Immobiliennachfrage geht zurück

Wieso sinkt das Interesse an Immobilien?

Die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind stark von der Zinsentwicklung beeinflusst. Die steigenden Zinsen haben dazu geführt, dass sich viele Haus- oder Wohnungssuchende nicht mehr für eine Investition in eine Immobilie entscheiden und so die Immobiliennachfrage zurück geht. Die Kunden haben sich noch nicht an das neue Zinsniveau gewöhnt und sind gedanklich noch in der Niedrigzinsphase, in der Zinssätze zwischen 0,5 – 2 % an der Tagesordnung waren. Die dramatische Korrektur innerhalb so kurzer Zeit hat niemand erwartet und es muss sich erst einmal ein neues Gleichgewicht auf dem Immobilienmarkt finden. Die Finanzierungskosten für eine Immobilie sind deutlich gestiegen, was zu Mehrbelastungen für potenzielle Käufer führt.

Die Unsicherheit aufgrund von steigenden Verbraucher-, Energie- und Materialpreisen sowie Lieferengpässen verstärkt zudem die Zurückhaltung der Kunden. Dies führt dazu, dass sich viele nicht trauen, zum aktuellen Zeitpunkt in eine Immobilie zu investieren.

Themen im Überblick:

Wie hoch sind die Zinsen für Immobilien?

• Beispielrechnung – Mehrbelastung – Prognose bis 2023

Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?

• Immobilienpreise Prognose bis 2025
• Regionaler Ausblick

Wie hoch sind die Zinsen für Immobilien?

Es ist wichtig, die Zinsentwicklung im Auge zu behalten, da sie einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienmarkt und die Immobilienpreise hat.

Beispielrechnung – Mehrbelastung – Prognose bis 2023

Bauvorhaben: Gesamtkosten inkl. Grundstück 600.000 Euro / Kunde bringt netto 5.000 Euro mit und hat 100.000 Euro Eigenkapital

Rechnung 2021: Kredit 500.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 1 % und 2,375 % Tilgungsleistung: 1.406 Euro (Laufzeit 35 Jahre und 2 Monate)

Rechnung 2023: Kredit 500.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 3,80 % und 1,36 % Tilgungsleistung: 2.149,58 Euro (Laufzeit 35 Jahre und 2 Monate)

Dem gleichen Kunden entsteht nun eine Mehrbelastung von 743,58 Euro im Monat. Zudem entspricht die Warmbelastung (Kredit + 350 Euro NK) 50 % vom Nettoeinkommen, was wir nicht empfehlen. Diese sollte maximal 40 %, in absoluten Ausnahmefällen 45 %, wenn z. B. Einkommenssteigerungen fest abzusehen sind, betragen. 

Kaufvorhaben: Kaufpreis 450.000 Euro zzgl. 11 % NK = 499.500 Euro, abzüglich 100.000 Euro Eigenkapital

Rechnung 2021: Kredit 400.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 1 % und 2,375 % Tilgungsleistung: 1.125 Euro (Laufzeit 35 Jahre und 2 Monate)

Rechnung 2023: Kredit 400.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 3,8 % und 1,36 % Tilgungsleistung: 1.720 Euro (Laufzeit 35 Jahre und 2 Monate)

Dem gleichen Kunden entsteht nun eine Mehrbelastung von 595 Euro im Monat. Zudem entspricht die Warmbelastung (Kredit + 350 Euro NK) 41,1 % vom Nettoeinkommen, was schon ziemlich an der Grenze liegt. Die Empfehlung liegt bei maximal 40 %, in absoluten Ausnahmefällen 45%, wenn z. B.  Einkommenssteigerungen fest abzusehen sind.

Knackpunkt: Nicht jeder Kunde hat eine mögliche Laufzeit von 35 Jahren. Daher die gleiche Rechnung mit 27 Jahren Laufzeit, weil Kreditnehmer bspw. 40 Jahre alt oder älter sind.

Rechnung 2021: Kredit 500.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 1 % und 3,23 % Tilgungsleistung: 1.762 Euro (Laufzeit 27 Jahre)

Rechnung 2023: Kredit 500.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 3,8 % und 2,13 % Tilgungsleistung: 2.470 Euro (Laufzeit 27 Jahre)

Dem gleichen Kunden entsteht nun eine Mehrbelastung von 708 Euro im Monat. Zudem entspricht die Warmbelastung (Kredit + 350 Euro NK) 56,4 % vom Nettoeinkommen, was wir nicht empfehlen. Diese sollte maximal 40 %, in absoluten Ausnahmefällen 45 %, wenn z. B. Einkommenssteigerungen fest abzusehen sind, betragen.

Kaufvorhaben: Kaufpreis 450.000 Euro zzgl. 11 % NK = 499.500 Euro, abzüglich 100.000 Euro Eigenkapital

Rechnung 2021: Kredit 400.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 1 % und 3,23 % Tilgungsleistung: 1.409 Euro (Laufzeit 27 Jahre)

Rechnung 2023: Kredit 400.000 Euro: 10 Jahre Zinssatz 3,8 % und 2,13 % Tilgungsleistung: 1.976 Euro (Laufzeit 27 Jahre)

Dem gleichen Kunden entsteht nun eine Mehrbelastung von 567 Euro im Monat. Zudem entspricht die Warmbelastung (Kredit + 350 Euro NK) 46,52 % vom Nettoeinkommen, was wir nicht empfehlen. Die Empfehlung liegt bei maximal 40 %, in absoluten Ausnahmefällen 45%, wenn z. B. Einkommens-steigerungen fest abzusehen sind.

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Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?

Immobilienpreise Prognose bis 2025

Der Immobilienmarkt wird ein neues Gleichgewicht finden bzw. finden müssen – auch im Hinblick auf die Zinsentwicklung. Die aktuelle Lage auf dem Markt führt dazu, dass die Immobiliennachfrage zurück geht, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirken könnte. Eine Korrektur von 10 – 20 % ist durchaus denkbar, jedoch gibt es viel Spekulationen darüber. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt weiterentwickelt.

Neben der Zinsentwicklung spielt auch die Regierung eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt. Sie setzt sich für den klimaneutralen Wohnungsbau ein und versucht dies durch entsprechende Finanzierungslösungen zu fördern. Doch die hohen Baukosten stellen hierbei ein großes Problem dar.

Es gibt einen großen Bedarf an neuem Wohnraum, da wir dem von der Bundesregierung gesetzten Ziel von 400.000 neuen Wohneinheiten deutlich hinterherhinken. Dies führt auch zu einer hohen Immobiliennachfrage auf dem Markt und kann sich auf die Immobilienpreise auswirken. Es bleibt also spannend, wie sich die Immobilienpreise und die Zinsentwicklung in Zukunft entwickeln werden.

Regionaler Ausblick

Obwohl es einige Preiskorrekturen auf regionaler Ebene gibt, bleibt die Immobiliennachfrage weiterhin hoch. Es ist schwer vorherzusagen, wie sich der Immobilienmarkt genau entwickeln wird, da dies von verschiedenen Faktoren abhängt, wie beispielsweise der Inflation, der Zinspolitik der EZB und FED sowie von weiteren staatlichen Maßnahmen, die ergriffen werden können, um die aktuelle Situation zu bewältigen. Zusätzliche staatliche Fördermaßnahmen werden erforderlich sein, um den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen. Allerdings sind die Aussichten für den Immobilienmarkt aufgrund der geplanten Intel-Ansiedlung in der Region um Magdeburg positiv, da dadurch neue attraktive Arbeitsplätze geschaffen werden, was die Einkommen steigern und die Immobiliennachfrage erhöhen wird. Wir sind daher zuversichtlich, dass es in dieser Region – Magdeburg und Umland – nicht zu drastischen Kaufpreisreduzierungen kommen wird.

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