Wer beim Immobilienkauf einen Blick in das Grundbuch wirft, wird hin und wieder über einen speziellen Begriff stolpern: Grunddienstbarkeiten finden sich in vielen Fällen als fester Bestandteil im Grundbuch wieder. Aber was genau ist eine Grunddienstbarkeit und was bedeutet dies für Sie als Käufer und Eigentümer? Wir fassen Ihnen die wichtigsten Aspekte rund um das Thema zusammen.
Themen im Überblick:
- Was ist eine Grunddienstbarkeit?
- Wo werden Grunddienstbarkeiten eingetragen?
- Welche Arten gibt es?
- Welche Regeln und Rechte gibt es zu beachten?
- Fazit
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Mit einer Grunddienstbarkeit räumt der Eigentümer eines Grundstücks einem Eigentümer eines anderen Grundstücks, meist einem Nachbarn, gewisse Rechte ein. Inhaber der Grunddienstbarkeit ist dann derjenige, der von dem festgehaltenen Recht profitiert, zum Beispiel der Nachbar. Eine Grunddienstbarkeit kann demnach zum Beispiel ein Wegerecht, also die Mitbenutzung gewisser Zuwege oder einer Einfahrt betreffen, wenn beispielsweise nur so ein dahinterliegendes Grundstück erreicht werden kann. Aber auch Duldungen und Unterlassungen können mit der Grunddienstbarkeit geregelt werden. Das dienende Grundstück ist dabei immer jenes Grundstück, dass durch die Grunddienstbarkeit belastet wird.
In § 1016 des Bürgerlichen Gesetzbuches „Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit“ gibt dies wie folgt wieder: „Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.“
Was jedoch klar sein muss: Im Gegensatz zu anderen rechtlichen Aspekten können mit der Grunddienstbarkeit nur einzelne Rechte eingeräumt oder ausgeschlossen werden. Diese sind dann speziell für das Grundstück oder die Immobilie gültig und sind auch bei Eigentümerwechsel entsprechend auf die neuen Eigentümer übertragbar. In diesem Aspekt ist die Grunddienstbarkeit daher von Wohn- und Nießbrauchsrechten abzugrenzen, da diese nicht für das Grundstück oder die Immobilie im Allgemeinen, sondern für einzelne Personen gültig sind.
Ziel ist es, gerade zwischen nah beieinander liegenden Grundstücken und Nachbarschaften Rechtsverhältnisse zwischen den Parteien zu regeln. Außerdem kann es für Hinterliegergrundstücke eine wichtige Voraussetzung sein, um diese nutzbar zu machen, zum Beispiel über einen Zuweg.
Wo werden Grunddienstbarkeiten eingetragen?
Damit eine Grunddienstbarkeit gültig wird, muss sie zwingend in das Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen werden. Dabei müssen vor allem Art, Umfang und Inhalt klar definiert werden. Gilt das Wegerecht beispielsweise nur zu bestimmten Uhrzeiten oder unter besonderen Voraussetzungen, müssen diese definiert und schriftlich verankert werden.
Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, die Grunddienstbarkeit auch im Grundbuch des begünstigten Grundstücks einzutragen. Die ist jedoch nicht verpflichtend. Für die Gültigkeit relevant ist daher nur die Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks.
Welche Arten gibt es?
Insgesamt gibt es drei Arten. Die vermutlich üblichste ist dabei die Nutzungsgewährung. Hierbei wird einer Partei ein Recht zur Nutzung des Fremdgrundstücks gewährt, zum Beispiel um einen verkürzten Weg zum Grundstück zu erlangen (Grunddienstbarkeit Wegerecht) oder um ein anderes Grundstück mit Leitungen auszustatten (Grunddienstbarkeit Leitungsrecht).
Zudem kann vereinbart werden, dass gewisse Handlungen unterlassen werden müssen. Das kann zum Beispiel in Form von Bebauungsbeschränkungen erfolgen, sodass der einen Partei zum Beispiel eine freie Sicht gewährt werden kann.
Eine letzte Art der Grunddienstbarkeiten stellt die Duldungspflicht dar. Hierbei vereinbaren die Eigentümer, dass beispielsweise ein gewisses Maß an Schmutz oder Lärmbelästigung geduldet wird. All diese Grunddienstbarkeiten werden jedoch nur mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam.
Welche Regeln und Rechte gibt es zu beachten?
Ist die Grunddienstbarkeit einmal im Grundbuch verankert, ist diese auch wirksam. Dennoch gibt es auch im Laufe der Jahre Regeln und Rechte, die beachtet werden sollten. Gerade als Neu-Eigentümer muss Ihnen daher bewusst sein, dass die Grunddienstbarkeit rechtlich weiterhin Bestand hat, wenn Sie das Haus erwerben – ausgenommen, es war Gegenstand einer Zwangsversteigerung.
In der Praxis geht damit oftmals einher, dass der Inhaber der Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks ein Entgelt für die Vereinbarung zahlt. Dies kann einerseits für die Nutzung, andererseits jedoch auch aus einem anderen Grund gewährt werden: Da mit einer Grunddienstbarkeit das dienende Grundstück ein Stück weit als belastet und abhängig betrachtet wird, mindert dies auch den Wert des Grundstücks.
Darüber hinaus kann die Aufhebung einer Grunddienstbarkeit relativ komplex werden, denn sie setzt das Einverständnis beider Parteien voraus. Nur, wenn beide Parteien zustimmen, kann die eingetragene Grunddienstbarkeit aufgelöst werden.
Dies gilt nicht, wenn von vornherein eine auflösende Bedingung an die Grunddienstbarkeit geknüpft wurde, zum Beispiel in Form einer zeitlichen Befristung. In diesem Fall endet die Grunddienstbarkeit mit Ablauf der Befristung, auch, ohne dass beide Parteien der Auflösung erneut zugestimmt haben, und wird automatisch gelöscht. Ebenso wird die Grunddienstbarkeit automatisch ungültig, wenn sie beispielsweise aufgrund einer baulichen Veränderung überflüssig wird.
Fazit
Gerade für Immobilien, die in einer kleinen Baulücke Platz gefunden haben, ist die Grunddienstbarkeit oftmals ein unerlässliches Gut – durch die Grunddienstbarkeit Wegerecht und die Grunddienstbarkeit Leitungsrecht lassen sich solche Grundstücke überhaupt erst erschließen. Gerade dann, wenn eine Immobilie in Ihr Eigentum übergeht, sollten Sie jedoch alle Grunddienstbarkeiten beachten und akzeptieren, denn eine Löschung wird in vielen Fällen nur schwer möglich sein.
Sollten Sie selbst auf eine Grunddienstbarkeit zurückgreifen müssen, achten Sie vor allem auf die korrekte Verankerung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch – nur so können Sie wirklich davon ausgehen, das Recht dauerhaft zu erlangen.
