5. August 2021

Hausverkauf mit Wohnrecht – Wie geht das?

Lebenslanges Wohnrecht 

Hausverkauf mit Wohnrecht

Oftmals wollen Eltern ihr Eigenheim eines Tages an ihre Kinder vererben. Um die Kosten einer Erbschaftssteuer zu umgehen, verschenken viele ihr Haus oder ihre Wohnung an die Kinder und stellen durch ein lebenslanges Wohnrecht sicher, dort ungestört ihren Lebensabend verbringen zu können. Auch finanzielle Gründe können Eigenheimbesitzer dazu animieren, ihre Immobilie unter Beibehaltung des Wohnrechts zu verkaufen. 
Was es mit dem Wohnrecht auf sich hat und was die wesentlichen Aspekte sind, wird im Folgenden ausführlicher dargestellt. 

Was bedeutet Wohnrecht?

Unter Wohnrecht auf Lebenszeit versteht man das Recht, welches es Bewohnern unabhängig von den Besitzern erlaubt, eine Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht wird durch den Eigentümer des Hauses oder der Wohnung gewährt und bleibt auch im Falle eines Verkaufs bestehen. Das Recht, die Immobilie zu bewohnen kann sowohl gänzlich als auch teilweise gewährt werden. Dies bedeutet, dass den Nutznießern entweder die Nutzung sämtlicher oder ausgewählter Räume des Hauses zugestanden wird.  

Damit das Wohnrecht im Falle eines Verkaufs der Immobilie gültig bleibt, ist ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Die Regelung des Wohnrechts ist im § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert. 

Hausverkauf und trotzdem Wohnrecht?

Immobilien lassen sich grundsätzlich auch mit einem vereinbarten Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen. Dazu ist keine Einwilligung des Wohnberechtigten notwendig, dessen Wohnrecht durch den Verkauf unangetastet bleibt. Aufgrund der besonderen Konstellation mit dem bestehenden Wohnrecht gestaltet sich ein Verkauf häufig etwas schwieriger. Denn in der Regel wollen die Käufer einer Immobilie über diese durch Eigennutzung oder Vermietung verfügen. Dem steht jedoch das Nutzungsrecht der Berechtigten im Wege. 
Aus diesem Grund findet ein Verkauf einer derartigen Immobilie häufig innerhalb der Familie statt. Zudem ist es möglich, den Wohnberechtigten beim Hausverkauf mit Wohnrecht eine Abfindung zu zahlen, um das Wohnrecht vorzeitig und in beiderseitigem Einverständnis aufzulösen. 

Welche Vorteile hat ein Wohnrecht und vorheriger Hausverkauf?

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht kann für die Beteiligten einige Vorteile mit sich bringen. So kommt es häufig dann zum Einsatz, wenn Eltern ihre Immobilie den Kindern per Schenkung überschreiben, um Erbschaftssteuer einzusparen oder sie an diese verkaufen. Denn der Wert des Wohnrechts wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, was gepaart mit dem Freibetrag von 400.000 Euro zu einer Ersparnis im Vergleich zur Erbschaftsteuer führt. 

Für die Eltern ergibt sich neben der genannten Einsparung der Vorteil einer kostenfreien Nutzung der Wohnung bei gleichzeitiger Befreiung von großen Renovierungsarbeiten, welche die Substanz des Hauses betreffen. Im Grunde ist diesbezüglich der Regeln und Pflichten mit einem Mietverhältnis zu vergleichen (siehe nächster Gliederungspunkt).
Für ältere Menschen ergibt sich zudem der Vorteil, dass sie trotz des Verkaufs der Immobilie in ihrer gewohnten Umgebung bleiben und sich die Mühen eines kostspieligen Umzugs sparen können. Ebenso sollte man nicht unterschätzen, dass es sich dabei um eine einfache und schnelle Kapitalbeschaffung handelt, welche für die Verkäufer mit einem überschaubaren Risiko behaftet ist. 
Weitere nützliche Informationen zum Thema finden Sie hier.

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Was muss man rechtlich bei einem Wohnrecht beachten?

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Wem das Wohnrecht bis ans Lebensende für eine Immobilie gewährt wurde, auf den kommen unterschiedliche Rechte und Pflichten zu. Im Folgenden sind die wichtigsten rechtlichen Aspekte eines Wohnrechtes aufgelistet:

  • Nutzungsrecht: Das Nutzungsrecht bezieht sich nicht nur auf die von den Inhabern des Wohnrechts bewohnten Räume, sondern auch auf die öffentlichen und gemeinschaftlich genutzten Flächen und Räume wie Gärten oder Waschräume.
  • Aufnahmerecht: Die Inhaber des Wohnrechts sind dazu berechtigt, Lebenspartner, Familienmitglieder oder Pflegepersonal in den eigenen Räumen aufzunehmen.
  • Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer ist es nicht erlaubt, die Wohnung zwecks Kontrolle zu besichtigen. 
  • Nebenkosten: Wer das Wohnrecht für eine Immobilie innehat, ist wie in einem Mietverhältnis dazu verpflichtet, seine Nebenkosten inklusive Strom, Wasser und Heizung zu übernehmen.
  • Reparatur und Instandhaltung: Reparaturen innerhalb der bewohnten Räume müssen von den Bewohnern selbst getragen werden, wohingegen die Kosten für größere Reparaturen am Haus, wie etwa Arbeiten am Dach, vom Eigentümer übernommen werden müssen. Auch Instandhaltungsmaßnahmen wie der Winterdienst fallen in den Aufgabenbereich des Eigentümers.
  • Verfall des Wohnrechts: Wie oben erwähnt bleibt das Wohnrecht auch im Falle eines Verkaufs der Immobilie erhalten. Normalerweise erlischt das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Dahinscheiden des Inhabers des Wohnrechts. Im Fall einer Insolvenz des Eigentümers mit einer anschließenden Zwangsversteigerung kann es unter Umständen ebenfalls zu einem Verfall kommen, insofern das Wohnrecht im Grundbuch nicht vorrangig ist.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Ein Wohnrecht darf nur von der oder den begünstigten Personen ausgeübt werden und wird ordnungsgemäß mittels Grundbucheintrag fixiert. Dadurch wird sichergestellt, dass das Wohnrecht auch beim Verkauf der Immobilie gewahrt bleibt. Im Falle eines Verkaufs muss der neue Eigentümer den Grundbucheintrag und damit das Wohnrecht auf Lebenszeit akzeptieren. 

Im Gegensatz dazu ist der Nießbrauch nach § 1068 BGB viel umfangreicher. Denn beim Nießbrauch Wohnrecht handelt es sich um ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Neben dem Wohnrecht in der Immobilie wird auch der Nutznieß in das Grundbuch eingetragen. Dies bedeutet, dass der Begünstigte bzw. der Nießbraucher neben dem Wohnrecht auch den wirtschaftlichen Besitz innehat. Demnach darf er die Immobilie nicht nur Bewohnen, sondern gegebenenfalls auch vermieten und den Ertrag behalten. Da er jedoch nicht der Eigentümer ist, ist er nicht dazu berechtigt, die Immobile zu verkaufen oder zu vererben. 

Mit den Rechten gehen auch Pflichten einher, welche den Inhaber des Nießbrauch Wohnrechts dazu verpflichten, im Sinne des Eigentümers zu wirtschaften und das Objekt zu pflegen. Demnach trägt er auch die Kosten der Instandhaltung. 

Kompetente Beratung in Sachen Hausverkauf mit Wohnrecht

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht bringt Vorteile, aber auch Unbekanntes und Unsicherheiten mit sich. Zudem gibt es viele verschiedene Modelle und Möglichkeiten, Vorteile aus dieser Konstellation zu schlagen. So können Immobilien mit Wohnrecht beispielsweise als sichere Kapitalanlage dienen oder perspektivisch als Eigenheim genutzt werden. 
Falls der Verkauf nicht innerhalb der Familie stattfindet, ist es eine große Herausforderung, die passende Zielgruppe auszumachen und auf die richtige Weise anzusprechen. 
Lassen Sie sich deshalb von unseren erfahrenen Immobilienmaklern hinsichtlich Vermarktung und Verkauf ausgiebig beraten und testen Sie unser digitales Online Angebotsverfahren.

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