen Betriebskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Rückstellungen für Reparaturen 
  • Leerstandwagnis
  • Hausgeld

Nehmen wir an, dass diese 25% der Bruttojahresmiete entsprechen. Wir erhalten eine Nettojahresmiete von 26.500€. Auf den Verkehrswert müssen Erwerbsnebenkosten aufgeschlagen werden. Diese bestehen aus Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren. Für unser Beispiel gehen wir von 12% Aufschlag aus. Damit liegt der Nettokaufpreis bei 500.000€ * 1,12 = 560.000€. 

Für die Nettomietrendite ergibt sich dann 26.500€ / 560.000€ = 4,7%.

Eigenkapitalrendite – Kennzahl 4

Die Mietrendite, sowohl brutto als netto, erfasst noch nicht Ihre individuelle Finanzierungsstruktur. Die zu zahlenden Zinsen und Tilgungsraten tauchen noch nicht in der Berechnung auf. Darum bietet die Eigenkapitalrendite im Vergleich den höchsten Detailgrad. 

Sie berechnet sich als: EK-Rendite = Nettoobjektergebnis/Eigenkapital. Damit gibt sie an wieviel Geld jährlich pro selbst eingesetztem Euro an den Anleger zurückfließt. Damit ist sie für eine einzelne Kapitalanlage am aussagekräftigsten.

Das Nettoobjektergebnis ist die Differenz aus Nettojahresmiete und der Summe der jährlichen Annuitätenzahlungen. Nehmen wir nun an, dass die Investitionskosten zu 20% mit EK bestritten werden und ein Darlehen mit jährlichen Annuitäten i. H. v. 15.600€ ausgehandelt wurde. Dann beträgt das Nettoobjektergebnis 10.650€. Das Eigenkapital beträgt 112.000€. Die EK-Rendite beläuft sich dann auf 9,5%!

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Sollten nun Ihr Interesse an einem Immobilieninvestment geweckt worden sein, sind wir gerne für Sie da. Wir unterstützen Sie bei der Identifikation eines geeigneten Objekts und beraten Sie auch in Fragen der Finanzierung.

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Bevor Sie in den Immobilienkauf einsteigen, raten wir Ihnen vorerst Ihre finanziellen Verhältnisse zu überprüfen. Im Idealfall haben Sie bereits einiges an Eigenkapital erspart, zum Beispiel über einen Bausparvertrag.

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