, 30. März 2021

Erbschaftsteuer bei Immobilien: Was ist zu beachten?

Der Sorglosmakler Ratgeber klärt auf zur Erbschaftssteuer rund um die Immobilie.

Wer eine Immobilie erbt, ist in den allermeisten Fällen zur Zahlung von Erbschaftssteuer verpflichtet – vorausgesetzt natürlich, das Erbe wird angenommen. In Deutschland unterliegen sämtliche Erbschaften dem Gesetz nach der Steuerpflicht. Über die genaue Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer entscheiden der Wert der Immobilie und der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Im Folgenden erfahren Sie nicht nur, welche Steuersätze und Freibeträge es gibt, sondern auch, wie Sie die Erbschaftssteuer bei Immobilien umgehen können.

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Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Entscheidet sich der Erbe dazu, das Erbe anzunehmen, ist er dazu verpflichtet, das Finanzamt, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war, innerhalb von drei Monaten nach Tod des Erblassers über die Erbschaft zu informieren. Andernfalls drohen ernstzunehmende Konsequenzen. Im Rahmen des Schriftverkehrs wird das Finanzamt darüber entscheiden, ob der Erbe eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben hat. Ist das der Fall, wird das Finanzamt anhand unterschiedlicher Informationen zum geerbten Vermögen prüfen, ob der Erbe Erbschaftssteuer zu zahlen hat.

Dabei gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Steuersätze und Freibeträge. Kommt das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass Erbschaftssteuer anfällt, wird es den Erben zur Zahlung auffordern. Bis dahin können durchaus ein bis zwei, maximal aber vier Jahre vergehen. Danach ist die Erbschaftssteuer verjährt. Grundsätzlich werden Erben nach dem Erbschaftsrecht in drei Steuerklassen unterteilt, die sich alleine aus dem Verwandtschaftsverhältnis ergeben: Steuerklasse I, Steuerklasse II und Steuerklasse III. Steuerklasse I betrifft Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern. Steuerklasse II bezieht sich auf Geschwister, Nichten, Neffen, Ehepartner nach Scheidung, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Steuerklasse III schließlich betrifft alle weiteren Erben, die in Steuerklasse I und Steuerklasse II nicht genannt sind.

Je nachdem, zu welcher Steuerklasse der Erbe gehört, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Steuersätze, die im Hinblick auf die Erbschaftssteuer bei Immobilien entscheidend sind.

Zu versteuernde
Erbschaft nach Abzug
der Freibeträge
Steuerklasse 1Steuerklasse 2Steuerklasse 3
Steuerklasse 1bis zu 75.000€7%15%30%
bis 300.000€11%20%30%
bis 600.000€15%25%30%
bis 6.000.000€19%30%30%
bis 13.000.000€23%36%50%
bis 26.000.000€27%40%50%
über 26.000.000€30%43%50%

Erbschaftsteuer Freibetrag: Wann muss ich zahlen?

Sämtliche gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftssteuer sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Die Pflicht, Erbschaftssteuer zu zahlen, entsteht in aller Regel mit dem Tod des Erblassers. Fällig ist sie frühestens mit Bekanntgabe des Erbschaftssteuerbescheids. Das Finanzamt kann die Steuerschuld in Einzelfällen aber auch ganz oder teilweise stunden, wenn die Summe an Erbschaftssteuer, die der Erbe zu zahlen hat, sehr hoch ist. In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt einen Antrag auf Ratenzahlung zu stellen. Um zu verhindern, dass die Summe an Erbschaftssteuer die eigenen Finanzen sprengt, empfiehlt es sich unbedingt, den Erbschaftsteuer Freibetrag für Immobilien, den das Gesetz einräumt, vollumfassend in Anspruch zu nehmen. Der höchste Erbschaftsteuer Freibetrag bei Immobilien in Höhe von 500.000 Euro entfällt auf Ehepaare. Danach folgen Kinder (400.000 Euro), Enkelkinder (200.000 Euro), Eltern (100.000 Euro), Großeltern (100.000 Euro), Ehepartner nach Scheidung (20.000 Euro), Geschwister (20.000 Euro), Stiefeltern (20.000 Euro), Schwiegerkinder (20.000 Euro) und Schwiegereltern (20.000 Euro). Auch bei allen übrigen Erben beläuft sich der Erbschaftsteuer Freibetrag bei Immobilien auf 20.000 Euro. Damit keine Erbschaftssteuern anfallen, muss der Gesamtwert der Immobilie unter dem genannten Steuerfreibetrag liegen.

Erbschaftssteuer bei Immobilien umgehen?

Neben der Nutzung der Steuerfreibeträge gibt es noch einige andere Möglichkeiten, die Erbschaftsteuer bei Immobilien zu umgehen. Vermacht ein Erblasser dem Ehepartner oder den Kindern zum Beispiel sein Eigenheim, in dem er bis zu seinem Tod gelebt hat, so entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien. Voraussetzung ist, dass der Erbe zum einen innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Erbschaft einzieht, zum anderen vorhat, für mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen zu bleiben. Wird das Eigenheim in dieser Zeit dennoch verkauft oder vermietet, fällt rückwirkend Erbschaftssteuer an. Wer also die Erbschaftsteuer  umgehen möchte, muss die geerbte Immobilie für mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz ausweisen. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Beschränkung von 200 Quadratmetern Fläche. Alles, was darüber liegt, muss wiederum versteuert werden. 

Eine weitere Möglichkeit, die Erbschaftsteuer bei Immobilien zu umgehen, liegt vor, wenn der Erbe nachweisen kann, die Immobilie aus dringenden Gründen verkaufen zu müssen – so zum Beispiel, weil er in ein Altenheim zieht. Ebenfalls umgehen lässt sich die Erbschaftssteuer beim Verschenken einer Immobilie. Dabei muss der Erbe nicht einmal unbedingt auf sein Nutzungsrecht verzichten. Wichtig ist, dass eine Schenkung immer durch einen notariell beurkundeten Vertrag beglaubigt wird, damit es nicht zu Missverständnissen kommt.

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Wer eine Immobilie erbt, muss jede Menge Entscheidungen treffen – darunter auch, was nun mit dem Objekt zu geschehen hat. Erben, für die ein Umzug, das Ausschlagen des Erbes oder eine Vermietung nicht in Frage kommt, haben natürlich immer auch die Möglichkeit, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Damit das Verkaufsvorhaben von Erfolg gekrönt ist, gilt es, frühzeitig eine objektive Wertermittlung zu beauftragen. Dabei werden Kriterien wie Größe, Umfeld, Modernisierungsstand und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie mit herangezogen. Im Idealfall beauftragen Erben einen kompetenten Makler, der eine große Sicherheit bieten kann, weil er jahrelange Erfahrung darin hat, den richtigen Preis zu finden – und auf diese Art und Weise einen hohen Verkaufserlös zu erzielen. Wir, das Team von Sorglosmakler, sind immer für Sie da, wenn es darum geht, eine geerbte Immobilie zu verkaufen. Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Netzwerk in allen Fragen rund um die Erbschaftsteuer bei Immobilien zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

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