Bei den Betriebs- oder Bewirtschaftungskosten einer Immobilie handelt es sich um sämtliche laufenden Kosten, die durch die Nutzung von Gebäuden und Grundstücken entstehen. Sie setzen sich aus mehreren Kostenkategorien zusammen. Während für Selbstnutzer nur die Betriebs- und Instandhaltungskosten für die Immobilie eine Rolle spielen, müssen Vermieter auch Verwaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis beachten. Außerdem sind diese Kosten auch für die Steuererklärung relevant.
Was bedeuten die Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten und -rücklagen für Eigentümer?
an unterscheidet zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten für Immobilien. Je nachdem, ob es sich um eine private oder gewerblich vermietete Immobilie handelt, können Vermieter unterschiedliche Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen.
Für private Mietverhältnisse gilt: Das Mietausfallwagnis sowie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für ein Haus sind nicht umlagefähig. Selbst zu tragen sind außerdem die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen. Bei einer gewerblichen Vermietung dagegen sind Vermieter freier, was das Umlegen der Betriebskosten angeht. So können sie beispielsweise die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen.
Die sogenannten Instandhaltungsrücklagen spielen eine wichtige Rolle für den Erhalt der Immobilie. Instandhaltungsrücklagen werden im Falle der Beschädigung oder des Verschleißes von gemeinschaftlichem Eigentum benötigt (Zum Beispiel eine Beschädigung oder Verschleiß von Dach, Fassade, Hausflur). Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen wird von der Wohneigentümergemeinschaft festgelegt und richtet sich nach dem Miteigentumsanteil, Sanierungsbedarf und Sparvermögen der Gemeinschaft.
Bewirtschaftungskosten für die Immobilie im Überblick: Welche Kosten kommen auf mich zu?
- Abschreibungen: Abschreibungen von Immobilien bezeichnen die Wertminderung, welche im Laufe der Zeit durch die laufende Nutzung entsteht. In Deutschland gilt die Regelung, dass die Anschaffungskosten von Immobilien sowie die Herstellungskosten von Neubauten über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass pro Jahr zwei Prozent der Summe als Kosten zu veranschlagen sind. Beim Kauf einer vor 1925 gebauten Immobilie beläuft sich der Abschreibungszeitraum auf 40 Jahre. In diesem Fall erhöht sich die jährliche Abschreibung auf 2,5 Prozent.
- Betriebskosten: Unter die Betriebskosten fallen alle laufenden Kosten, die in Verbindung mit der Immobilie anfallen. Dabei unterscheidet man zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten. Während Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten durch den Mieter finanzieren können, ist dies bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten nicht möglich. Der Vermieter muss sie daher selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen neben der Grundsteuer zum Beispiel die Kosten für den Hausmeisterdienst und die Müllentsorgung. Dagegen können Vermieter die Kosten für die Immobilienfinanzierung nicht auf ihre Mieter abwälzen.
- Instandhaltungskosten für die Immobilie: Hierbei handelt es sich um Kosten, die entstehen, um die Immobilie jederzeit in einem nutzbaren Zustand zu halten. Unter die Instandhaltungskosten für eine Immobilie fallen also zum Beispiel die Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage. Im Unterschied zu den Betriebskosten können die Instandhaltungskosten für das Haus (bei privaten Mietverhältnissen) nicht auf den Mieter umgelegt werden.
- Verwaltungskosten: Die Verwaltungskosten entstehen durch die ordnungsgemäße Hausverwaltung, es handelt sich also beispielsweise um die Kosten für die Erstellung der Jahresabschlüsse. Wie hoch die Verwaltungskosten ausfallen, ist sehr unterschiedlich und abhängig von der Zahl der Wohneinheiten. Pro Wohneinheit werden sie meist zwischen 200 und 300 Euro angesetzt. Es gilt: Je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto höher sind in der Regel auch die monatlichen Verwaltungskosten pro Wohnung.
- Mietausfallwagnis: Dieser Kostenpunkt bezieht sich auf das Ausfallrisiko durch entgangene Mieteinnahmen im Falle eines Leerstands. In der Regel veranschlagt man hierfür einen bestimmten Prozentsatz der Bruttomieteinnahmen (zwei Prozent bei Wohnimmobilien). Die Höhe des Ausfallwagnisses ist abhängig von der Art der Nutzung.
Welche Kosten lassen sich auf den Mieter umlegen?
Welche Kosten als Bewirtschaftungskosten einer Immobilie gelten und ob und wie Vermieter die Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umlegen können, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie in der Betriebskostenverordnung festgelegt.
Als Faustregel gilt: Vermieter dürfen Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umlegen und in der Abrechnung aufführen, die bei der Nutzung des Gebäudes oder Grundstückes laufend anfallen. Demnach beinhalten umlagefähige Betriebskosten beispielsweise die Ausgaben für Steuern, Versicherungen, Wasser- und Heizmittelverbrauch sowie die Müllabfuhr.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen aber noch mehr Positionen. Die nachfolgende Liste führt sämtliche umlagefähigen Betriebskosten zusammenfassend auf:
- Grundsteuer
- Versicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherung)
- Warmwasser und Heizung
- Entwässerung
- Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Hausstrom für Beleuchtung, Flur, Keller, Gemeinschaftsräume
- Kosten für den Aufzug
- Kabelanschluss, Antenne, Fernsehen
- Kosten für Hausmeister
In § 1 BetrKV werden sonstige Betriebskosten beschrieben, die umlagefähig sind. Demnach dürfen Vermieter Reparaturkosten, die durch die laufende Nutzung anfallen, auf den Mieter übertragen. Außerdem sind Kosten, die durch die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen wie Sauna, Fitnessraum oder Pools entstehen, umlegbar.
Nicht umlegbar dagegen sind die Kosten der Verwaltung sowie die Instandhaltungskosten für das Haus.
Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
Alle Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, können steuerlich geltend gemacht werden. Der Grund: Laut § 9 Einkommensteuergesetz (EStG) gelten diese Kosten als Werbungskosten und reduzieren den zu versteuernden Gewinn aus dem Mietverhältnis. Zu den sogenannten Werbungskosten zählen beispielsweise die Verwaltung- und die Finanzierungskosten sowie die Abschreibungen.
Welche Rolle spielen die Kosten bei einem Immobilienverkauf?
Da die Betriebskosten für Kapitalanleger eine wichtige Grundlage zur Berechnung der Rendite sind, spielen sie auch beim Immobilienverkauf eine wichtige Rolle. So bestimmen die Bewirtschaftungskosten den Ertragswert der Immobilie und damit den zu erwartenden Verkehrs- oder Marktpreis mit. Die Bewirtschaftungskosten und der Ertragswert sind also ausschlaggebend dafür, wie hoch der Gewinn und die Rendite aus dem Verkauf sein werden.
Außerdem sollten Vermieter im Falle eines Immobiliengeschäfts daran denken, den Stand der Betriebskostensituation schriftlich festzuhalten. Zum einen dient dies der eigenen Dokumentation und Sicherheit, zum anderen sind dem neuen Eigentümer alle Unterlagen zugänglich zu machen, damit dieser die nächste Abrechnung erstellen kann. Als früherer Vermieter können Sie etwaige Nachzahlungsansprüche an den neuen Eigentümer abtreten. Wichtig sind auch möglicherweise vorhandene Vorauszahlungen des Mieters.
Bei Immobilienverkäufen ist es im Zweifelsfall zu empfehlen, einen Rechtsbeistand oder einen seriösen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Gerne bieten wir Ihnen beispielsweise eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung an.
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