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04.12.2022

Eigenbedarfskündigung – Was muss ich als Hauseigentümer wissen?

Etwas, das niemand gern versendet oder bekommt: Eigenbedarfskündigungen sind sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter unangenehm, denn als Eigentümer teilen Sie jemandem mit, dass er sein Zuhause verlassen muss, während Sie als Mieter unfreiwillig auf Wohnungssuche geschickt werden. Gerade dann, wenn man eine bewohnte Immobilie kauft oder sich nach einigen Jahren gegen die renditestarke Kapitalanlage und für eine Eigennutzung entscheidet, stehen viele Eigentümer vor der Frage: Was muss ich bei der Eigenbedarfskündigung beachten? Welche Fristen gelten und wie kann ich sicherstellen, dass die Eigenbedarfskündigung rechtlich korrekt erfolgt? Wir fassen Ihnen die wichtigsten Antworten rund um das Thema Eigenbedarfskündigung zusammen.

Fristen für Eigenbedarfskündigung – Was muss ich als Eigentümer beachten?

Wollen Sie eine Eigenbedarfskündigung einreichen, geht dies in aller Regel nicht von heute auf morgen. Zunächst sollten Sie sich natürlich gut überlegen, ob Sie die Immobilie wirklich selbst nutzen möchten – immerhin hängt an dieser Entscheidung einerseits das Zuhause Ihres Mieters und andererseits die Rechtssicherheit Ihrer Eigenbedarfskündigung. In der Regel müssen Sie bei der Eigenbedarfskündigung mit Fristen über die reguläre Kündigungsfrist Ihres Mieters hinaus rechnen. Bis der konkrete Auszugstermin feststeht, sollten Sie also nicht zu voreilig Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen anstoßen oder Handwerker bestellen. Der Prozess bis zum Auszug Ihres Mieters kann sich gegebenenfalls unerwartet in die Länge ziehen – gerade dann, wenn Ihr Mieter nicht mit Ihrer Entscheidung einverstanden ist und versucht, dies anzufechten.

Die Fristen für Eigenbedarfskündigungen sind unterschiedlich und richten sich nach der bisherigen Mietdauer Ihres Mieters.

  • Mietdauer 0 bis 5 Jahre: Eigenbedarf-Kündigungsfrist von 3 Monaten
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre: Eigenbedarf-Kündigungsfrist von 6 Monaten
  • Mietdauer über 8 Jahre: Eigenbedarf-Kündigungsfrist von 9 Monaten

Nur wenn Sie sich als Eigentümer an diese Fristen halten, können Sie Ihre Eigenbedarfskündigung rechtssicher durchführen. Dabei kann es durchaus Sinn machen, zusätzlich zur schriftlichen Kündigung das Gespräch mit Ihren Mietern zu suchen und zu erklären, was Sie zu dieser Entscheidung bewegt. Viele Mieter zeigen sich dann weitaus kooperativer.

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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Mieter findet keine Wohnung – Was dann?

Gerade bei der angespannten Marktlage momentan kann es möglich sein, dass der aktuelle Mieter nach der Kündigung wegen Eigenbedarf keine neue Wohnung findet. Dies ist grundsätzlich kein Grund, die Eigenbedarfskündigung zurückzuziehen: Wenn Sie sich an die geltenden Fristen und Rahmenbedingungen gehalten haben, sind Sie hier im Recht. Um ein gutes Verhältnis zu wahren und Ihren Mieter zu unterstützen, sollten Sie den Hilferuf dennoch nicht ignorieren, wenn er bei Ihnen angibt, keine neue Wohnung finden zu können. Sondieren Sie in diesem Fall einmal selbst den Markt und versuchen Sie so, Ihren Mieter zu unterstützen: Vielleicht kennen Sie jemanden, der eine vergleichbare Wohnung zu vermieten hat. Oder Sie haben einen Tipp für ein zusätzliches Portal oder einen Makler, mit dem Sie vielleicht schon selbst positive Erfahrungen gemacht haben und der bei der Wohnungssuche unterstützen kann. Auch hier gilt: Je kooperativer Sie sich zeigen und je mehr Sie dem Mieter an dieser Stelle weiterhelfen können, desto bereitwilliger wird er im Gegenzug die Wohnung fristgerecht räumen.

Gründe für Eigenbedarfskündigung – diese Gründe gelten für den Eigenbedarf

Werden die Fristen eingehalten und generell ein positives Miteinander gepflegt, steht der Eigenbedarfskündigung also eigentlich nichts mehr im Wege. Der Begriff „Eigenbedarf“ lässt sich jedoch grundsätzlich breit definieren. Daher ist nicht jede Kündigung wegen Eigenbedarf wirklich eine anerkannte Eigenbedarfskündigung. Folgende Gründe können Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein:

  • Wohnungssuche des Kindes: Möchten Sie als Eigentümer Ihrem Kind die Wohnung zum Bewohnen überlassen, ist dies ein legitimer Grund. Wichtig ist jedoch, dass Ihr Kind letzten Endes die Wohnung auch wirklich bezieht und die Eigenbedarfskündigung nicht auf einer halbherzigen Entscheidung fußt.
  • Eigene Wohnraumsuche: Auch dann, wenn Sie selbst auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind, kann die Eigenbedarfskündigung eine Option sein. Das kann zum Beispiel dann eintreten, wenn Sie wegen einer Trennung eine neue Wohnung suchen. Auch hier sollte vorab gut überlegt sein, ob der Eigenbedarf auch langfristig besteht: Passt Größe, Lage oder Ausstattung der Wohnung wirklich zu meinen Bedürfnissen? Nur dann, wenn Sie die Wohnung später selbst nutzen, ist dies ein anerkannter Kündigungsgrund.
  • Verkleinerung / Barrierefreiheit: Auch der Wunsch nach einer Verkleinerung des Wohnraums, beispielsweise aufgrund von erschwertem Treppensteigen im Alter oder um weniger Räume bewirtschaften zu müssen, kann Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein. Auch hier sollte die Eigenbedarfskündigung jedoch der letzte Schritt sein, nachdem Sie vorab bereits alle Vor- und Nachteile der Immobilie abgewogen haben.

Wichtig ist bei der Eigenbedarfskündigung somit der eigene Bedarf, also die Nutzung durch Sie als Eigentümer selbst oder durch enge Familienmitglieder wie Ihre Kinder. Liegt ein solcher Fall nicht vor oder Sie entscheiden sich bis zum Auszug Ihres Mieters doch anders, ist die Eigenbedarfskündigung nicht rechtens.Somit ist es verboten, einen Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, um in der Wohnung einen Leerstand zu provozieren und sie dann gewinnbringender zu verkaufen. In diesem Fall sollten Sie statt einer Eigenbedarfskündigung zunächst das offene Gespräch mit Ihrem Mieter suchen: Informieren Sie ihn über Ihr Vorhaben und die Gründe hierfür. Möglicherweise kann der Mieter Ihren Standpunkt sogar nachvollziehen. Erfahrungsgemäß birgt solch ein offenes Gespräch die Möglichkeit, gemeinsam eine für beide Parteien dienliche Lösung zu finden. Ein Aufhebungsvertrag, in dem der Eigentümer dem Mieter eine Ablöse zahlt, mit der der Mieter dann mindestens die Umzugskosten in eine neue Wohnung begleichen kann, sind hier gängige Praxis. Je offener Sie selbst kommunizieren, desto kooperativer wird sich auch Ihr Mieter zeigen.

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Quellen

https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/vermieterrechtsschutz/mieter-kuendigen-eigenbedarf/

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