Diese 11 Gefahren sind mit dem Hausverkauf verbunden

Sowieso schon kein einfaches Unterfangen, ist der Hausverkauf leider auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Ein Teil davon ist dem privaten Verkäufer oftmals im Vorfeld des Verkaufs nicht bekannt, ein anderer Teil vermag auch schon erfahren im Verkauf einer Immobilie sein, aber dennoch kann es immer wieder zu Überraschungen kommen. Jedes Zeitalter bringt neue Herausforderungen mit sich, wie u. a. strenge Anforderungen der Banken und Behörden. 

Insbesondere beim Privatverkauf lauern einige gefährliche Fallstricke. Doch kennt man diese, ist man für den Hausverkauf gut gewappnet. 

Im Folgenden deshalb eine kleine Checkliste:

Themen im Überblick:

11 Gefahren:

• 1. Vermarktungszeit der Immobilie
• 2. Der Verkaufspreis 
• 3. Die Liquidität der Käufer
• 4. Der Inhalt des Kaufvertrags
• 5. Was geschieht mit dem Erlös im Todes- oder Scheidungsfall
• 6. Nicht vergessen: Die Vorfälligkeitsentschädigung
• 7. Welche Unterlagen werden benötigt?
• 8. Wie lässt sich im Rahmen einer Besichtigung die Privatsphäre wahren?
• 9. Woran erkenne ich einen professionellen Makler?
• 10. Herausforderungen beim Privatverkauf eines Hauses
• 11. Mit der geringen Expertise von Privatverkäufern verbundene Risiken

1. Vermarktungszeit der Immobilie

Von Verkäufern immer wieder unterschätzt: die Vermarktungszeit einer Immobilie. Je nach Lage und Zustand des Objekts kann es in einigen Fällen mehrere Monate dauern, bis ein Kaufinteressent gefunden wird. Auch professionelle Immobilienmakler brauchen dafür in der Regel ein wenig Zeit. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass bereits früh mit den Planungen und der Organisation begonnen wird. 

Wer eine Immobilie zu optimalen Bedingungen verkaufen möchte, sollte sich umgehend an einen Makler wenden. Hier kann u. a. ein professionelles Exposé erstellt werden, das alle relevanten Informationen enthält. Häufig kennt der Makler bereits einige Kaufinteressenten und kann erste Besichtigungstermine vermitteln. Auch die individuelle Vermarktung der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle und kann die Vermarktungszeit beeinflussen.

2. Der Verkaufspreis 

Der Verkaufspreis ist das wichtigste Element einer Immobilienveräußerung und kann über die Dauer des Prozesses sowie den tatsächlichen Kauf entscheiden.

Der Preis, zu dem eine Immobilie verkauft werden soll, richtet sich nach vielen wichtigen Gesichtspunkten, die beim Privatverkauf oftmals keine Berücksichtigung erhalten können, da dem Verkäufer hier die Erfahrung und Expertise des Immobilienmarktes fehlen. Daher geschieht es in der Praxis häufig, dass die eigene Immobilie entweder viel zu hoch oder viel zu niedrig vom Wert her eingeschätzt wird und das Objekt dann zum Ladenhüter wird bzw. der Eigentümer seine Immobilie zu günstig verkauft und dabei mehrere 10.000 € verlieren kann. 

Hier kann ein Immobilienmakler effizient unter die Arme greifen. Durch eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung lässt sich der optimale Verkaufspreis bestimmen. Dabei beachten Immobilienmakler unter anderem:

• Die gesamte Ausstattung des Objektes vom Gebäudestandard über die Bausubstanz bis hin zu Elektrik und anderen Besonderheiten
• Bodenrichtwerte
• Grundstücksmarktberichte
• Bau- und Sanierungsjahre
• Aktuelle Erfahrungen der Preisentwicklung am Markt

Lesen Sie hierzu unseren Blogbeitrag ,,14 Tipps für einen höheren Kaufpreis bei Hausverkauf“

Erfahren Sie jetzt einen realistischen Marktwert Ihrer Immobilie von unseren Sorglosmaklern. 

3. Die Liquidität der Käufer

Gerade bei Privatverkäufen werden von vielen Verkäufern die potenziellen Liquiditätsprobleme der Käufer unterschätzt. Aus diesem Grund sollte bereits im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages abgesprochen werden, wie der Käufer die Immobilie finanzieren wird bzw. ob dieser überhaupt liquide ist. Denn wenn dies nicht vorher transparent abgeklärt wurde, können bei der Abwicklung des Kaufvertrags böse Überraschungen drohen.

Jetzt Wertermittlung starten

4. Der Inhalt des Kaufvertrags

Das zentrale Element eines jeden Hausverkaufs bildet der Kaufvertrag. Dieser wird notariell beurkundet und enthält oftmals zahlreiche Standardklauseln. Es ist wichtig, dass beide Parteien jede einzelne davon verstehen. Deshalb sollten sich auch Verkäufer rechtlich beraten lassen. Einen großen Streitpunkt bildet in vielen Fällen der Gewährleistungsausschluss. 

Klar ist: Eine vollumfängliche Haftungsverpflichtung für jede Form der Fahrlässigkeit kann der Verkäufer kaum eingehen. Andererseits führt vorsätzliches Verhalten, insbesondere das vorsätzliche Verschweigen eines Mangels, von Rechts wegen zwingend zu einer Schadensersatzpflicht. Kommen Sie als Verkäufer hier dem Käufer entgegen, sollte sich dies unbedingt in einem höheren Verkaufspreis widerspiegeln.

5. Was geschieht mit dem Erlös im Todes- oder Scheidungsfall

Stehen mehrere Personen auf der Verkäuferseite und sind diese miteinander verwandt oder verheiratet, sollten Sie sich im Vorfeld des Verkaufs unbedingt Gedanken über die Themen Erbschaft und Scheidung machen. Insbesondere dann, wenn die Immobilie den beteiligten Parteien zu gleichen Teilen gehört, erscheint es interessengerecht, dass der Verkaufspreis letztendlich auch nicht diesen zu gleichen Teilen zufällt. Gerade im Zuge einer Scheidung würde im Regelfall aber genau das passieren. Deshalb lohnt es sich zumeist, dass die Verkäufer untereinander eine besondere Vereinbarung abschließen. So kann unerwarteten Ansprüchen im Scheidungs- oder Todesfall vorgebeugt werden.

6. Nicht vergessen: Die Vorfälligkeitsentschädigung

Wird eine noch mit einem Immobilienkredit belastete Immobilie weiterverkauft, muss eine besondere Vereinbarung mit der Bank getroffen werden. Denn im Regelfall haben Kredite eine bestimmte Laufzeit, die nicht unterschritten werden darf. Doch weil zumeist die Preise von Immobilien dieselbe Entwicklung durchmachen, kommen die finanzierenden Banken den Verkäufern in der Regel großzügig entgegen. Das Darlehen kann dann sofort zurückgezahlt und die Belastung der Immobilie mit einem Pfandrecht aufgehoben werden. Dafür wird die Bank jedoch fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe sollte im Vorfeld des Verkaufs abgeklärt werden.

Jetzt beraten lassen!

7. Welche Unterlagen werden benötigt?

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, alle für das Objekt relevanten Unterlagen an die Käufer zu übergeben. Auch im Vorfeld des Verkaufs müssen sie bereits gewisse Einblicke gewähren. Denken Sie insbesondere daran, den Käufern Grundrisse, eine Baubeschreibung sowie einen aktuellen Grundbuchauszug zur Verfügung zu stellen. Sollten Sie über gewisse Dokumente nicht mehr verfügen, können Sie diese ganz einfach beim Bauamt beantragen.

8. Wie lässt sich im Rahmen einer Besichtigung die Privatsphäre wahren?

Wohnen die Verkäufer immer noch in der Immobilie, kann die Besichtigung eine heikle Angelegenheit darstellen. Doch sie ist unbedingt erforderlich, damit die Käufer sich ein genaues Bild vom Objekt machen können. Tatsächliche Preisverhandlungen sind erst nach einer umfassenden Besichtigung und der Aushändigung aller relevanten Unterlagen möglich. Im Grundsatz gilt: Den Käufern müssen bei einer Besichtigung alle Räumlichkeiten gezeigt werden. Gerade für Fragen der Gewährleistung ist dies von überaus großer Bedeutung. Deshalb ist es keinesfalls ratsam, den Käufern den Zugang zu einzelnen Teilen des Gebäudes grundsätzlich zu verwehren. Trotz dessen können Sie Ihre Privatsphäre effektiv schützen: Räumen Sie im Vorfeld des Besichtigungstermins gut auf und decken Sie gegebenenfalls einzelne Gegenstände ab.

9. Woran erkenne ich einen professionellen Makler?

Einen professionellen Makler zu finden, ist nicht immer ganz einfach. Doch es gibt einige Anzeichen, an denen man einen erfahrenen und seriösen Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern erkennen kann. Ein professioneller Makler wird stets besonderen Wert darauf legen, dass sowohl die Interessen der Verkäufer als auch die der Käufer in Einklang gebracht werden können. Er wird im Rahmen des Hausverkaufs niemandem dazu raten, die andere Seite über den Tisch zu ziehen oder es mit gewissen „Tricks“ zu probieren. Darüber hinaus klärt ein professioneller Makler über sämtliche Risiken auf. Er weckt bei den Parteien auch keine übertriebenen Erwartungen.

10. Herausforderungen beim Privatverkauf eines Hauses

Wie in dieser Checkliste bereits angeklungen, birgt der Privatverkauf eines Hauses zahlreiche besondere Herausforderungen. Insbesondere kann ein privater Verkäufer, anders als gewerblicher Verkäufer, nicht sämtliche Haftungsrisiken tragen. Bei dem privaten Verkauf tragen Sie die Verantwortung über Rechtsfragen, also auch über Verpflichtungen und sämtliche Aufgaben. Dabei wird oftmals der Zeit- und Arbeitsaufwand unterschätzt. All diesen Herausforderungen kann man jedoch mit der richtigen Hilfe an der eigenen Seite souverän begegnen.

11. Mit der geringen Expertise von Privatverkäufern verbundene Risiken

Privatverkäufer verfügen mit Blick auf den Immobilienmarkt in den meisten Fällen nur über eine geringe Expertise. Insbesondere können Sie den Wert der eigenen Immobilie kaum abschätzen. Deshalb ist es unerlässlich, dass sie sich auch in dieser Frage von einem Makler beraten lassen. 

Bei einem Verkauf „auf eigene Faust“ wird man fast immer ein schlechtes Geschäft machen, denn die meisten Käufer durchschauen, wenn der Verkäufer nicht genau versteht, wovon er spricht.

Der Hausverkauf kann mit einem hohen Risiko verbunden sein. Doch behält man als Verkäufer diese Checkliste im Kopf, stehen einem gelingenden Hausverkauf nur noch wenige Stolpersteine im Wege.

Autor: Sorglosmakler GmbH, wvnderlab