Bewirtschaftung einer Immobilie

Sie überlegen eine Immobilie selbstständig zu bewirtschaften? Wir möchten Sie auf diesem Weg professionell unterstützen. Unser Team bringt umfangreiche Erfahrungen aus langjähriger Tätigkeit in der Immobilienbranche mit und verfügt über fundierte Marktkenntnisse, die für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie entscheidend sind.

Unser Ziel ist es, Sie umfassend zu beraten und sicherzustellen, dass der Verkaufsprozess Ihrer Immobilie reibungslos und zu Ihrer vollsten Zufriedenheit abläuft. Dabei legen wir großen Wert darauf, dass Sie den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen. Wir verstehen, dass der Verkauf einer Immobilie eine bedeutende finanzielle und emotionale Entscheidung ist und setzen uns daher mit höchstem Engagement für Ihre Interessen ein.

Unsere Expertise umfasst eine detaillierte Marktanalyse, die marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie, die Entwicklung einer maßgeschneiderten Verkaufsstrategie und die professionelle Präsentation, um den idealen Käuferkreis anzusprechen. Wir begleiten Sie in jeder Phase des Verkaufsprozesses, von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Abschluss des Geschäfts.

Aufgaben eines Immobilienwirtschafters

Die Bewirtschaftung umfasst alle Dienstleistungen rund um die professionelle Verwaltung einer Immobilie, wie zum Beispiel eines Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnanlage, eines Büro- oder Gewerbegebäudes oder eines Geschäftshauses. Immobilienverwalter in Deutschland sind qualifizierte Fachkräfte, die in der Regel eine spezialisierte Weiterbildung an einer anerkannten Ausbildungsstätte für Immobilienberufe absolviert und mit einem entsprechenden Zertifikat abgeschlossen haben. Voraussetzung für die Zulassung zu solchen Prüfungen sind in der Regel mindestens drei bis fünf Jahre Berufserfahrung.

In den letzten Jahren hat sich die Immobilienbranche in Deutschland stark professionalisiert, was zu hohen fachlichen Anforderungen geführt hat. Quereinsteiger, Privatpersonen oder nicht ausgebildete Verwalter können den heutigen qualitativen Ansprüchen an diese Tätigkeit kaum noch gerecht werden. Immobilienverwalter sind in der Regel bei Immobilienunternehmen angestellt, die neben der Verwaltung auch die Vermittlung von Wohnungen und Häusern anbieten. Sie verfügen über umfangreiche Expertise in kaufmännischen, administrativen und technischen Bereichen und sind daher die richtigen Ansprechpartner für alle Belange rund um die Immobilie. Sie kennen alle gesetzlichen Vorgaben und gehen auch mit komplexen Anforderungen professionell um.

Tätigkeiten der professionellen Bewirtschaftung

Im ersten Kapitel haben Sie einen Einblick in die Arbeitswelt eines professionellen Immobilienverwalters erhalten. Im Idealfall müssen Sie sich als Eigentümer um nichts mehr kümmern. Ein zuverlässiger Verwalter vertritt Ihre Interessen und pflegt ein faires Verhältnis zu den Mietern. Mit einem ausgeprägten Sinn für Details und einem guten Einfühlungsvermögen sorgt er für eine positive Beziehung zur Mieterschaft. Er tritt selbstbewusst auf, ist durchsetzungsstark und verfügt über umfangreiche Fachkenntnisse in den unterschiedlichsten Bereichen.

Definition des Facility Management

Facility Management (FM) gilt in Deutschland als eine noch relativ junge Disziplin der Immobilienwirtschaft. Im Facility Management werden Gebäude, Grundstücke und betriebliche Abläufe ganzheitlich betrachtet. Dieser Bereich umfasst sowohl Wohngebäude und -räume als auch Einkaufszentren, Sport- und Freizeitanlagen sowie Arbeits- und Produktionsstätten.

Das Hauptziel des Facility Managements besteht darin, die Bewirtschaftungs- und Betriebskosten zu minimieren, Fixkosten flexibler zu gestalten, die technische Verfügbarkeit sicherzustellen, den Betrieb der Anlagen zu optimieren und den Wert der Immobilien langfristig zu erhalten oder sogar zu steigern. Dies wird durch die effektive Koordination betrieblicher Abläufe erreicht. Der Begriff Facility Management kann dabei unterschiedlich interpretiert werden, und auch die praktische Umsetzung ist noch nicht einheitlich geregelt.

Der Schwerpunkt des Facility Managements liegt auf dem Organisieren, Koordinieren, Anweisen und Kontrollieren der verschiedenen Aufgaben, die über den gesamten Lebenszyklus eines Objekts hinweg erforderlich sind. Dabei handelt es sich in erster Linie um anleitende und nicht um ausführende Tätigkeiten.

In den letzten Jahren ist ein klarer Trend zu beobachten, dass die Neben- und Betriebskosten von Immobilien stetig steigen, bedingt durch neue technische Normen, strengere gesetzliche Anforderungen und die zunehmende Technisierung im Gebäudebereich. Ein professioneller FM-Dienstleister ist mit diesen Herausforderungen vertraut und darauf spezialisiert, den Betrieb kontinuierlich zu optimieren und Kosten zu senken.

Administrative Bewirtschaftung und Vermietungsmanagement

Im Zentrum des Vermietungsmanagements steht zunächst die Suche nach geeigneten Mietern, unabhängig vom Immobilientyp. Hierfür sind fundierte Marktkenntnisse, Kreativität sowie das Wissen entscheidend, auf welchen Plattformen potenzielle Mieter nach Immobilien suchen und wie man sie dort gezielt anspricht. In vielen Fällen reicht es aus, eine Mietwohnung auf den bekanntesten und beliebtesten Immobilienportalen in Deutschland zu inserieren.

Die Suche nach einem passenden Mieter kann in einer großen deutschen Stadt oft schneller abgeschlossen werden als in ländlichen, weniger dicht besiedelten Regionen. Dennoch gibt es überall Immobilien, die sich schwer vermieten lassen, sei es im Wohnoder Gewerbebereich.

Gerade bei schwer vermittelbaren Objekten ist die Expertise eines erfahrenen Immobilienverwalters gefragt. Dieser entwickelt ein umfassendes Vermietungskonzept und eine gezielte Vermarktungsstrategie, um die passenden Mieter zu finden und erfolgreich anzusprechen.

Der Mietvetrag

Für viele Vermieter stellt das Mietrecht eine komplexe Herausforderung dar, und die rechtlichen Vorgaben sind nicht immer eindeutig. Wer hier einen Fehler macht, riskiert im schlimmsten Fall finanzielle Verluste. Das Mietrecht in Deutschland ist zudem stark mieterfreundlich gestaltet. Ein erfahrener Immobilienverwalter weiß genau, welche Inhalte in einem Mietvertrag enthalten sein müssen und welche nicht. Verwalter können zudem auf die Expertise von Fachverbänden und Branchenorganisationen zurückgreifen. Größere Immobilienunternehmen verfügen häufig auch über interne juristische Fachkräfte. Bis zum Abschluss eines Mietvertrags übernimmt der Verwalter die Besichtigungen der Mietobjekte, die Auswahl geeigneter Mieter, Bonitätsprüfungen, das Einholen von Referenzen sowie die Einrichtung des Mietkautionskontos.

Mietzinsgestaltung und Mietzinsanpassungen

Es ist entscheidend, die gesetzlichen Vorschriften zu kennen, insbesondere im Hinblick auf die zulässigen Mietrenditen bei Wohnimmobilien, sowohl netto als auch brutto. Ein professioneller Immobilienverwalter berücksichtigt dabei stets die spezifischen Standortfaktoren sowie die ortsüblichen Mietpreise. Vermieter laufen bei überhöhten Mietforderungen oder unrechtmäßigen Mietanpassungen Gefahr, mit rechtlichen Schritten wegen überhöhter Renditen oder unangemessener Mietpreise konfrontiert zu werden. Für Sie als Eigentümer sind solche Auseinandersetzungen oft mit erheblichem Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden.

Der Umgang mit Mieterangelegenheiten

Damit sowohl Vermieter als auch Mieter sich gut betreut fühlen, sollten folgende
Aufgaben vom Immobilienverwalter übernommen werden:

So wird gewährleistet, dass beide Seiten professionell betreut werden und alle Abläufe reibungslos funktionieren.

Versicherungen

Ein erfahrener Immobilienverwalter ist bestens vernetzt in der Immobilienbranche und arbeitet eng mit Experten, wie beispielsweise Anbietern von Gebäudeversicherungen, zusammen. Er weiß genau, welche Versicherungslösungen am besten zu Ihrer Immobilie passen. Zudem übernimmt der Verwalter in Zusammenarbeit mit den Versicherungspartnern die Abwicklung von Prämienzahlungen und sorgt dafür, dass alle relevanten Fristen eingehalten werden. So können Sie sich entspannt zurücklehnen, während Ihr Verwalter diese wichtigen Angelegenheiten für Sie regelt.

Übergabe des Mietobjekts

Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags ist es soweit: Das Mietobjekt wird an den Ablauf und vertritt Sie als Eigentümer. Die Übergabe wird detailliert protokolliert, und mögliche Mängel werden genau erfasst. Diese Mängel werden in „zu beheben“ und „nicht zwingend zu beheben“ eingeteilt. Bei einem späteren Mieterwechsel dient das Übergabeprotokoll als wichtige Referenz.

Falls während der Mietdauer neue Schäden auftreten, prüft der Verwalter, ob es sich um normale Abnutzung handelt oder ob die Schäden vom Mieter zu beheben sind. Sollten Renovierungsmaßnahmen erforderlich sein, kümmert sich der Verwalter um die Beauftragung eines Fachbetriebs, der die Arbeiten fachgerecht durchführt. So wird sichergestellt, dass alles reibungslos verläuft und rechtlich korrekt dokumentiert ist.

Technisches Liegenschaften Management

In Deutschland ist die regelmäßige Überprüfung von elektrischen Anlagen, Heizungsanlagen, Aufzügen und anderen technischen Installationen durch verschiedene Vorschriften und Normen geregelt. Dazu gehören auch die Planung von Für viele Eigentümer ist die Immobilie ihr wertvollstes Gut, und die Werterhaltung hat höchste Priorität. Um diese sicherzustellen, übernimmt der Immobilienverwalter erforderliche Anschaffungen. Er koordiniert alle notwendigen Maßnahmen und informiert Sie als Eigentümer über eventuell anstehenden Handlungsbedarf, damit Ihre Immobilie ihren Wert behält.

Falls während der Mietdauer neue Schäden auftreten, prüft der Verwalter, ob es sich um normale Abnutzung handelt oder ob die Schäden vom Mieter zu beheben sind. Sollten Renovierungsmaßnahmen erforderlich sein, kümmert sich der Verwalter um die Beauftragung eines Fachbetriebs, der die Arbeiten fachgerecht durchführt. So wird sichergestellt, dass alles reibungslos verläuft und rechtlich korrekt dokumentiert ist.

Führung und Kontrolle des Hauswarts

Immobilien und Grundstücke benötigen regelmäßige Pflege. Ob die Aufgaben des Hauswarts von einem Mieter übernommen oder an ein spezialisiertes Unternehmen vergeben werden, hängt professioneller Bewirtschafter optimal bewerten und einordnen kann.

Rechnungswesen

Die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum

Es ist nicht zwingend erforderlich, gleich ein ganzes Grundstück für ein Haus mit Garten zu kaufen. Eine der beliebtesten Wohnformen in Deutschland ist das Wohnungseigentum. Dabei erwerben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und somit einen Anteil an der gesamten Immobilie. Die Kostenberechnung basiert auf diesem Anteil: Neben den gemeinschaftlichen Unterhaltskosten tragen Sie anteilig auch die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Vorteile einer professionellen Bewirtschaftung

Sie bewältigen die Verwaltung Ihrer Immobilie ganz allein? Sie glauben, die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sei Geldverschwendung? – Unterschätzen Sie die Lösung von Problemen viel Verantwortung und Zeit in Anspruch nehmen. Wer mit den spezifischen Fachfragen nicht vertraut ist und ohne fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche handelt, kann am Ende teuer dafür zahlen.

Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Entscheidung sorgfältig zu überdenken. Erstellen Sie eine Liste mit den Vor- und Nachteilen, einschließlich des bevorstehenden Zeitaufwands und der Komplexität der Aufgaben. Eine gründliche Kostenaufstellung kann ebenfalls bei der Entscheidungsfindung helfen. Häufig stößt man nicht nur an fachliche, sondern auch an finanzielle Grenzen. Wenn Sie bei der eigenständigen Verwaltung am Ende mehr Geld verlieren als sparen, sollten Sie ernsthaft über die Beauftragung einer professionellenHausverwaltung nachdenken.Der Immobilienmarkt inDeutschland befindet sich aktuell im Wandel. Die Zeiten, in denen man als Einzelkämpfer alles selbst regeln konnte, gehören derVergangenheit an. Die Branche hat sich stark weiterentwickelt und heute sind kontinuierliche Weiterbildung, tiefes Wissen über rechtliche Rahmenbedingungen und fachkundige Mitarbeiter unverzichtbar. Aus diesem Grund ist die Verwaltung durch ein professionelles Mandat die beste Lösung. Ein erfahrener Verwalter entlastet Sie von komplexen Aufgaben und unterstützt Sie aktiv bei wichtigen Entscheidungen durch seine Expertise und Professionalität.

Die richtige Wahl der Hausverwaltung

Wie wählen Sie einen Arzt, Anwalt oder Immobilienmakler aus? Sie können sich im
Internet informieren und Vergleiche anstellen, doch ein persönliches Gespräch sollte
die zentrale Entscheidungsgrundlage sein, um ein vertrauensvolles Verhältnis auf
Augenhöhe zu schaffen.

Selbstverwaltung

Die Vorteile einer professionellen Hausverwaltung wurden bereits ausführlich erläutert. Wenn Sie sich dennoch dazu entscheiden, Ihre Immobilie selbst zu verwalten, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Software-Lösungen

Überlegen Sie, eine Excel-Liste zu nutzen, um alle Daten übersichtlich zu organisieren? Das kann funktionieren, muss aber nicht. Es gibt viele hilfreiche Softwarelösungen, die Ihnen beispielsweise die Arbeit bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung erleichtern.

Das korrekte Erfassen und die anteilige Verrechnung von „umlegbaren“ und „nicht umlegbaren“ Kosten sowie die Aufteilung von Heiz- und Nebenkosten – insbesondere bei unterjährigem Mieterwechsel oder der Berechnung nach Heizgrad tagen – erfordern von Ihnen als privatem Eigentümer fundierte mathematische und rechtliche Kenntnisse.

Rechtliche Absicherung

Ein Rechtsstreit kann schneller entstehen, als man denkt. Im schlimmsten Fall haben Sie sich bis dahin noch nicht ausreichend mit der rechtlichen Situation beschäftigt oder sind juristisch nicht abgesichert. In solchen Fällen bietet eine Rechtsschutzversicherung im Immobilienbereich wertvolle Unterstützung, da sie oft die anfallenden Kosten für den Rechtsstreit übernimmt. Allerdings deckt nicht jede Rechtsschutzversicherung auch das Miet- und Immobilienrecht ab. Daher ist es wichtig, die Versicherungsangebote genau zu vergleichen und das „Kleingedruckte“ gründlich zu prüfen.

Das 1×1 des Bewirtschafters

Akonto- oder Pauschalbetrag für Nebenkosten: Die Nebenkosten werden nicht jeden Monat neu berechnet. Stattdessen wird im Mietvertrag eine monatliche Pauschale oder ein Akontobetrag festgelegt, aus dem die Nebenkosten gedeckt werden. Je nach tatsächlichem Verbrauch und Höhe der Abschläge ergibt sich am Jahresende entweder eine Nachzahlung oder eine Gutschrift.

Ein Fazit vor Ihrer Entscheidung

Unterschätzen Sie nicht den Aufwand, der mit der Selbstverwaltung einer Immobilie verbunden ist! Neben technischem Fachwissen und erheblichem Zeitaufwand müssen Sie sich ständig mit neuen gesetzlichen Änderungen auseinandersetzen und sich bei komplexen Themen fortbilden.

Ein Rechtsstreit kann erhebliche finanzielle und persönliche Konsequenzen haben. Sobald ein solcher Streit entsteht, kostet er nicht nur Geld, sondern auch viel Zeit und Nerven. Eine Eigenverwaltung kann nur dann sinnvoll sein, wenn Sie bereit sind, sich intensiv mit der Materie auseinanderzusetzen und ausreichend Zeit zu investieren. In den meisten Fällen ist die Eigenverwaltung jedoch nicht die beste Lösung.

Fazit

Die Verwaltung einer Immobilie kann anspruchsvoll und zeitintensiv sein. Eines steht fest: Die Betreuung einer Immobilie ist ein komplexes Thema, bei dem viele Aspekte berücksichtigt werden müssen. Mit diesem Ratgeber möchten wir Sie bei dieser wichtigen Entscheidung unterstützen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie das Thema Immobilienverwaltung nach deutschem Recht am besten angehen.

Juristische Fragen sind das eine, doch auch die Einschätzung Ihrer Immobilie und die Entwicklung verschiedener Szenarien für die Verwaltung sind entscheidend. Als erfahrene Immobilienprofis sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie.

Welche Budgets sollten Sie einplanen? Welcher Mieterkreis ist für Ihre Immobilie geeignet? Welche Voraussetzungen müssen für einen Mieterwechsel erfüllt sein?

Dieser Ratgeber bietet Ihnen wichtige Beispiele und Informationen rund um den Verwaltungsprozess und die Bewirtschaftung Ihrer Immobilie.

Als Immobilienmakler mit Praxiserfahrung geben wir Ihnen das nötige Wissen an die Hand. Gerne stehen wir Ihnen für Fragen zur Verfügung und teilen wertvolle Tipps mit Ihnen. Wir erläutern Ihnen im Detail, was Sie über die vielfältigen Themen der Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung wissen sollten.

Fragen & Antworten