18.03.2023

Entwicklung der Bauzinsen und was das für den Immobilienmarkt zu bedeuten hat

Inhaltsverzeichnis

  1. Weshalb die Zinsen steigen

Lange waren die Bauzinsen auf einem Rekordtief, was das Bauen für viele Leute erschwinglich und zu einer guten Alternative zum Mieten oder gar zum Renovieren von Bestandsimmobilien gemacht hat. In den letzten eineinhalb Jahren hat sich das jedoch geändert: Die Bauzinsen steigen wieder bemerkbar in die Höhe, ebenso wie alle anderen Kosten am Bau. Gerade solche Bauherren, die vor zehn Jahren eine nun endende Zinsbindung unterschrieben haben, stehen oftmals vor enormen finanziellen Herausforderungen oder müssen gar den Verkauf des Eigenheims in Betracht ziehen. 

Aber wie sieht die Entwicklung der Bauzinsen in der Zukunft aus? Wird Bauen wieder zum Luxusgut? Und welche Auswirkungen haben die preislichen Veränderungen auf den Immobilienmarkt? All das haben wir, die Immobilienmakler von Sorglosmakler Ihnen im Ratgeber zusammengefasst.

Themen im Überblick:

Weshalb die Zinsen steigen

Bereits zu Beginn der Coronakrise haben sich Veränderungen auf dem Markt angedeutet: Durch erschwerte oder unterbrochene Lieferketten stiegen die Baustoffpreise in die Höhe und verärgerten damit einige Bauherren. 

Seit dem Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine im Jahr 2022 hat sich Lage weiter zugespitzt. Die mittlerweile vollständig ausbleibenden russischen Gaslieferungen haben die Energiepreise in Deutschland sowie die gesamtwirtschaftliche Unsicherheit nochmals erhöht. Die nach wie vor gestörten Lieferketten belasten noch immer die deutsche Wirtschaft. Neue Beschaffungswege, Ressourcenknappheit und insbesondere die damit verbundene Verteuerung der Produktionskosten durch stark gestiegene Energiekosten führten und führen immer noch unweigerlich zu steigenden Preisen. Speziell die energieintensive Produktion von Baustoffen ist hiervon betroffen – und lässt das Bauen für viele zu einem kostenintensiveren Prozess werden als zunächst geplant.

Egal ob Holz, Beton, Stahl, Porotonstein, Bitumen oder Dämmplatten – die Baustoffpreise haben sich deutlich verteuert. Das zeigt beispielsweise auch eine aktuelle Studie von Pricewaterhouse-Cooper 2022 zur Preisentwicklung in der Baubranche, in der davon ausgegangen wird, dass die Preise noch für bis zu zwei Jahre steigen werden. Die Preistreiber sieht PwC dabei hauptsächlich in den Lieferengpässen und der Rohstoffknappheit. Aber auch der Fachkräftemangel und neue gesetzliche Anforderungen spielen bei den Preisentwicklungen eine wichtige Rolle.

Zu den angestiegenen Preisen für Baurohstoffe kommt dann noch die Zinsentwicklung hinzu. So hat die Europäische Zentralbank im Dezember den Leitzins um zunächst 0,5 Prozentpunkte erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Direkt betroffen von der Entwicklung der Bauzinsen sind die Bauherren, die derzeit mit Zinsen über 4 Prozent rechnen müssen.

Der Markt ist somit auch im Jahr 2023 von viel Dynamik und Volatilität geprägt. Mit dem anhaltenden Krieg bleiben grundlegende Auslöser zwar bestehen, die preistreibenden Einflüsse normalisieren sich jedoch mittlerweile, was sich beispielsweise in den Inflationsraten und den Energiepreisen zeigt. Zwar ist kurzfristig nicht damit zu rechnen, dass der Markt gänzlich zur Ruhe kommt, es ist aber davon auszugehen, dass die Zinssprünge im Jahr 2023 nicht mehr so groß sein werden, wie es noch 2022 der Fall war. Mittelfristig ist dabei eher mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen, die die Lage stabilisiert, wenn auch nach wie vor von Schwankungen ausgegangen werden muss. Für Bauherren bedeutet dies: Es ist zwar noch nicht der Scheitel der Welle erreicht, aber dennoch ist Besserung in Sicht.

Entwicklung der Bauzinsen - Frau ist am Rechner

Entwicklung der Bauzinsen – Lohnt sich der Hausbau noch?

Für viele stellt sich angesichts der aktuellen Preislage damit auch die Frage, ob sich der Hausbau überhaupt noch lohnt. Immerhin ist die Zukunft der Zins- und Preisniveaus derzeit ungewiss, zu Zeiten, in denen sich die Immobilienpreise nach wie vor auf einem Hoch befinden. 

Ob sich der Hausbau lohnt, ist damit in erster Linie eine individuelle Frage und steht in direktem Zusammenhang mit dem eigenen Lebensentwurf. So kann sich der Hausbau nach wie vor lohnen, jedoch wird nicht jeder sich diesen Traum erfüllen können. 

Wichtiger denn je sind finanzielle Reserven. Aufgrund der fehlenden Kalkulierbarkeit der kurz-, mittel- und langfristigen Entwicklungen sind entsprechend Puffer in der Finanzierungskalkulation unabdingbar. Spitz auf Knopf zu rechnen kann gerade jetzt für Bauherren gefährlich werden. Umso wichtiger ist es, eine saubere Ein- und Ausgabenplanung sowie detaillierte Kosten und Eigenkapitalaufstellungen vorzunehmen. Nur so kann durch entsprechende Puffer in der Kostenkalkulation und finanzielle Reserven bei den Bauherren eine Planungssicherheit hergestellt werden. 

Neubauprojekte gelangen dabei auch in der Politik wieder in den Fokus: Derzeit wird sowohl über eine Wohneigentumsförderung über die KfW als auch über ein weiteres Baukindergeld diskutiert. Ob, wann und in welcher Form Neubauförderungen noch in diesem Jahr kommen werden, kann derzeit jedoch noch nicht gesagt werden. Was jedoch klar ist: Gerade auch in Hinblick auf künftige gesetzliche Anforderungen zur Energiebilanz von Immobilien spielt der Neubau, ebenso wie die Sanierung von Bestandsimmobilien, die bereits seit vielen Jahren staatlich gefördert werden, nach wie vor eine wichtige Rolle.

Deshalb könnten Bestandsimmobilien jetzt interessant werden

Gerade dann, wenn der vollständige Neubau einer Immobilie aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage ein Traum bleiben muss, kann der Kauf einer Bestandsimmobilie zu einer echten Alternative werden. So rücken Bestandsimmobilien in guten Zuständen, bei denen es nur wenig Sanierungsaufwand bedarf, derzeit in den Fokus vieler Immobilieninteressenten. Der Vorteil: es kann eine saubere Kostenkalkulation vorgenommen werden. Zusätzlich werden viele Sanierungsprojekte, die auf die Energieeffizienz von Bestandsimmobilien einzahlen, nach wie vor gefördert. Ebenso entfällt ein großer Teil der Gewerke, die bei einem vollständigen Neubau benötigt werden, sowie die teils mühsame Suche nach einem geeigneten Grundstück in guter Lage. Somit lassen sich in jedem Fall Kosten sparen, die bei einem Neubau oftmals nur schwer zu kalkulieren sind.

Und auch in der langfristigen Betrachtung können Bestandsimmobilien überzeugen: Zwar kommen über den durchschnittlichen Finanzierungszeitraum von mehr als 25 Jahren finanzielle Belastungen wie Renovierungen, Instandsetzungen oder Sanierungen auf Eigentümer zu, wofür auch in diesen Fällen ein finanzieller Puffer bereitstehen sollte. Auch diese Investitionen in das Eigenheim lassen sich jedoch in der Regel schon vorab mit einem ungefähren Zeithorizont planen. Im Zweifel kann es sinnvoll sein, bereits vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie einen Fachmann hinzuzuziehen, um eine Sanierungsplanung einschließlich einer Kostenkalkulation vorzunehmen. Auf diese Weise kann ein entsprechender Puffer direkt in die Finanzierungsplanung aufgenommen werden.

In jedem Fall gilt somit: Eine saubere Kostenplanung und Analyse der finanziellen Reserven schützt Kaufinteressenten vor unvorhergesehenen Belastungen. Das gilt sowohl für den Kauf eines Neubaus als auch bei einer Bestandsimmobilie. Dennoch kann für viele Kaufinteressenten, für die ein Neubau zu den aktuellen Konditionen unerschwinglich wird, der Kauf einer bestehenden Immobilie zur echten Alternative werden – vorausgesetzt, es bleibt ein finanzieller Puffer für eventuelle Sanierungsarbeiten bestehen. 

Sollten Sie detaillierte Informationen rund um die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie benötigen, steht Ihnen unser Finanzierungspartner Carsten Redlich mit Rat und Tat zur Seite, mit dem wir zusammen an diesem Ratgeber gearbeitet haben. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt auf und lassen Sie sich beraten!

Carsten Redlich
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