02.05.2023

Indexmiete

Der Weg zur ersten eigenen Immobilie als Kapitalanlage kann schwer sein. Aber geht sie dann in den eigenen Besitz über, ist es mit den Neuheiten und Regelungen noch lange nicht vorbei. Eine der wichtigsten Entscheidungen neben der für die passenden Mieter ist dann die Wahl des Mietvertrags. Immerhin sind Sie als Vermieter lange an diesen Vertrag gebunden, sollten Ihre Mieter langjährig in der Immobilie bleiben. Indexmietvertrag, Mindestmietdauer, Staffelmiete – hier gibt es viele Stichwörter, die die Gestaltung des Mietvertrags massiv beeinflussen können.
Wir werfen diesmal einen genaueren Blick auf den Indexmietvertrag: Was bedeutet das für Vermieter und Mieter und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber von Sorglosmakler.

Themen im Überblick:

Was versteht man unter Indexmiete?

Beim Indexmietvertrag handelt es sich um eine Form der variablen Miete. Die Mietzahlungen sind dabei nicht durch einen vertraglich festgehaltenen Betrag fixiert, sondern setzen sich aus einem Basispreis und einem Indexpreis zusammen. Die Kaltmiete erhöht sich damit, wenn die Verbraucherpreise ebenfalls steigen.
Dabei wird die Indexmiete berechnet und für jeweils ein Jahr festgeschrieben. Im Folgejahr kann sie dann nach schriftlicher Ankündigung neu berechnet werden – jedoch immer nur auf Basis des Index, nicht aus anderen Gründen, wie beispielsweise zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Neuberechnung gilt dabei auch in die andere Richtung. Das heißt: Sollten die Verbraucherpreise und damit die Grundlage für die Indexmiete sinken, können auch Mieter eine Anpassung nach unten erwirken. Hierzu müssen Mieter in diesem Fall ihrem Vermieter eine Neuberechnung der Miete zur Verfügung stellen.

Ist ein Indexmietvertrag gut?

Ob ein Indexmietvertrag eine gute Wahl ist, hängt einerseits von der Betrachtungsperspektive sowie andererseits von der aktuellen wirtschaftlichen Lage in Form des Verbraucherpreisindex ab.
Konkret bedeutet dies: Mietern ist ein Indexmietvertrag gerade in den letzten Monaten oftmals sauer aufgestoßen, da die hohen Inflationsraten so auch enorme Mieterhöhungen nach sich ziehen konnten. Für Vermieter hingegen bringt der Indexmietvertrag derzeit einen gewissen Inflationsschutz mit sich.
Wurde jedoch ein Indexmietvertrag vereinbart, kann in der Regel keine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mehr stattfinden. Dies ist dann nur noch in Ausnahmefällen, das heißt, wenn Modernisierungen durch gesetzliche oder behördliche Bestimmungen veranlasst werden, möglich. Somit ist die Indexmiete sowohl für Mieter als auch für Vermieter nur schlecht planbar.

Wie hoch ist die jährliche Indexanpassung?

Die jährliche Indexanpassung basiert auf dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt jedes Jahr als Bezugsgrundlage für Indexmieten veröffentlicht. Darin spiegelt sich dann die durchschnittliche Inflationsrate des Landes wider. In Abhängigkeit vom Referenzwert „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“ kann dann die Indexmiete angehoben werden.
Auf dieser Basis wird, um die Indexmiete zu berechnen, folgende Formel angewandt:
[(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung
Dabei ist die einzelne Mieterhöhung nicht gedeckelt und kann damit deutlich höher ausfallen als die vorherige Miete. Insgesamt gibt es hierbei jedoch Regularien, sodass auch Mieten aus einem Indexmietvertrag maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Dann doch lieber Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag?

Sowohl Indexmietvertrag als auch Staffelmietvertrag bringen einige Vor- und Nachteile mit sich. So ist der Indexmietvertrag ein gutes Mittel, um extreme Schwankungen der Inflationsraten aufzufangen und Verteuerungen an Mieter weiterzugeben. Gleichzeitig gibt es hier jedoch keine Planungssicherheit, sodass Sie als Vermieter möglicherweise viele Jahre keine nennenswerten Erhöhungen vornehmen können, auch nicht im Falle von Modernisierungen oder sonstigen Anlässen zur Mieterhöhung. Gerade für langjährige Mieter können die Preise so über viele Jahre unterdurchschnittlich bleiben, da die Indexmieten im vergangenen Jahrzehnt stets langsamer stiegen. Ebenso können die Mieten hierdurch jedoch auch steigen, ohne dass eine Verbesserung der Wohnqualität zutrifft.
Auf der anderen Seite bietet die Nutzung eines Staffelmietvertrags eine gute Planbarkeit der Erhöhungen. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter ist für Sie so von Beginn des Mietverhältnisses an absehbar, welche Erhöhungen auf Sie zukommen werden, da diese bereits im Mietvertrag fest verankert werden. Diese sind dann jedoch wenig flexibel, sodass im Fall einer hohen Inflationsrate, wie wir sie im vergangenen Jahr hatten, keine größeren Sprünge bei den Mieterhöhungen möglich sind.

Fazit zur Indexmiete

Auch wenn Indexmieten in den vergangenen Jahren des Immobilien-Booms weniger interessant waren: Die Vereinbarung einer Indexmiete kann sich sowohl für Mieter als auch für Vermieter durchaus lohnen. Denn: Es ist nicht davon auszugehen, dass die Immobilien- und damit auch die Mietpreise weiterhin in dem Ausmaß ansteigen, in dem es bisher der Fall ist. Wer sich also primär gegen die hohe Inflationsrate absichern möchte, ist mit der Indexmiete gut beraten, muss jedoch auch in Kauf nehmen, dass auch Mieter ihr Recht zu einer Senkung der Miete bei entsprechenden Voraussetzungen wahrnehmen können.
Bei der Frage „Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag?“ hingegen kommt es auf die individuellen Präferenzen an: Wenn Sie statt einer Inflationsabsicherung mehr Wert auf einen regelmäßigen und für beide Seiten planbaren Anstieg der Miete legen, kann eine Staffelmiete die bevorzugte Wahl sein. So oder so: Beide Varianten haben ihre Nachteile und müssen sensibel mit ihren zukünftigen Mietern abgestimmt werden.

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