12.04.2023

12 Fallen beim Immobilienkauf 

Informieren Sie sich und investieren Sie clever

Gerade jetzt, wo den Immobilienpreisen wieder ein leichter Abwärtstrend bevorsteht, befassen sich immer mehr Investoren und Privatleute mit dem Kauf einer Immobilie. Dabei tappen gerade Erstanleger und Eigenheimsuchende oftmals in klassische Fallen beim Immobilienkauf, die es zu vermeiden gilt, um sich letzten Endes sowohl finanziell als auch mit dem zu kaufenden Objekt gut aufstellen zu können. Wir haben Ihnen daher die zwölf größten Fallen beim Immobilienkauf zusammengefasst und geben Tipps, wie Sie sie vermeiden.

Themen im Überblick:

Unter Zeitdruck eine Immobilie kaufen

Ein Fehler, den viele Erstkäufer machen, ist, die zeitliche Schiene eines Immobilienkaufs zu unterschätzen. Kein Wunder: Ist der Gedanke einer eigenen Immobilie erst einmal gefasst, möchte man sich diesen Traum natürlich möglichst schnell erfüllen. Dennoch gilt es, in diesem Zusammenhang Kurzschlussreaktionen zu vermeiden. Wägen Sie daher die Vor- und Nachteile in Ruhe ab und lassen Sie sich vom Makler nicht zu einer vorschnellen Entscheidung drängen. Rechnen Sie den Kauf außerdem sorgsam durch: Lohnt sich das Objekt wirklich als Renditeobjekt oder bleibe ich auf einem Teil der Kosten sitzen? Oder: Eignet sich mein Eigenheim auch noch für die Nutzung in zehn Jahren und kann ich den Kredit auch unter widrigen Umständen noch begleichen? 

Diese Fragen zu beantworten, kostet Zeit – ebenso wie die Suche nach der richtigen Immobilie. Die erste Besichtigung bringt nicht immer den richtigen Kauf mit sich. Es lohnt sich daher, den Markt bereits vorab mittel- bis langfristig zu beobachten, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden. So erhalten Sie ein noch besseres Gefühl, wie sich verschiedene Immobilien auf dem Markt einordnen lassen.

Unentschlossenheit beim Kauf

Da beim Kauf einer Immobilie in aller Regel große Summen transferiert werden, ist ein Punkt besonders wichtig: Seien Sie sich mit dem Kauf sicher! Eine Unentschlossenheit, was den Kauf angeht, ist selten ein gutes Zeichen. Sie sollten bereits vorab sicher sein, dass Sie eine Immobilie kaufen möchten und sich auch die Kriterien des perfekten Objekts bewusst machen. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie überhaupt eine Immobilie kaufen möchten oder ob das konkrete Objekt die richtige Wahl ist, lassen Sie besser davon ab – unentschlossene Entscheidungen sind selten die Richtigen.

Fehlende Weitsicht beim Immobilienkauf

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen eine Investition für das ganze Leben. Werfen Sie vor dem Kauf daher auch einen Blick in die Zukunft: Was wollen Sie zukünftig mit der Immobilie? Hat sie das Potenzial, auch noch in 10, 20 oder 30 Jahren das richtige Objekt zu sein? Solch große Entscheidungen sollten nicht nur aus der Perspektive des Hier und Jetzt, sondern vor allem mit Weitsicht getroffen werden, um diese Fallen beim Immobilienkauf zu umgehen.

Die Lage der Immobilie

„Lage, Lage, Lage“ – so lautet eine gern genutzte Antwort auf die Frage, was beim Immobilienkauf wichtig sei. Tatsächlich ist die Lage Ihrer Immobilie jedoch nicht nur die sprichwörtliche halbe Miete. Prüfen Sie daher noch vor dem Kauf, ob die Immobilie Ihren Kriterien nach einer guten Lage entspricht. Bei der Eigennutzung können hier beispielsweise eine nahe gelegene Kita oder Einkaufsmöglichkeiten hineinspielen, wenn Sie Kinder planen oder auch im Alter noch dort wohnen möchten. Als Investor hingegen ist die Lage vor allem im Kontext des Mietspiegels interessant: Ist die Lage für eine Vielzahl von Mietern interessant und eignet sich damit für eine allzeit gute Vermietung?  

Versteckte Baumängel

Für Laien sind sie schwer zu erkennen und gerade deshalb eine häufige Falle beim Immobilienkauf: Die Rede ist von versteckten Baumängeln. Zwar gibt es einige Sollbruchstellen und „Verschleißteile“, deren Austausch früher oder später vorgenommen werden muss und über die man sich im Vorhinein bereits informieren kann, aber dennoch werden Käufer immer wieder auch mit echten Baumängeln konfrontiert, deren Behebung eine Menge Geld und Ärger kostet. Hier kann es sich lohnen, den Makler oder Verkäufer gezielt auf häufige Mängel anzusprechen – diese dürfen Ihnen solche Mängel nämlich nicht verschweigen. Im Zweifelsfall kann es sich außerdem lohnen, einen Gutachter noch vor dem Kauf hinzuzuziehen, um versteckte Baumängel aufzudecken.

Blick ins Grundbuch

Die Basis für alles Schriftliche im Kontext des Immobilienkaufs ist das Grundbuch. Aus diesem Grund sollte das Grundbuch noch vor dem Kauf gut studiert werden, da im Zweifelsfall immer das im Grundbuch Niedergeschriebene gilt. Beliebt ist in diesem Zusammenhang das Vertauschen von Kellerräumen, Garagen oder Stellplätzen, was sich im Endeffekt direkt auf Ihren Immobilienkauf auswirken und so gegebenenfalls Verhandlungspotenziale aufdecken kann.

Baugenehmigung und Bebauungsplan überprüfen

Ähnlich wie beim Grundbuch sollten auch die Baugenehmigung und der Bebauungsplan noch vor Unterschrift des Kaufvertrags ausgiebig gesichtet werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass beispielsweise die Garage in der Baugenehmigung berücksichtigt ist und dass auch in der Umgebung keine überraschenden Bebauungen entstehen können.

Finanzielle Selbsteinschätzung

In einem Punkt sollten Sie beim Immobilienkauf besonders ehrlich sein: Gemeint ist die finanzielle Selbsteinschätzung. Tun Sie dies nicht, tappen Sie in eine der wohl kostspieligsten Fallen beim Immobilienkauf. Schätzen Sie daher vor dem Kauf realistisch ein, ob Sie sich die Immobilie leisten können – sowohl jetzt als auch in der Zukunft. Gerade dann, wenn eine Familienplanung bevorsteht, fällt oftmals ein Gehalt für eine Zeit weg. Auch dann sollten Sie finanziell noch nicht ins Schwitzen kommen und Ihren Kredit weiterhin begleichen können. Schätzen Sie außerdem Ihre monatlich fixen und variablen Kosten realistisch ein. Hier sollten auch Urlaube und Freizeitausgaben mitberücksichtigt werden. Tun Sie dies nicht, laufen Sie Gefahr, in einigen Jahren Ihre Kreditrate nicht mehr begleichen zu können.

Sanierungskosten nicht bedacht

Bedenken Sie zusätzlich, dass zum Kaufpreis einer Immobilie in aller Regel noch Sanierungskosten hinzukommen. Diese sind meist nicht unerheblich und sollten daher zwingend in Ihre Kalkulation mit einfließen. Bedenken Sie die Sanierungskosten nicht, kann Sie dies vor eine finanzielle Herausforderung stellen, wenn Sie plötzlich zur Kreditrate noch hohe Summen für eine Sanierung aufbringen müssen. Als Investor können diese zusätzlichen Kosten Ihr Objekt mindestens für eine Zeit lang unrentabel machen.

Makler ohne exklusiven Auftrag

Ein oft unterschätzter Posten ist der des Maklers. Ein professioneller Makler fungiert dabei immer als Schnittstelle und Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Umso wichtiger ist es, dass ein Makler exklusiv beauftragt wurde. Dies unterstreicht einerseits das Vertrauensverhältnis, schützt jedoch ebenfalls vor ungeplanten Überraschungen: So wird Ihnen niemand durch die Hintertür, also direkt über den Verkäufer, Ihre Immobilie wegschnappen.

Kaufpreisfalle 

Eine Falle beim Immobilienkauf, in die viele vor allem in den letzten Jahren getappt sind, ist die der Kaufpreisfalle. Mit steigenden Immobilienpreisen scheint auf den ersten Blick nahezu jeder Preis gerechtfertigt – gerade dann, wenn Sie eine Immobilie an einem bestimmten Standort suchen und endlich finden. So tappen Sie schnell in die Kaufpreisfalle und zahlen einen ungerechtfertigten Preis, der nicht dem wahren Wert der Immobilie entspricht. Machen Sie sich stattdessen vorab bereits schlau, welche Preise in Ihrem Wunschgebiet für welche Ausstattung und Objektart aufgerufen werden und vergleichen Sie Objekte miteinander. Bedenken Sie außerdem: Nicht immer geht eine Immobilie auch wirklich zum aufgerufenen Kaufpreis weg. Fragen Sie daher nach Rabatt und beachten Sie unbedingt auch die Kaufnebenkosten.

Bestehende Belastung und bestehender Wohnungseigentumsvertrag

Zu guter Letzt: Prüfen Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrags eventuelle bestehende Belastungen oder Wohnungseigentumsverträge. Das können beispielsweise auch Wegerechte sein, die Ihrem Kaufvorhaben entgegen sprechen können. Nur wenn Sie auch diese Unterlagen gesichtet haben, können Sie sicher sein, die Immobilie wirklich entsprechend Ihren Vorstellungen nutzen zu können und so ikeine Fallen beim Immobilienkauf erleben zu müssen.

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