Sie wissen nicht wohin mit der hinterlassenen Immobilie nach einem Erbschaftsfall? Wir möchten Sie auf diesem Weg professionell unterstützen. Unser Team bringt umfangreiche Erfahrungen aus langjähriger Tätigkeit in der Immobilienbranche mit und verfügt über fundierte Marktkenntnisse, die für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie entscheidend sind.
Unser Ziel ist es, Sie umfassend zu beraten und sicherzustellen, dass der Verkaufsprozess Ihrer Immobilie reibungslos und zu Ihrer vollsten Zufriedenheit abläuft. Dabei legen wir großen Wert darauf, dass Sie den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen. Wir verstehen, dass der Verkauf einer Immobilie eine bedeutende finanzielle und emotionale Entscheidung ist und setzen uns daher mit höchstem Engagement für Ihre Interessen ein.
Inhaltsverzeichnis
Der Verlust einer nahestehenden Person verursacht tiefgreifende emotionale Leere und stellt die Hinterbliebenen vor zahlreiche organisatorische Herausforderungen. Dies gilt besonders, wenn der Nachlass Immobilien umfasst, was eine Reihe von Entscheidungen und Klärungen erforderlich macht.
In Deutschland ist das Mietverhältnis traditionell weit verbreitet, und die Wohneigentumsquote liegt mit etwa 50 Prozent im europäischen Vergleich eher im Mittelfeld. Dennoch haben viele Einzelpersonen und Familien in den letzten Jahren beachtlichen Wohlstand durch langfristige Investitionen in Immobilien und Grundstücke erlangt.
Es ist zwar nicht jede Wohnung von ihrem Eigentümer selbst bewohnt, doch immer mehr Privatpersonen besitzen Immobilien, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, die sie an Dritte vermieten. Das Konzept des „Buy-to-let“ hat sich auch in Deutschland etabliert und Wohnimmobilien sind zu einem wesentlichen Vermögenswert in den Bilanzen vieler Haushalte geworden. In den letzten 10 bis 20 Jahren sind die Marktwerte dieser Immobilien deutlich gestiegen.
Dadurch stellen Immobilien in vielen Familien oft ein wertvolles Erbe dar, vergleichbar mit dem sprichwörtlichen „Tafelsilber“. Häuser oder Eigentumswohnungen, die vor einigen Jahrzehnten für mehrere Hunderttausend Euro erworben wurden, können heute ein Vermögen von mehreren Millionen Euro darstellen. Diese Wertsteigerungen machen Immobilien zu einem wichtigen Bestandteil des Vermögens vieler Familien in Deutschland.
Bei einem Todesfall kommt es häufig vor, dass mehrere Verwandte gemeinsam erben und damit eine sogenannte Erbengemeinschaft bilden. Ab dem Zeitpunkt des Todes halten sie das Erbe im Gesamteigentum, was bedeutet, dass alle Entscheidungen bezüglich des Erbes nur gemeinsam getroffen werden können. Dies gilt unabhängig davon, wie das Erbe aufgeteilt ist. Selbst wenn sich nur ein Erbe widersetzt, können Beschlüsse und Entscheidungen blockiert werden. In extremen Fällen kann dies die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft lähmen und die Aufteilung des Erbes verzögern, was unter Umständen den Wert des Nachlasses mindert. Besonders bei Immobilien kann Uneinigkeit unter den Erben zu erheblichen Problemen führen und den gemeinsamen Interessen schaden. Bei der Verwaltung von Immobilien müssen alltägliche organisatorische Aufgaben wie Betrieb, Verwaltung, Reparaturen und Vermietung gewährleistet sein. Bei Objekten mit vermieteten Wohnungen, Zimmern oder Garagen müssen die Mieten weiterhin eingezogen werden. Zudem könnte es notwendig sein, eine leerstehende Wohnung neu auszuschreiben und zu vermieten. Wesentliche Entscheidungen, beispielsweise Vertragsabschlüsse mit Handwerkern oder Banken, Entscheidungen über Mietverträge und die Nutzung der Immobilie, müssen von der Erbengemeinschaft gemeinsam und einstimmig getroffen werden.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme vom Prinzip der Einstimmigkeit, die insbesondere bei Liegenschaften sehr relevant ist: die Notfallregelung. Bei dringenden Fällen, wie etwa wenn ein Sturm das Dach einer zum Nachlass gehörenden Liegenschaft beschädigt oder im Winter die Heizung ausfällt, darf jedes Mitglied der Erbengemeinschaft eigenständig Reparaturen in Auftrag geben.
In der Regel müssen Verträge von allen Erben gemeinsam unterzeichnet werden. Auch Entscheidungen über Verkauf, Umbau oder Sanierung können nur getroffen werden, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen. Die Situation wird besonders kompliziert, wenn die Erbengemeinschaft aus einer großen Zahl von Erben besteht, einschließlich Verwandten im Ausland, mehreren Tanten und Onkeln, sowie Kindern von Miterben. Eine Erbengemeinschaft ist formell handlungsunfähig, wenn einzelne Erben nicht auffindbar sind.
Häufig ist es sinnvoll, einer oder mehreren Personen eine Vollmacht zu erteilen, um die Erbengemeinschaft nach außen zu vertreten. Diese Vollmachten können unterschiedlich ausgestaltet sein, beispielsweise für spezifische Bankgeschäfte (Vollmacht über ein Konto), die Verwaltung der Liegenschaft oder in einem umfassenderen Rahmen.
Eine solche Vollmacht benötigt die Zustimmung aller Erben. Auch hier besteht eine gewisse Unsicherheit, denn wenn ein Erbe der bevollmächtigten Person das Vertrauen entzieht, kann die Vollmacht widerrufen werden. Bei Meinungsverschiedenheiten hat jeder Erbe zudem die Möglichkeit, beim zuständigen Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers oder eines Testamentsvollstreckers zu beantragen, gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Maßnahme ist jedoch nicht erforderlich, wenn der Erblasser bereits einen Testamentsvollstrecker bestimmt hat.
In Deutschland regeln die §§ 2203 ff. BGB die Aufgaben und Rechte eines Testamentsvollstreckers, während die Bestellung eines Nachlasspflegers gemäß § 1960 BGB erfolgt, wenn das Erbe ungeklärt ist oder andere Konflikte unter den Erben bestehen. Eine Vollmacht sollte daher sorgfältig und unter Berücksichtigung dieser möglichen Szenarien erteilt werden.
Viele Schwierigkeiten können vermieden werden, wenn der Erblasser im Testament einen Willensvollstrecker benennt. Die Hauptaufgabe des Willensvollstreckers besteht darin, das Nachlassvermögen bis zur endgültigen Aufteilung zu verwalten und die Anweisungen des Testaments umzusetzen. Der Erblasser kann dabei eine Person oder Institution seines Vertrauens bestimmen, beispielsweise einen Rechtsanwalt, Notar, eine Institution oder ein Familienmitglied. Bei der Wahl eines Miterben muss jedoch bedacht werden, dass potenzielle Interessenkonflikte auftreten könnten. Solche Konflikte lassen sich vermeiden, indem der Willensvollstrecker unabhängig und neutral handelt.
Grundsätzlich übernimmt die Erbengemeinschaft auch die Schulden des Erblassers. Bei Immobilien muss stets geprüft werden, ob offene Rechnungen vorhanden sein könnten.
Die einzelnen Erben haften solidarisch für die Schulden und sogar mit ihrem persönlichen Vermögen. Gläubiger, wie zum Beispiel Banken, können Ansprüche sowohl gegen die Erbengemeinschaft als auch gegen die einzelnen Erben geltend machen.
In vielen Fällen kennen die Erben die finanziellen Details des Verstorbenen nicht genau, was zu der berechtigten Frage führt, ob sie ein Vermögen oder eher Schulden geerbt haben. Aufgrund dieser Ungewissheit stehen den Erben verschiedene Optionen zur Verfügung. Sie können beispielsweise die Erstellung eines öffentlichen Inventars beantragen.
Im Extremfall haben die Erben auch die Möglichkeit, die Erbschaft abzulehnen. Hierfür steht ihnen eine Frist von drei Monaten nach Kenntnisnahme des Todesfalls zur Verfügung. Verstreicht diese Frist ohne Ablehnung, wird die Erbschaft grundsätzlich als angenommen betrachtet.
Es ist daher wichtig, sich schnellstmöglich einen Überblick über die finanzielle Situation zu verschaffen. Die letzte Steuererklärung des Verstorbenen, Kontoauszüge von Banken oder ein Auszug aus dem Betreibungsregister können wichtige Informationen liefern. In der Regel wird behördlich ein Steuerinventar erstellt, das auch Schulden enthält.
Wenn der Nachlass hauptsächlich aus Immobilien besteht, ist eine Überschuldung durch Bankkredite eher unwahrscheinlich. Jeder Fall sollte jedoch genau geprüft werden. Viele private Immobilienbesitzer haben über die Jahre hinweg Kredite getilgt, während der Wert der Immobilien gestiegen ist. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Aktiva die Passiva übersteigen, was normalerweise keinen Grund darstellt, die Erbschaft abzulehnen.
Konflikte können bereits zu Beginn auftreten, wenn es darum geht, das tatsächliche Nachlassvermögen zu ermitteln. Es ist möglich, dass der Verstorbene zu Lebzeiten bereits Verwandte oder nahestehende Personen durch Zuwendungen oder Teile des Vermögens begünstigt hat. Es ist nämlich völlig zulässig, zu Lebzeiten frei über das eigene Vermögen und auch über Immobilienbesitz zu entscheiden.
Zuwendungen, die zu Lebzeiten des Erblassers gemacht wurden, sind normalerweise dem Nachlassvermögen hinzuzurechnen. Hier ein Beispiel:
Sobald feststeht, welche Vermögenswerte, wie Bargeld, Wertpapiere, Immobilien und andere zum Nachlass zählen, ergibt sich die Notwendigkeit einer korrekten Bewertung. Während die Bewertung von Kontoguthaben und Sparbüchern schnell erfolgt, bestimmt sich der Wert von Wertpapieren nach dem aktuellen Marktwert oder dem Erlös, den die Erben beim Verkauf erzielen. Bei Kunstobjekten, Briefmarkensammlungen und Hausrat gestaltet sich die Bewertung hingegen komplexer.
Dies gilt ebenso für Immobilien, sei es eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus. Deren aktueller Wert lässt sich nicht so einfach wie der einer Aktie aus einer Börsenliste ablesen. In der Schweiz haben sich zwar verschiedene Bewertungsstandards für Immobilien etabliert, die je nach Nutzung und Perspektive variieren können.
Angesichts der Wertsteigerung von Immobilien in guten Lagen in den letzten Jahren besteht ein gewisser Unsicherheitsfaktor. Manche Erbengemeinschaften beschließen, zwei unabhängige Expertengutachten einzuholen und einen Mittelwert daraus als Grundlage für die Bewertung zu verwenden. Einige Erben präferieren es, das Objekt öffentlich auszuschreiben und das höchste Angebot als Bewertungsmaßstab zu nutzen.
Soll die Immobilie in der Familie verbleiben, muss einer der Erben in der Lage sein, mit den am Markt erzielten Preisen mitzuhalten. Es ist auch zu berücksichtigen, dass in begehrten Lagen hohe Preise erzielt werden können, während in peripheren Gebieten oder bei baulich maroden Immobilien von einer anderen Ausgangssituation ausgegangen werden muss.
Eine Erbengemeinschaft ist in der Regel nicht für die Ewigkeit bestimmt, und Entscheidungen innerhalb einer solchen Gemeinschaft, die im Gesamthandseigentum agiert, gestalten sich oft schwierig. Sollten die Erben keine Einigung über die Aufteilung des Nachlasses erzielen, stehen ihnen bestimmte gesetzliche Rechte zu. Jeder Erbe hat prinzipiell die Möglichkeit, jederzeit vor Gericht zu gehen und die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen.
Im Rahmen einer Teilungsklage kann es zur Zwangsversteigerung von Nachlassgegenständen kommen, wobei der Erlös entsprechend den Anteilen der Erben verteilt wird (§ 2042 BGB). Doch unter welchen Umständen ist eine solche Klage ratsam? Gerichtliche Auseinandersetzungen sind oft kostspielig und mit hohen Kosten für Anwälte und Gerichtsgebühren verbunden. In den meisten Fällen ist eine Teilungsklage nur dann sinnvoll, wenn es um ein bedeutendes Vermögen geht und die Erbengemeinschaft sonst keine Einigung erzielen kann.
Es sollte auch nicht vergessen werden, dass Erbschaften erhebliche steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Sowohl in der Phase der Nachlassplanung als auch bei Entscheidungen innerhalb der Erbengemeinschaft sollten steuerliche Aspekte bedacht werden. Eine detaillierte Erörterung der verschiedenen Arten von Erbschaftssteuern würde hier zu weit führen. Allgemein gilt jedoch, dass je enger der Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenen und einem Erben ist, desto geringer sind die Erbschafts- oder Schenkungssteuern. Ehegatten sind in Deutschland von der Erbschaftssteuer weitgehend befreit und auch für Kinder gelten hohe Freibeträge.
Es ist ratsam, sich in solchen Fällen sowohl juristisch als auch steuerlich beraten zu lassen, um die bestmögliche Lösung für alle Beteiligten zu finden.
In der Praxis gelingt es vielen Erbengemeinschaften, einen Konsens zu finden. Doch gibt es auch immer wieder Fälle, in denen Erbengemeinschaften zerstritten sind. Oft fühlen sich Personen sowohl finanziell als auch emotional benachteiligt. Welche Lösungswege gibt es?
Die gerichtliche Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist oft das letzte Mittel, wenn alle Versuche einer einvernehmlichen Lösung scheitern. Eine Alternative dazu ist die Mediation. Insbesondere bei komplexen Erbstreitigkeiten kann der Einsatz eines Mediators sinnvoll sein.
Eine fachkundige Person, idealerweise ein im Erbrecht versierter Anwalt oder eine Anwältin, kann dabei helfen, den Konflikt ohne gerichtliche Entscheidung konstruktiv zu lösen. Mediation ist zwar nicht kostenfrei, bietet jedoch oft die Chance auf eine einfachere und für alle Seiten zufriedenstellendere Lösung als ein Gerichtsverfahren.
In Familien ist es zudem wichtig, dass alle Beteiligten ihr Gesicht wahren können und die familiären Beziehungen auch zukünftig bestehen bleiben. Viele Experten empfehlen daher, sich bereits zu Lebzeiten mit der Nachlassplanung auseinanderzusetzen und dabei individuelle familiäre oder partnerschaftliche Gegebenheiten zu berücksichtigen.
Während verheiratete Partner im deutschen Erbrecht relativ gut abgesichert sind, erhalten unverheiratete Lebensgefährten ohne testamentarische oder vertragliche Regelung durch den Verstorbenen nichts aus dem Nachlass. Ohne solche Vorkehrungen kommen die gesetzlichen Erbregelungen zur Anwendung, die jedoch relativ flexible Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Es gibt bestimmte gesetzliche Pflichtteile, zum Beispiel für direkte Nachkommen, die nicht unterschritten werden dürfen.
Nehmen wir beispielsweise ein verheiratetes Paar mit Vermögen und einem gemeinsamen Haus. Durch ein Testament, einen Ehe- oder Erbvertrag kann das Paar Regelungen treffen, die von den gesetzlichen Vorgaben abweichen. Oft treffen Paare Vorkehrungen, um dem überlebenden Partner das Wohnrecht in der gemeinsamen Immobilie zu sichern.
Ein Testament muss eigenhändig, vollständig handschriftlich verfasst, mit Ort und Datum versehen und unterschrieben werden (§ 2247 BGB). Es besteht auch die Möglichkeit, ein Testament durch einen Notar öffentlich beurkunden zu lassen (öffentliches Testament, § 2232 BGB), wobei zwei Zeugen anwesend sein müssen. Die Nachlassplanung kann auch in einem Ehevertrag geregelt werden, der eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Ehegatten über den Güterstand darstellt und notariell beurkundet werden muss.
Eine weitere Option ist der Erbvertrag, der mit allen Beteiligten der Familie abgeschlossen wird. Dieses Dokument ermöglicht individuelle Lösungen, muss jedoch ebenfalls öffentlich beurkundet werden und erfordert die Mitwirkung von zwei Zeugen (§ 2276 BGB).
Durch eine sorgfältige Nachlassplanung lassen sich viele Konflikte in Erbengemeinschaften im Vorfeld vermeiden und die familiären Beziehungen können auch nach dem Erbfall erhalten bleiben.
Eine Erbschaft markiert für viele Familien eine Übergangsphase, die nicht nur emotionale Herausforderungen, sondern auch die Verantwortung für den Nachlass, insbesondere für Immobilien, mit sich bringt. Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen mit unserer umfangreichen Erfahrung und Fachkenntnis zur Seite. Dank unseres gut ausgebauten Netzwerks, das Spezialisten, Mediatoren und Anwälte umfasst, können wir Ihnen in jeder Phase des Erbfalls kompetente Unterstützung bieten.
Ein zentraler Aspekt im Erbfall ist das Verständnis der gesetzlichen Grundlagen: Welche Schritte sind erforderlich? Wie kann eine faire Erbteilung aussehen? Unser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über alle wichtigen Punkte.
Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass Entscheidungen bezüglich Ihrer Immobilie fachkundig und unabhängig von familiären Einflüssen getroffen werden sollten. Eine unabhängige Drittmeinung ist oft hilfreich, um eine objektive Bewertung der Situation vorzunehmen. Dies ist besonders wichtig angesichts der vielen offenen Fragen und der komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen.
Gerade für unerfahrene Privatpersonen können auf diesem komplizierten Weg zahlreiche Fallstricke lauern. Ein häufiger Fehler ist die fehlerhafte Bewertung des Wertes einer Immobilie. Hier bieten wir Ihnen verlässliche Unterstützung und stehen Ihnen für eine umfassende Beratung zur Verfügung.
Unsere Expertise hilft Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, damit Sie den Nachlass im Sinne aller Beteiligten regeln können.
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Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben und das Vermögen – inklusive Immobilien – als Gesamteigentum halten. Das bedeutet, dass wichtige Entscheidungen, wie Verkauf oder Umbau, nur gemeinsam getroffen werden können.
In der Erbengemeinschaft müssen alle Verwaltungsaufgaben, wie Reparaturen, Mietverhältnisse oder auch Verträge mit Dienstleistern, einstimmig beschlossen werden. In dringenden Fällen erlaubt eine Notfallregelung einzelnen Erben, kurzfristig Maßnahmen einzuleiten – diese müssen später von allen bestätigt werden.
Um die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft zu sichern, kann es sinnvoll sein, einzelnen Personen eine Vollmacht zu erteilen oder einen Testamentsvollstrecker zu bestellen. Diese Regelungen sollten klar und einvernehmlich festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Bewertung einer Immobilie im Erbschaftsfall ist oft komplex und erfordert unabhängige Gutachten. Mehrere Sachverständige oder ein öffentliches Ausschreibungsverfahren können dabei helfen, einen fairen Marktwert zu ermitteln – ein entscheidender Schritt für spätere Entscheidungen, wie Verkauf oder Aufteilung.
Erben übernehmen nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verbindlichkeiten des Erblassers. Es ist daher wichtig, frühzeitig einen Überblick über den Nachlass zu gewinnen, um zu entscheiden, ob die Erbschaft angenommen oder abgelehnt werden sollte – letztlich haften alle Erben solidarisch für bestehende Schulden.
Wenn keine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft erzielt wird, haben die Erben die Möglichkeit, eine gerichtliche Erbteilung einzuleiten. Dabei wird das Nachlassvermögen, auch die Immobilie, zwangsweise aufgeteilt oder versteigert – ein Schritt, der oft mit hohen Kosten verbunden ist und vermieden werden sollte.
Konflikte lassen sich häufig durch Mediation und Nachlassplanung lösen. Ein unabhängiger Mediator oder ein erfahrener Erbrechtsexperte kann dabei helfen, strittige Fragen objektiv zu klären und eine einvernehmliche Lösung zu finden, die den familiären Frieden wahrt.
Die Erbschaft einer Immobilie bringt steuerliche Konsequenzen mit sich. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerexperten kann helfen, die steuerlichen Belastungen zu optimieren und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Transparenz und frühzeitige Kommunikation sind entscheidend. Eine umfassende Nachlassplanung, klare schriftliche Vereinbarungen und – wenn möglich – die Bestellung eines Testamentsvollstreckers können helfen, spätere Streitigkeiten zu verhindern und eine reibungslose Verwaltung der geerbten Immobilie sicherzustellen.
Gerade bei komplexen Erbschaftsfällen, insbesondere wenn große Vermögenswerte wie Immobilien involviert sind, ist es ratsam, sich frühzeitig von Fachleuten – wie Anwälten, Steuerberatern und Immobiliengutachtern – unterstützen zu lassen. Dies hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen und den gesamten Erbschaftsprozess stressfrei zu gestalten.
