15. Oktober 2020

Hausverkauf bei Trennung oder Scheidung

Am Tisch nach der Scheidung

Scheidungen in Deutschland

Schaut man auf die Scheidungsquote Deutschlands der letzten 20 Jahre, so ging diese ab 2005 gemächlich zurück (Statista GmbH, 2020). Auch laut Statistischem Bundesamt nahm die Anzahl an Scheidungen in den letzten Jahren immer mehr ab. Während sich im Jahr 2017 153.500 der Ehen haben scheiden lassen, betrug die Zahl 2019 nur noch 148.066 (Statistisches Bundesamt, 2019). Auch ist absehbar, dass in den nächsten 25 Jahren rund 36% aller in Deutschland geschlossenen Ehen geschieden werden.

Gehen Lebenspartner oder Ehepaar getrennte Wege, ist mit dieser einschneidenden Entscheidung nicht nur die Frage nach Vermögen sowie Unterhalt und Versorgung der Kinder. Auch, was mit dem bisher gemeinsam geteilten Lebenswohnraum passieren soll, ist von wesentlichem Interesse für beide Parteien. Denn wer wird nun dort wohnen bleiben? Bei wem werden die Kinder leben? Trennen sich beide von der gemeinsamen Immobilie und suchen sich ein neues zu Hause? Diese Fragen müssen für die Scheidungsparteien geklärt sein. Nicht selten entwickeln sich bei der Klärung dieser Themen Auseinandersetzungen. Oft kommt ein Scheidungsverfahren erst voran, wenn sich über die Verwendung des Hauses/der Wohnung geeinigt werden konnte.

Außerdem müssen Ex-Ehepartner mindestens ein Jahr getrennt sein, bevor es zu einer Scheidung kommen kann. Die Absicht hinter dieser Regelung ist, dass beide Parteien dadurch genügend Zeit erhalten, um sich ihrer Entscheidung sicher zu sein.

Rolle des Ehevertrags bei einem Haus-/Wohnungsverkauf

Ohne Ehevertrag:

Für den Fall, dass bei der Eheschließung kein Ehevertrag aufgesetzt wurde, leben beide Ehepartner in der sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das heißt, dass das gemeinsam erworbene Vermögen, welches nach Heirat in die Ehe einfließt, bei der Scheidung geteilt werden muss.

Da ein Partner in den wenigsten Fällen den anderen nach der Trennung auszahlen kann, wenn es um die Hälfte der gemeinsamen Immobilie geht, kommt es häufig zum Zwangsverkauf. Dabei wird aber nicht annähernd der tatsächliche Marktwert des Objektes erzielt. Deshalb ist es sinnvoller und wirtschaftlich klüger für beide Parteien, sich gemeinsam auf einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie einzulassen.

Um so wenig wie möglich Stress zu haben, kann ein Immobilienmakler die Arbeit des Immobilienverkaufs übernehmen. Da scheidungsbedingte Verkäufe oft mit Auseinandersetzungen verbunden sind, wird so auch die Last der Streitigkeiten abgenommen.

Mit Ehevertrag:

Durch einen Ehevertrag mit konkreten Regelungen kann den genannten Zwangsverkäufen mit Wertverlust entgegengewirkt werden. Im Ehevertrag muss dann festgelegt sein, wer der Eigentümer der gemeinsamen Immobilie bleibt. Dieser muss dann seinen Ehepartner monatlich auszahlen.

Solch eine Regelung wird auch festgeschrieben, sollte einer der Ehepartner bereits ein Haus/eine Wohnung in die Ehe mit einbringen. Dann ist durch den Ehevertrag schriftlich festgesetzt, dass der Eigentümer bei Scheidung seine Immobilie behält.

Wohneigentum: Trennungsphase

Eine Trennung hat dann begonnen, wenn mindestens einer von beiden Ehepartnern den Wunsch zur Trennung/Scheidung äußert. Der genaue Zeitpunkt ist hier wichtig, denn er muss im Scheidungsantrag angegeben werden und entscheidet somit darüber, wann das Trennungsjahr endet. Die Trennungsphase umfasst also den Zeitraum der Trennung bis zur Scheidung.

Die Nutzung des gemeinsamen Wohneigentums während der Trennungsphase ist abhängig vom Einzelfall. Laut Gesetz wird davon ausgegangen, dass die Immobilie nach Scheidung zwischen den Ehepartnern aufgeteilt wird- sofern dies die baulichen Gegebenheiten ermöglichen. Daher ist eine Zuweisung (gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung) nur in seltenen Fällen erforderlich. Denn selbst, wenn einer der Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie wäre, wird dies nicht als Zuweisungsgrund in der Trennungsphase wirksam. Darüber hinaus reichen auch „übliche“ Unannehmlichkeiten, die in einer Trennungsphase zu erwarten sind, als Zuweisungsgrund nicht aus.

Dennoch kann von jedem Ehepartner verlangt werden, dass ihm der andere das gesamte Objekt oder einen Teil dessen überlässt. Dies ist der Fall, wenn „unbillige Härte“ vermieden werden soll. Diese liegt vor, wenn ein bestimmter Sachverhalt eine bestimmte Rechtsfolge nach sich zieht. Also zum Beispiel dann, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass das Zusammenwohnen mit dem Ehepartner für ihn selbst oder Schutzbefohlene Kinder erhebliche Folgen nach sich ziehen würde.

Hinweis: Sollte der Mit- oder Alleineigentümer der Immobilie diese während der Trennungsphase verlassen wollen oder müssen, so ändert das nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Es ist sogar möglich, dass dieser vom in der Immobilie verbliebenen Ehepartner eine Nutzungsentschädigung erhält, welche sich an der Höhe der ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.

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Wohneigentum – Scheidung

Wer nach der Scheidung das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung nutzen darf, wird durch das Scheidungsverfahren geklärt. Hier spielen unter anderem Faktoren wie Alter und Gesundheit der Ehepartner eine entscheidende Rolle, aber auch individuelle finanzielle Aufwendungen der Vergangenheit und besondere Umstände des Lebensunterhaltes oder auch die Nähe zum Arbeitsplatz. Im Mittelpunkt der Entscheidungen steht jedoch das Wohl der Kinder. Deshalb wird auch bei gemeinsamem Mieteigentum die Nutzung dessen in der Regel dem Ehepartner zugesprochen, bei dem sich die Kinder aufhalten.

Sollte jedoch einer von beiden Partnern Alleineigentümer der Immobilie sein, so muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Denn nur besondere Umstände rechtfertigen nach Scheidung somit eine Zuweisung an den Nichteigentümer. Hierbei kann das Wohl der gemeinsamen Kinder entscheidend sein. Darüber hinaus besteht für den Alleineigentümer immerhin ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Der Anspruch wird meistens in Form eines Mietvertrags zu ortsüblichen Konditionen erreicht, welcher den verbleibenden Partner nach Scheidung zu Zahlungen verpflichtet. Entfallen tut dieser Anspruch aber, sofern die Unterhaltsberechnungen schon berücksichtig wurden.

Kosten und Ausgleichsanspruch

Wer von den Ehepartnern für Kosten wie Kreditraten oder Nebenkosten aufzukommen hat wird in der Regel über das Innen- und Außenverhältnis entschieden. So wird sich eine kreditgebende Bank an den Darlehensnehmer werden, öffentliche Kosten wie zum Beispiel Steuern oder Gebühren werden meist vom beiden Eigentümer entrichtet werden müssen. Geht es um die Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Gas, sind diese stets von demjenigen zu zahlen, der die Immobilie nutzt. Wurden hier auch schon die Unterhaltsberechnungen berücksichtigt, ist dies entscheidend.

Immobilienverkauf, -übertragung und -versteigerung

Für den Fall, dass nach der Trennung beide Ehepartner Eigentümer der gemeinsamen Immobilie bleiben wollen, müssen diese klare und eindeutige Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen zu schaffen. Damit zusammenhängend ist zu klären, wie lange überhaupt die Phase der gemeinsamen Eigentümerschaft nach der Scheidung andauern soll. In der Regel markiert eine verbleibende gemeinsame Eigentümerschaft den Übergang bis zum Hausverkauf oder zur Überschreibung eines Eigentumsanteils des Objektes von einem Ehepartner auf den anderen.

Steht ein Haus- oder Wohnungsverkauf an, ist es ratsam, dass sich die Ehepartner zur Ermittlung des Markt- und Verkaufswertes einen unabhängigen Gutachter oder einen Makler an die Seite zu holen. So wird sichergestellt, dass der ermittelte Wert nicht von einem der Ehepartner in Frage gestellt wird und es nicht zu Streitigkeiten kommt. Der Ehepartner, welcher den anderen entschädigen muss, macht dies in Form einer Auszahlung oder der Eigentumsanteil wird im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Es kann auch zur Einigung darüber kommen, dass Verbindlichkeiten aus einem laufenden Darlehen übernommen werden oder auf die Unterhaltungszahlung verzichtet wird, wenn derjenige Ehepartner alleiniger Eigentümer wird.

Dabei hat jedoch auch die kreditgebende Bank mitzuentscheiden. Diese wird den Ehepartner nur dann aus der Mithaftung entlassen, sofern die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des verbleibenden Ehepartners ausreichen, um zukünftig alleine für diese Verbindlichkeiten aufzukommen.

Sollte aber nur einer von beiden Ehepartner das gemeinsame Objekt verkaufen wollen, so kann er eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht nach der Scheidung beantragen. Jedoch nur im Klageverfahren und dies bringt auch ein gewisses Risiko mit sich, denn bei Teilungsverfahren wird in der Regel nicht der Verkaufswert erzielt, den man bei einem gängigen Hausverkauf ermittelt und erzielt hätte. Sogar kann der Wert im Teilungsverfahren so gering ausfallen, dass er nicht mal die anstehenden Schulden der Eheleute deckt. So müssten diese für die restliche aufkommenden Schulden fortan ohne jede Immobiliensicherheit haften.

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Fazit

Sollte es zur Scheidung zweier Eheleute kommen, ist es ratsam eine eindeutige, aber schnelle Einigung über Nutzung und Besitz der gemeinsamen Immobilie zu finden. Dabei ist es hilfreich eine dritte unabhängige Partei an der Seite zu haben. So lässt sich ein klarer finanzieller und rechtlicher Schlussstrich für beide Eheleute ziehen. Sorglosmakler steht ihnen für eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung zur Seite, mit dieser Sie eine erste Schätzung des gemeinsamen Hauses oder der Wohnung erhalten

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