Einführung in die Grunderwerbsteuerreform 2025
Ab dem Jahr 2025 tritt in Deutschland eine umfassende Reform der Grunderwerbsteuer in Kraft. Ziel dieser Gesetzesänderung ist es, steuerliche Schlupflöcher zu schließen, für mehr Fairness beim Immobilienerwerb zu sorgen und eine gerechtere Besteuerung sicherzustellen. Insbesondere sogenannte „Share Deals“ standen in der Kritik, da große Investoren hier bisher häufig die Grunderwerbsteuer umgehen konnten – ein Vorteil, der privaten Käufern meist nicht offenstand. Die Reform soll dieses Ungleichgewicht ausgleichen und gleichzeitig bestimmte Übertragungen, etwa innerhalb der Familie, entlasten.
Wesentliche Änderungen der Grunderwerbsteuer ab 2025
Die Grunderwerbsteuerreform bringt eine Reihe signifikanter Änderungen mit sich. Eine der zentralen Neuerungen ist die Absenkung der Beteiligungsschwelle bei Share Deals: Bisher war ein Grunderwerb steuerpflichtig, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen wurden – diese Schwelle wird ab 2025 auf 90 % gesenkt. Damit sollen steuerfreie Gestaltungen erschwert werden.
Zudem wird die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer neu definiert. In Zukunft zählen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch Nebenleistungen wie Maklergebühren oder Verpflichtungen zur Bauleistung stärker in die Berechnung hinein. Außerdem werden bestimmte Kapitalgesellschaften, die bislang von der Steuerpflicht ausgenommen waren, künftig stärker einbezogen.
Steuerliche Behandlung von Share Deals und Asset Deals ab 2025
Die Neuregelung bringt vor allem bei der Unterscheidung zwischen Share Deals (Kauf von Gesellschaftsanteilen) und Asset Deals (Kauf des Objekts selbst) Änderungen mit sich. Bei Share Deals wird es künftig schwieriger, durch geschickte Verteilung der Anteile unter verschiedenen Erwerbern die Steuer zu umgehen. Die neue 90 %-Schwelle greift auch dann, wenn mehrere Personen gemeinsam Anteile kaufen und innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren die Schwelle überschreiten.
Bei Asset Deals bleibt der direkte Erwerb einer Immobilie weiterhin steuerpflichtig, doch durch die neue Bemessungsgrundlage kann sich die Steuerlast erhöhen. Für Käufer und Verkäufer ist es daher essenziell, den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert und alle vereinbarten Leistungen genau zu dokumentieren, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden.
Begünstigungen für Familienübertragungen und Sonderregelungen
Trotz der Verschärfungen sieht die Reform auch steuerliche Begünstigungen vor – insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie. So bleiben Schenkungen und Erbschaften zwischen engen Verwandten weiterhin grunderwerbsteuerfrei, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Auch Übertragungen zwischen Ehepartnern oder an Kinder können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erfolgen.
Neu hinzugekommen sind Sonderregelungen für Familiengesellschaften, die langfristig Immobilien gemeinsam verwalten und nutzen. Hier soll die Steuerlast möglichst gering gehalten werden, um generationenübergreifenden Vermögensaufbau nicht zu behindern.
Übergangsregelungen und Inkrafttreten der Reform
Die Grunderwerbsteuerreform tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Für bereits begonnene oder geplante Transaktionen gelten Übergangsregelungen. So werden Verträge, die vor diesem Stichtag abgeschlossen, aber noch nicht vollzogen wurden, unter bestimmten Umständen noch nach altem Recht beurteilt.
Entscheidend ist hierbei der sogenannte wirtschaftliche Übergang, also wann die tatsächliche Verfügungsmacht über die Immobilie oder die Gesellschaftsanteile übergeht. Käufer und Verkäufer sollten daher prüfen lassen, ob eine Transaktion noch unter die alte Rechtslage fällt oder bereits die neuen Vorschriften greifen.
Handlungsempfehlungen für Immobilienkäufer und -verkäufer
Die Reform bringt für alle Beteiligten im Immobilienbereich neue Herausforderungen, aber auch Gestaltungsmöglichkeiten mit sich. Käufer sollten vor dem Erwerb genau prüfen, welche Nebenkosten und zusätzlichen Leistungen zur Bemessungsgrundlage zählen könnten. Bei Share Deals ist besondere Sorgfalt bei der Beteiligungsstruktur und dem Zeitrahmen geboten.
Verkäufer wiederum sollten bestehende Vertragsmodelle überarbeiten und ihre Verkaufsstrategien anpassen. Auch die frühzeitige steuerliche Beratung kann helfen, unerwartete Belastungen zu vermeiden. Für Familien empfiehlt es sich, geplante Übertragungen rechtzeitig juristisch und ste
🔎 Praxisbeispiel aus Magdeburg: Grundsteuerreform 2025 – So trifft sie Eigentümer
Frau Müller ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses im Magdeburger Stadtteil Ottersleben. Das Haus wurde 1998 gebaut und steht auf einem 600 m² großen Grundstück. Bisher zahlte sie jährlich 360 € Grundsteuer – auf Basis des alten Einheitswerts von 1964.
🧾 1. Neue Berechnungsgrundlage ab 2025:
Durch die Grundsteuerreform wird der Steuerwert nicht mehr nach jahrzehntealten Einheitswerten berechnet, sondern basiert auf aktuellen Marktdaten wie Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Gebäudezustand.
Bodenrichtwert Ottersleben (2025): 140 €/m²
Grundstückswert: 600 m² × 140 € = 84.000 €
Gebäudewert geschätzt: 180.000 € (altersangepasst)
Neuer Gesamtwert laut Finanzamt: 264.000 €
💸 2. Neuer Hebesatz – neue Belastung:
Das Land Sachsen-Anhalt führt mit der Reform einen durchschnittlichen Hebesatz von ca. 0,001875 ein (kann je nach Kommune variieren).
➤ Berechnung: 264.000 € × 0,001875 = ca. 495 € jährlich
➤ Ergebnis: +135 € jährlich mehr, das entspricht einer Steigerung von 37,5 % gegenüber den bisherigen 360 €
🛑 3. Was, wenn die Angaben falsch sind?
Frau Müller bemerkt, dass im Bescheid ihre Wohnfläche mit 160 m² angegeben wurde – tatsächlich sind es nur 130 m². Das wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Steuer aus.
➤ Sie legt Widerspruch ein und beantragt eine Korrektur – mit Erfolg: Der Bescheid wird neu berechnet, und die Steuer sinkt leicht auf 472 € jährlich.
💡 Fazit für Eigentümer:
Was für Frau Müller eine Mehrbelastung von 135 € jährlich bedeutet, kann für Eigentümer mit mehreren Immobilien einen vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen.
→ Unser Tipp:
Prüfen Sie Ihre Grundsteuerbescheide sorgfältig. Fehlerhafte Angaben oder veraltete Wohnflächen können bares Geld kosten. Der Sorglosmakler unterstützt Sie bei der Prüfung und möglichen Einsprüchen – kompetent, lokal und rechtssicher.
Lassen Sie sich professionell begleiten – mit dem Sorglosmakler
Die Grunderwerbsteuerreform 2025 erfordert fundiertes Wissen und eine vorausschauende Planung. Der Sorglosmakler steht Ihnen mit umfassender Expertise zur Seite – von der ersten Einschätzung bis zur sicheren Vertragsabwicklung. Ob Kauf, Verkauf oder Übertragung innerhalb der Familie: Wir sorgen dafür, dass Sie optimal vorbereitet sind und keine bösen Überraschungen erleben.
